最近很多人問(wèn)我，什么是大小產(chǎn)權(quán)，大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)又有什么區(qū)別，今天我就來(lái)給大家簡(jiǎn)單說(shuō)一下。
首先，我們要知道我們買(mǎi)房子買(mǎi)的究竟是什么，買(mǎi)房子買(mǎi)房子其實(shí)我們買(mǎi)的就是房子的一個(gè)所有權(quán)和土地的使用權(quán)。房子的所有權(quán)是永久的，而土地的使用權(quán)是有期限的。什么是大產(chǎn)權(quán)、什么是小產(chǎn)權(quán)？通俗點(diǎn)解釋就是,國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證能買(mǎi)賣(mài)的叫大產(chǎn)權(quán)房,平時(shí)我們能買(mǎi)到的普通商品房都屬于大產(chǎn)權(quán)房,其中包括70年產(chǎn)權(quán)、50年產(chǎn)權(quán)、40年產(chǎn)權(quán)三種。而國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫小產(chǎn)權(quán)房。
大產(chǎn)權(quán)的房屋類(lèi)型，一般有商業(yè)、住宅等，所有權(quán)是屬于國(guó)家所有，由國(guó)家房管局給你頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，如果你涉及有房屋買(mǎi)賣(mài)，那么就需要給國(guó)家房管局繳納“房屋出讓金”等。這種產(chǎn)權(quán)證的使用年限，可分為40年、50年還有70年。40年產(chǎn)權(quán)的一般是用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等用地，50年產(chǎn)權(quán)用地一般是用于教育和醫(yī)療。70年產(chǎn)權(quán)的用地就是我們的住宅用地了，用于人口居住。個(gè)人和企業(yè)可以有償使用或者交易使用權(quán)。
然后就是小產(chǎn)權(quán)，這種產(chǎn)權(quán)就比較好理解了，小產(chǎn)權(quán)證是由鄉(xiāng)政府或者是村委會(huì)頒發(fā)的，這種地就是我們的普通住宅，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就比如我們農(nóng)村的自建房，土地所有權(quán)歸集體所有，所以這種房是不需要繳納費(fèi)用的。而這種土地的使用權(quán)是沒(méi)有明確時(shí)間的，可隨時(shí)由集體收回終止土地的使用權(quán)限。
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大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)的區(qū)別：
一、小產(chǎn)權(quán)房
1、小產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā),職工并沒(méi)有實(shí)際的產(chǎn)權(quán)。
2、職工想要轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房的話,必須在購(gòu)買(mǎi)五年之后才能夠進(jìn)行。
3、小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地一般是歸鄉(xiāng)政府集體所有,并且這類(lèi)房產(chǎn)只能由這個(gè)鄉(xiāng)的村民購(gòu)買(mǎi)居住。
4、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房之后,若要再轉(zhuǎn)讓,必須補(bǔ)交土地出讓金,否則便不能夠上市交易。
二、大產(chǎn)權(quán)房
1、大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國(guó)家頒發(fā),被國(guó)家認(rèn)可和接受。
2、職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房,沒(méi)有時(shí)間上的限制。
3、大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國(guó)家(也就是當(dāng)?shù)卣?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的,銷(xiāo)售對(duì)象可以是任何人。
4、購(gòu)買(mǎi)大產(chǎn)權(quán)房之后,購(gòu)買(mǎi)者可以自由進(jìn)行使用、出售或轉(zhuǎn)讓,不用補(bǔ)繳任何費(fèi)用。
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買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)具備一定的風(fēng)險(xiǎn)
1、缺少“五證”
“五證”即具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷(xiāo)預(yù)售許可證。如果沒(méi)有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的。沒(méi)有產(chǎn)權(quán),不受法律的保護(hù)。
2、拆遷難補(bǔ)償
除了不能辦理房產(chǎn)證外,那些“便宜房”實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑,如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突,還很有可能被拆除,而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。
3、質(zhì)量難保證
房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督,一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料,存在安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā),除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外,入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。
4、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣(mài)
由于沒(méi)有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證,小產(chǎn)權(quán)房不能作為抵押或上市轉(zhuǎn)賣(mài)。這些都是購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房需要注意的地方。
5、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押貸款
小產(chǎn)權(quán)房不能在房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案,所以不可以辦理抵押等他項(xiàng)權(quán)利,沒(méi)有他項(xiàng)權(quán)利就相當(dāng)于沒(méi)有合法的質(zhì)押物抵押到銀行,銀行貸款就無(wú)法批復(fù)。
大產(chǎn)權(quán)房存在縮水風(fēng)險(xiǎn)
房屋使用年限分兩個(gè)概念:一個(gè)是房屋本身的使用年限,另一個(gè)是土地使用年限。房屋是私人財(cái)產(chǎn),購(gòu)房者享有永久的所有權(quán)和使用權(quán)。土地是國(guó)家的,開(kāi)發(fā)商和個(gè)人拿到的只是使用年限。因此我們通常所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)年限,指的是土地的使用年限。
房屋產(chǎn)權(quán)的年限,是從開(kāi)發(fā)商拿地之日起開(kāi)始計(jì)算的,而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期一般較長(zhǎng)(一般從拿地到交房入住需要2-5年甚至更久),因此購(gòu)房者到手的產(chǎn)權(quán)一般會(huì)縮水幾年,一般70年產(chǎn)權(quán)的房子實(shí)際使用年限也就60多年,一些50年、40年產(chǎn)權(quán)的房子使用年限更短。如,位于大興的天同11號(hào)項(xiàng)目1993年拿的地,中間涉及很多糾紛,到2014年8月才開(kāi)盤(pán),目前仍有房源在售,于今年下半年交房,即使今年入住,房子產(chǎn)權(quán)也縮水了23年。因此,購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房子之前,一定要咨詢項(xiàng)目的拿地時(shí)間,而不僅僅是交房時(shí)間。
