二手房看得見、摸得著，因此很多人還是青睞買二手房的，但是二手房交易流程比較復(fù)雜，有很多細(xì)節(jié)特別小心，今天分享二手房合同避開9個(gè)坑。
第一、夫妻共同房產(chǎn)如果只有一個(gè)人來簽合同怎么辦？
第一種情況、不動(dòng)產(chǎn)證上只登記一個(gè)人的名字，如寫的是男方名字，和你溝通時(shí)候并沒有特別說明有老婆，也沒有特別說明是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，簽完合同后，他老婆說這個(gè)合同無效，一般法律上是不支持他老婆的訴求，合同會(huì)繼續(xù)履行。
第二種情況、不動(dòng)產(chǎn)證上體現(xiàn)的是夫妻雙方的名字，只有一方來簽字，另一個(gè)說反對(duì)，那么合同無效。
房價(jià)在上漲的時(shí)候，有的賣方利用這個(gè)漏洞去毀約，而且不用賠償。
第二、定金交多少合適，一般情況下交總房價(jià)的10%以內(nèi)，但行情好的時(shí)候，有的房主會(huì)反悔，可以提高定金，不過極限交到20%，超過20%的話就不會(huì)被法律保護(hù)。
第三、有人知道二手房房款要走資金監(jiān)管賬戶，但你不知道定金也可以走監(jiān)管賬戶，你知道嗎？有人為了騙走定金會(huì)鋌而走險(xiǎn)。
但是很多房主嫌麻煩，不愿意走這個(gè)程序，因此咱們盡量在周一到周五和房主簽合同，簽合同之前，和中介去房管局做個(gè)產(chǎn)調(diào)。
首先確認(rèn)房主是不是本人
其次摸清房本是否抵押，
第三搞清是否有小額貸款擔(dān)保、查封的情況。
如果有以上幾種情況，先別著急交定金，房主處理好再交定金。
第四、談好是帶家、家具，一定要讓中介用書面登記清單，注意要留下家電、家具型號(hào)，同時(shí)拍下照片打印出來讓原房主簽字，不要嫌麻煩，這個(gè)環(huán)節(jié)必須要做，避免在交接時(shí)會(huì)扯皮，影響買房的心情。
第五、付款方式，分兩種。
第一種是一次性付款，合同里寫清楚定金多少？首筆款多少？尾款多少？即使是一次性付款最好留5萬作為尾款，水電、物業(yè)費(fèi)等等結(jié)清、房主戶口遷出去之后，咱們再把尾款5萬補(bǔ)足。
如果房主戶口不遷出，即使你報(bào)警、起訴都不一定好使，這種事情無法強(qiáng)制執(zhí)行，戶口不遷出，將來你賣房和你孩子上學(xué)落戶都是問題。
第二種按揭貸款，首付款也要留5萬尾款。
注意，你交的定金是現(xiàn)金的話，一定要讓他寫個(gè)收條，銀行轉(zhuǎn)賬的話就無所謂了，有轉(zhuǎn)賬記錄。
還有就是你不管交什么款，原則上是只打給房主，千萬千萬不要打給第三方，不要冒險(xiǎn)。
第六、大多數(shù)情況買房都要做按揭貸款，那么銀行就需要原房主配合，如果原房主不配合，結(jié)果就是在約定時(shí)間內(nèi)無法成功交易。
如：原房主拖著不解押，因?yàn)檫@套房子原來有按揭貸款，此時(shí)，合同里要寫明：原房主需要承擔(dān)所有損失，同時(shí)包括購買期間房價(jià)上漲給買家?guī)淼膶?shí)際損失。
如：銀行的原因，合同里要寫上明：因銀行原因?qū)е挛绰男泻贤灰讜r(shí)間，雙方互不追究責(zé)任。
第七、要預(yù)防政策風(fēng)險(xiǎn)
如某城市規(guī)定外地人交2年社保才有資格買房，但是當(dāng)你剛簽完合同，政策突然改成5年社保了。
如銀行的政策突然收緊，不給放貸款了，今年前幾個(gè)月的上海就是這樣的情況，太多倒霉的購房者，因?yàn)橥蝗槐徽咂o，交易交易不了，被迫違約。
有良知的房主把定金退給你，有些房主可能一分不退，因此在合同里要寫上：遇到政策變更，導(dǎo)致的交易失敗，雙方互不追究責(zé)任。
第八、雖然2021年新法典規(guī)定，在按揭貸款的房子也可以過戶，說實(shí)話銀行不同意，如果房主不還清貸款，依然沒法交易。
咱們?nèi)绻龅皆恐鞣孔佑邪唇屹J款，原房主要求先幫他墊上，建議你最好找當(dāng)?shù)氐膿?dān)保公司去處理這件事，哪怕花點(diǎn)錢，比你去承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)要強(qiáng)，這種情況你在談價(jià)格的時(shí)候，也肯定會(huì)把這些因素一起算上，你也不會(huì)賠什么。
比如正常賣100萬，因?yàn)樗@個(gè)房子特殊需要你來搞定剩余的貸款，肯定交易的時(shí)候你要給他談價(jià)格，或者他便宜幾萬塊錢對(duì)不對(duì)？
咱們的原則是不要用自己的錢為房主解押，因?yàn)樵蹅儾皇菍I(yè)人士，讓擔(dān)保公司讓專業(yè)的人去做專業(yè)的事。
第九、咱們知道二手房是存在高頻評(píng)高貸空間的。
如：房子本來值200萬，然后評(píng)估成240萬，首付能少付幾萬是幾萬，這就需要原房主來配合你，把多貸出的錢再返給你。
如果需要做高平高貸，銀行給房主放款之后的7個(gè)工作日之內(nèi)，要把約定好的錢打到你的卡內(nèi)，以防意外。
總結(jié)：在大雨中被風(fēng)吹壞了一把傘，有些人學(xué)會(huì)買堅(jiān)固的傘，有些人學(xué)會(huì)了每天不出門，我是張良，住宅靠選，門面靠做，點(diǎn)擊關(guān)注，下節(jié)干貨不斷？
