在二手房交易中，由于交易環(huán)節(jié)中的影響因素較多，購(gòu)房者有時(shí)會(huì)遇到各種意料不到的問(wèn)題，導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法正常履行。
最近正在買(mǎi)房的劉先生，就遭遇了二手房買(mǎi)賣(mài)合同被終止的情況。劉先生所買(mǎi)的那套房子，產(chǎn)權(quán)證署名是賣(mài)家王先生，雙方已經(jīng)簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，并且劉先生向王先生支付了20萬(wàn)元定金。但是，近日王先生的妻子曾女士聯(lián)系劉先生稱(chēng)，丈夫賣(mài)房時(shí)并未與其商量，她不同意賣(mài)這套房，所以要求與劉先生終止買(mǎi)賣(mài)合同。
劉先生想了解的是，夫妻一方未征得另一方同意而單獨(dú)賣(mài)房，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的嗎？他又該如何維護(hù)自己的權(quán)益？
解答：
一對(duì)夫妻結(jié)婚之后購(gòu)買(mǎi)的房屋，除特殊約定外，無(wú)論登記在哪一方名下，均屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)。那么，夫妻一方在出售房產(chǎn)時(shí)，會(huì)受到“共有財(cái)產(chǎn)”的限制，不能單獨(dú)做決定。
麥田房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士表示，購(gòu)房者在買(mǎi)房簽約時(shí)一定要注意一個(gè)細(xì)節(jié)，如果該房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，則簽約時(shí)需夫妻雙方共同作為出賣(mài)人簽約；而如果該房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下，則簽約時(shí)建議另一方出具書(shū)面的同意出售房屋的文件。
從法律條文上來(lái)看，《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持；出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”
麥田房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士解釋稱(chēng)，也就是說(shuō)，夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意，以自身的名義擅自賣(mài)房的，盡管房屋買(mǎi)賣(mài)合同不會(huì)因此而直接失效，但房子很可能無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，合同也是無(wú)法繼續(xù)履行的；而不知情的購(gòu)房者在解除合同的同時(shí)，可以要求賣(mài)家承擔(dān)違約責(zé)任或支付賠償。
所以，對(duì)于像劉先生這樣，已經(jīng)簽了合同并交了定金，卻不得不終止合同的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其可以要求賣(mài)家承擔(dān)違約責(zé)任或支付相應(yīng)賠償（包括房屋差價(jià)損失等），以維護(hù)自身權(quán)益。
此外，在符合特定條件的情況下，比如夫妻另一方追認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同，或購(gòu)房者能舉證夫妻另一方知道而未表示反對(duì)等，法院也有可能會(huì)判決繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
新京報(bào)編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
圖片來(lái)源/IC photo
