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提示:文章比較長,全是干貨,建議大家先收藏一下。

 

好多人在北京買房,都沒有買房思路。不知道在哪買好。一般情況下都是找中介去看房子,中介能帶你看的房子也都是他熟悉的地方,比如說,一個(gè)人說在中關(guān)村上班,預(yù)算沒那么高,所以買房只能去比較遠(yuǎn)的地方買,但是去南邊豐臺(tái),還是去北邊昌平,還是去東邊朝陽,去朝陽哪里買,都是一頭霧水,搞不明白。

 

中介由于工作性質(zhì)問題,通常也只知道一個(gè)小區(qū)域的情況,其他區(qū)域的情況都不怎么了解,所以也沒辦法給買家一個(gè)比較好的方案。

 

這就導(dǎo)致大家在買房的時(shí)候,搞不清楚在哪買更好,最適合自己的區(qū)域到底是哪,多數(shù)人買完房還是一頭霧水。

 

基于此,我就專門寫一篇長文,算是掃盲版的買房指南,給大家把北京的版塊情況梳理一下,以供大家買房的時(shí)候參考。


北京的多數(shù)區(qū)域,我基本上都實(shí)地踩過,這也是因?yàn)閺膰筠o職后那段時(shí)間,閑下來的時(shí)間一大把,沒啥事可做,所以就天天東南西北地看房子,前前后后算下來,在北京看過的房子估計(jì)得有個(gè)小兩千套。

 

也是因?yàn)榭戳撕枚喾孔又螅胖饾u從腦子里構(gòu)建起了北京的城市框架,以前就覺得北京特別大,沒一點(diǎn)概念,感覺石景山也挺好,海淀也挺好,但是到底好在哪,卻說不上來。在經(jīng)歷了大量的實(shí)地看房后,現(xiàn)在對(duì)北京這個(gè)地方的理解就更加立體化,對(duì)于區(qū)域板塊的理解也更深入。

 

比如什么區(qū)域的成長性比較強(qiáng),A區(qū)域比B區(qū)域更好,原因是什么,哪些區(qū)域適合哪些人等等。有了這些經(jīng)驗(yàn)及思考之后,在解決大家的買房問題時(shí),就能幫大家梳理出相對(duì)清晰的買房思路。

 

所以其實(shí)我是特別建議大家在買房的時(shí)候,多去實(shí)地看房的,這個(gè)過程不僅是給自己買房子,也是趁著這個(gè)機(jī)會(huì)好好認(rèn)識(shí)一下北京,很多人在北京生活了好多年,生活半徑就那么幾公里,對(duì)北京沒有太深的理解。

 

像現(xiàn)在大家買房,多數(shù)的同學(xué),在看過幾套房子,或者一兩個(gè)板塊之后,對(duì)于區(qū)域的理解是很難打通的。

 

當(dāng)然,我的思路,也只是供大家來參考,買房算個(gè)大事,大家在看了本篇文章之后,在具體實(shí)操的時(shí)候,還得多用心。

 

好了,廢話不多說,下面開始給大家展開講解,講解的思路按照下面的排序進(jìn)行。

 

1,在北京該咋買房?

城六區(qū)買房:

2,朝陽區(qū)買房思路

3,海淀區(qū)買房思路

4,豐臺(tái)買房思路

5,西城買房思路

6,石景山的買房思路

城六區(qū)以外買房:

7,大興買房思路

8,房山買房思路

9,門頭溝買房思路

10,昌平買房思路

11,順義買房思路

12,通州買房思路

13,學(xué)區(qū)房思路

注:好多區(qū)的買房指南,我都寫過單獨(dú)的文章,大家可以自己找。

 

第一、在北京該咋買房?

北京這個(gè)城市,城區(qū)面積特別大,比國內(nèi)絕大多數(shù)的城市都大。好多買房的同學(xué)對(duì)于北京都沒有太宏觀的認(rèn)識(shí),也不了解自己所在的那個(gè)區(qū)在北京到底是個(gè)啥地位,我和好多北京人也聊過,他們對(duì)于北京的認(rèn)識(shí)也不算熟,好多老北京一輩子住在二環(huán)里,出了三環(huán)就不清楚是哪了。

 

基于此,我先從宏觀面上給大家講講北京這個(gè)城市的不同區(qū)域,各位可以先有個(gè)大的思路。


北京的城六區(qū)是東西海朝,加上豐臺(tái)和石景山。其中熱度最高的就是東西海朝。這跟這四個(gè)區(qū)的地段好有直接關(guān)系。東西海朝也是北京發(fā)展最早最核心的主城區(qū)域,所以大家買房也會(huì)優(yōu)先考慮這幾個(gè)地方。


其中二手房交易量最大的是朝陽區(qū)。這個(gè)一方面跟朝陽的面積大,商品房數(shù)量多有關(guān),另一方面也跟朝陽的價(jià)格比東西還要便宜有關(guān)。


東城,西城,海淀這三個(gè)區(qū),是北京的優(yōu)質(zhì)教育資源高地,也就是大家經(jīng)常聽說的有學(xué)區(qū)房的地方。所以在位置差不多的情況下,這三個(gè)區(qū)的價(jià)格,都要比朝陽貴。


比如說在北三環(huán)安貞板塊,它緊挨著西城區(qū),論地段都是一樣的。但是由于西城是學(xué)區(qū)房,所以一路之隔的安貞的房價(jià)比西城便宜一半左右。


在幾年前,西城那幾個(gè)小區(qū)還不是學(xué)區(qū)房的時(shí)候,他們和安貞的價(jià)格都是一樣的,那會(huì)兒應(yīng)該是4萬左右。后來變成學(xué)區(qū)房,房價(jià)一漲,安貞的價(jià)格漲到了8萬左右,而西城的價(jià)格漲到了接近16萬。


總之,朝陽的房價(jià)總體來說還是有優(yōu)勢(shì)的。所以,北京的好多畢業(yè)生拿到戶口后,準(zhǔn)備買第一套房的時(shí)候,由于暫時(shí)也沒有孩子上學(xué)的需求,一般都會(huì)優(yōu)先考慮朝陽。(在通勤沒有問題的前提下)
 

同樣的總價(jià),比如買個(gè)700萬的房子,朝陽可以買個(gè)還湊合的商品房兩居室,但是在海淀買,就只能買個(gè)老破小兩居室。


豐臺(tái)區(qū)的位置,從地圖上看也還可以,但是由于北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心集中在北邊和東邊,所以對(duì)很多上班族來說,豐臺(tái)的位置就有點(diǎn)偏。不過這幾年豐臺(tái)的發(fā)展很不錯(cuò),典型的就是西南四環(huán)外的總部基地,發(fā)展非常好,集中了不少企業(yè)。麗澤的預(yù)期也還可以,但是麗澤我去過不少次,感覺爛尾潛質(zhì)比較大,雖然有些企業(yè)已經(jīng)遷過去了,但是周邊的交通環(huán)境商業(yè)配套環(huán)境,都不行。另外,麗澤附近的優(yōu)質(zhì)小區(qū)也太少,這個(gè)對(duì)于區(qū)域房價(jià)影響很大。這個(gè)話題我會(huì)在其他文章里講。


我喜歡把豐臺(tái)比作成小朝陽。其實(shí)這倆區(qū)有點(diǎn)類似,只不過豐臺(tái)的發(fā)展要比朝陽晚十多年。在朝陽區(qū)90年代就已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期的時(shí)候,豐臺(tái)還是半個(gè)農(nóng)村呢。從商圈角度來說,豐臺(tái)的商圈也比朝陽差了很多,豐臺(tái)正經(jīng)的商圈帶大商業(yè)綜合體的,好像只有總部基地那樣。而朝陽的商圈就非常猛了,雙井,朝青,望京,國貿(mào),常營等等,一大堆。


所以,豐臺(tái)一方面可以稱作小朝陽區(qū),但是另一方面,想要趕上甚至超過朝陽區(qū),可能性幾乎沒有。
豐臺(tái)的買房人群,主要是西城,海淀,包括石景山的上班族。當(dāng)然還有豐臺(tái)本地的上班族。買房的理由就是,通勤方便,價(jià)格相對(duì)低。豐臺(tái)比海淀和西城便宜很多。另外豐臺(tái)跟石景山比,還是有點(diǎn)優(yōu)勢(shì)的,至少區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ獜?qiáng)一些。


石景山是個(gè)典型的老城區(qū),不出意外的話,應(yīng)該是城六區(qū)里的倒數(shù)第一。它發(fā)展得很早。石景山的主城,像古城八角老山這幾個(gè)地方,都是以前首鋼的職工家屬院。另外,石景山的國企相對(duì)多一些,私企少,新的產(chǎn)業(yè)也少,像互聯(lián)網(wǎng)公司之類的幾乎沒有,所以石景山區(qū),沒啥發(fā)展?jié)摿?/strong>。好多人買石景山,一方面是它的位置還不錯(cuò),有個(gè)地鐵一號(hào)線,通勤方便;另一方面是石景山的房子總價(jià)低,老房子兩居室200多萬就能搞定。北京的房子,沒那么貴。

 

石景山的房子適合兩類人買,一類是預(yù)算特別低,二三百萬想買個(gè)兩居室,在通勤允許的情況下,可以在石景山買個(gè)小房子自住;另一類是工作生活半徑基本上都在石景山的,比如說石景山的一些國企職工,就適合在石景山買房。


接下來再說說東海這幾個(gè)地方。


買東西城的人,絕大多數(shù),都有學(xué)區(qū)需求。比如說,在西城上班的人,他如果沒有孩子上學(xué)的需求,大概85%的可能性,不會(huì)在西城買房,因?yàn)榉績r(jià)太貴了,花幾百萬買個(gè)老破小,居住品質(zhì)賊差,根本劃不來。同樣總價(jià),多坐幾站地鐵去豐臺(tái)或朝陽甚至大興買房,居住品質(zhì)就會(huì)強(qiáng)很多。還有一部分買西城的人是本身在體制內(nèi)(BW)工作,只要房子在西城區(qū),不管在西城哪,都能上西城比較好的學(xué)校。這部分人也會(huì)在西城買房,一般都是買特別便宜的上車房。當(dāng)然,可能還有一部分人是特別特別有錢的,就是想住在西城……


買海淀的人,有不少是純自住的。因?yàn)楹5韰^(qū)比較大,所以好多人為了通勤方便,就在海淀買。需要說明一下,海淀也不都是學(xué)區(qū)房,好多板塊的學(xué)校也是渣渣


另外跟大家普及一點(diǎn),有人覺得海淀的房價(jià)比朝陽貴,就是因?yàn)楹5淼膶W(xué)校比朝陽強(qiáng)。其實(shí)沒那么簡單。海淀的產(chǎn)業(yè)也很牛逼,北京最牛逼的互聯(lián)網(wǎng)公司,科研院所啥的,都在海淀。另外北京的高校基本上都集中在海淀區(qū),清北人大北郵北航等一大堆,包括牛逼的公園,也是海淀多,頤和園圓明園等等。所以海淀的強(qiáng)是綜合性的強(qiáng)。房價(jià)貴也就理所應(yīng)當(dāng)了。像西北旺那邊,雖然在五環(huán)外特別偏,但人家是全北京最牛逼的鎮(zhèn)。(北京最牛逼基本上就是全國最牛逼,不出意外也是全世界最牛逼。)


關(guān)于學(xué)區(qū),我們后邊再講。這里先對(duì)區(qū)域有個(gè)大概的了解就行。


簡單總結(jié):年輕人的第一套房,在通勤沒有問題的情況下,可以優(yōu)先考慮朝陽區(qū)。這樣居住品質(zhì)能更好。自住通勤,日常生活,以及房子的流動(dòng)性,保值,都能滿足。

如果資金預(yù)算相對(duì)少,而且離豐臺(tái)比較近,也可以考慮豐臺(tái)。其次可以考慮海淀。比如說,預(yù)算600萬左右,買豐臺(tái)相對(duì)好點(diǎn)的兩居室,房子會(huì)更大更新一點(diǎn),買海淀的老破小,也沒啥大問題。


石景山盡量不考慮。除非預(yù)算特別少。原因在于,石景山的房子保值增值能力比較差,整個(gè)區(qū)域的成長性也幾乎沒有。


關(guān)于東西城,不是不讓大家買,是因?yàn)橥瑯涌們r(jià)買在東西城,只能買個(gè)挺破的房子,房子的居住品質(zhì)差。如果這點(diǎn)不介意的話,是可以考慮的。(買東西城主要考慮學(xué)區(qū))


前面是一個(gè)大致的區(qū)域買房思路,接下來講下城六區(qū)的每個(gè)區(qū)的板塊情況。
城六區(qū)買房思路:

第二,朝陽買房思路。
 

朝陽的買房思路主要有三個(gè)方向,學(xué)區(qū),改善,和剛需。


朝陽學(xué)區(qū),需要重點(diǎn)考慮的有這么幾個(gè):朝陽外國語,人大附朝陽,白家莊小學(xué)+八十中,陳經(jīng)綸嘉銘分校,陳經(jīng)綸帝景分校,陳經(jīng)綸分校。全是九年一貫制。


其中,前三個(gè)是重點(diǎn)。成績?cè)诔柵琶皫住:竺鎺讉€(gè)陳經(jīng)綸分校,屬于改善+學(xué)區(qū),成績暫時(shí)沒有前幾個(gè)好,不過很多人考慮改善+學(xué)區(qū),也會(huì)重點(diǎn)考慮。


再往后排,還有幾個(gè)學(xué)校也還湊合,不過不能算好學(xué)區(qū),只能說比一般學(xué)校強(qiáng)點(diǎn)。比如常營的陳經(jīng)綸保利分校,雙井的北工大附中等。


朝陽改善。朝陽的優(yōu)質(zhì)板塊比較多,第一梯隊(duì)有雙井,望京,太陽宮,朝陽公園,奧森板塊;第二梯隊(duì)有朝青,新北苑,四惠,亞運(yùn)村;第三梯隊(duì)有常營,東壩,老北苑和百子灣


如果買改善住宅(800萬以上),原則上以第一梯隊(duì)板塊為主,第二梯隊(duì)板塊為輔。比如說想買個(gè)900萬的房子,那么望京或雙井就肯定是第一選擇,因?yàn)檫@種板塊的商圈價(jià)值太高了,生活又特別方便;如果這種板塊里沒有特別理想的房子,接下來就可以考慮類似新北苑,朝青等地方,這種第二梯隊(duì),可以買一個(gè)小區(qū)及戶型更好的房子。另,第三梯隊(duì)也可以適當(dāng)考慮,尤其是預(yù)算不太高,但是想買大面積房子的群體。比如說900萬,想買個(gè)大三居室,就可以考慮東壩。這個(gè)預(yù)算在望京或雙井買品質(zhì)小區(qū)三居,根本沒戲。


朝陽剛需。朝陽剛需(大致300-600萬區(qū)間)的買房思路基本上是兩個(gè),第一個(gè)思路是買公房老破小;第二個(gè)思路是買商品房。


朝陽區(qū)的公房,主要分這么幾個(gè)大區(qū)域,北三環(huán)北四環(huán),主要是安貞,惠新西街及亞運(yùn)村區(qū)域;東三環(huán)東四環(huán),主要是團(tuán)結(jié)湖,甜水園,金臺(tái)路等區(qū)域;東北三環(huán)四環(huán),主要是西壩河等區(qū)域;東南三環(huán)東南四環(huán),主要是勁松,潘家園,北工大等區(qū)域。


從市場(chǎng)熱度來說,北三環(huán)北四環(huán)》東三環(huán)東四環(huán)》東北三環(huán)四環(huán)》東南三環(huán)四環(huán)


這個(gè)市場(chǎng)熱度是啥意思?就是指,如果大家買公房,會(huì)優(yōu)先考慮北三環(huán)北四環(huán)區(qū)域;其次考慮東三東四,以此類推。


所以,大家預(yù)算只要足夠,通勤也方便,可以先考慮市場(chǎng)熱度高的地方,再考慮市場(chǎng)熱度低的地方。當(dāng)然了,不同區(qū)域的總價(jià)區(qū)間也不一樣。比如說北三環(huán)的老破小兩居室價(jià)格就比東南三環(huán)四環(huán)的兩居室價(jià)格高一截。


朝陽剛需買商品房的思路,主要考慮兩個(gè)五環(huán)外的區(qū)域:東壩和常營。老北苑也在考慮范圍內(nèi)。(大家結(jié)合自己的通勤,來綜合考慮)


東壩和常營屬于朝陽剛需買房的重點(diǎn)板塊,房子都比較新,通勤也還可以。雖然沒有城區(qū)里那么繁華,但是絕對(duì)可以滿足大家的居住需求。這兩個(gè)板塊的風(fēng)格也不太一樣,東壩屬于未來潛力比較大的區(qū)域,但是目前的商圈成熟度還不高,地鐵還沒通(早晚會(huì)通);常營屬于商圈比較成熟的區(qū)域,自住起來舒適度比較高;但是發(fā)展?jié)摿Σ蝗鐤|壩。大家可以結(jié)合地圖看一下。


除了以上兩個(gè)思路外,剛需買房也可以考慮朝陽的第一第二梯隊(duì)板塊。這些板塊里有一些老小區(qū),價(jià)格不算高,或者是新小區(qū)的一居室,也是一種選擇。


第三,海淀買房思路。(提示:學(xué)區(qū)房近幾年的政策風(fēng)險(xiǎn)很高,關(guān)于學(xué)區(qū)房的買房思路,僅供參考)

海淀買房以學(xué)區(qū)為主要思路,海淀的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)主要集中在這幾個(gè)地方:上地學(xué)區(qū),中關(guān)村學(xué)區(qū),(海淀學(xué)區(qū)),萬壽路學(xué)區(qū),八里莊學(xué)區(qū),羊坊店學(xué)區(qū)等。


其中上地學(xué)區(qū)和中關(guān)村學(xué)區(qū)有明顯的優(yōu)勢(shì),算是頂級(jí)學(xué)區(qū)。在這些地方買房,多數(shù)家長會(huì)買個(gè)小房子,只要能上學(xué)就行,然后自己租房住。


除此之外,海淀還有個(gè)超級(jí)厲害的小學(xué),叫中關(guān)村三小,位于海淀萬柳(屬于海淀學(xué)區(qū))。

 

在這需要說明一下,海淀區(qū)比較激進(jìn),這個(gè)跟海淀的升學(xué)路徑有很大關(guān)系。很多家長在孩子的小學(xué)階段就開始雞娃,想各種辦法考六小強(qiáng),考上六小強(qiáng),意味著離985,211甚至北大清華就很近了。所以好小學(xué)對(duì)很多家長來說非常重要。

 

(補(bǔ)充:2020年到2021年,海淀的一流學(xué)區(qū)漲幅接近30%,到2021年11月份,價(jià)格又跌回去了,中間高位接盤的挺慘的)


資金體量沒那么大的家庭,在買房的時(shí)候可以考慮萬壽路學(xué)區(qū),八里莊學(xué)區(qū),羊坊店學(xué)區(qū),甚至清河學(xué)區(qū)等。五六百萬左右,就能買個(gè)公房兩居室,別嫌破,自住還是沒問題的。


海淀改善。海淀的優(yōu)質(zhì)居住板塊不多,絕大多數(shù)地方都是老公房老公房老公房……相對(duì)優(yōu)質(zhì)的板塊有:萬柳,世紀(jì)城,西北旺等。其中,萬柳的房價(jià)是最貴的,中關(guān)村三小學(xué)區(qū)加品質(zhì)改善。世紀(jì)城其次。西北旺的商品房比較多,但是位置有點(diǎn)遠(yuǎn),在西北五環(huán)外,周邊的商圈有點(diǎn)弱。


除此之外,海淀還有一些優(yōu)質(zhì)的商品房小區(qū),是買房時(shí)的重點(diǎn)。比如,清河的橡樹灣,萬壽路的紫金長安,四季青的美麗園,美麗經(jīng)典園,學(xué)院路的逸成東苑等等。田村也有幾個(gè)小區(qū)算是品質(zhì)改善,比如樂府江南,雅世合金公寓等。

 

剛需家庭在海淀買房,基本上沿著西三環(huán)西四環(huán),以及北三環(huán)北四環(huán)附近買,哪方便買哪,這些區(qū)域全是成片成片的公房社區(qū),品質(zhì)稍微的好點(diǎn)的小區(qū)比例很少。這就是海淀的現(xiàn)狀,發(fā)展早,單位多,公房成片,也導(dǎo)致了后來海淀沒啥土地蓋商品房。朝陽當(dāng)年從農(nóng)村起步,土地多,到今天看,商品房比例就高。


第四,西城買房思路。
西城的購房人群之前也跟大家說過了,目前我們接觸到的西城買家,以及我們對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)研情況看,買西城的主力人群,都有學(xué)區(qū)需求。少部分剛需自住加改善自住。改善自住西城的基本上都是土豪。西城有一兩千萬房產(chǎn)的人,現(xiàn)在都傾向于往外置換。


所以西城區(qū)的買房思路,還是跟學(xué)區(qū)有關(guān)。如果不買學(xué)區(qū)房,那么西城的主要考慮區(qū)域是廣外。也就是學(xué)區(qū)比較差的地方。有些買家希望買個(gè)西城的小房子,純?yōu)榱寺鋺簦杏X西城的教育總要比其他區(qū)要好,這部分人群可以考慮的一個(gè)重點(diǎn)小區(qū)叫榮豐2008;小房子三四百萬一套。


西城區(qū)的學(xué)區(qū),主要分布在德勝,月壇和金融街。南城還有一個(gè)陶白片區(qū)。也就是說,買西城學(xué)區(qū)房的,主要考慮的區(qū)域就是這些。


東西城學(xué)區(qū)比較敏感,此處略掉。


第五,豐臺(tái)買房思路。

買豐臺(tái)的人群主要是剛需和改善需求。有些人可能會(huì)說,既然朝陽比豐臺(tái)好,為啥不直接買朝陽呢?買房這事不能這么想,不同區(qū)域的人群,對(duì)于買房的地段需求是不一樣的。比如說,很多東西城上班的群體,就會(huì)買在豐臺(tái)區(qū),因?yàn)樨S臺(tái)的通勤太方便了,沿著地鐵四號(hào)線八號(hào)線五號(hào)線,很快就能到,豐臺(tái)的老房子又便宜,首付一百到兩百萬左右就能買個(gè)小兩居室。還有好多本身就在豐臺(tái)上班的人群,第一選擇肯定也是豐臺(tái)。


區(qū)域?qū)Ρ仁墙o大家一個(gè)直觀的思路,具體買哪,各位需要根據(jù)自己的實(shí)際情況,來選擇合適的位置。有些好地段,未必適合你。


豐臺(tái)的買房思路是這樣的。


豐臺(tái)比較優(yōu)質(zhì)的板塊有,總部基地,玉泉營,草橋,西局,公益西橋等。所謂優(yōu)質(zhì)板塊,就是板塊內(nèi)商品房比較多,有一些品質(zhì)還不錯(cuò)的小區(qū),板塊的成長性也比較好,商圈也比較好。


總部基地好多人都不太清楚,其實(shí)就是豐臺(tái)科技園地鐵周邊,那個(gè)板塊是目前豐臺(tái)區(qū)發(fā)展最好的一個(gè)板塊,商品房比例也比較高,2010年以后的商品房很多。但是那個(gè)板塊也有一定的問題,就是樓盤的集中度比較差,相對(duì)零散。


玉泉營板塊,主要的樓盤是萬年花城,剛需及改善都可以考慮。跟萬年花城同期的樓盤,還有一個(gè)三環(huán)新城,這個(gè)是經(jīng)適房小區(qū),比萬年花城便宜一些,品質(zhì)也相對(duì)差點(diǎn),但是買來自住還是不錯(cuò)的,如果預(yù)算不高可以考慮。


草橋板塊,主要的小區(qū)是戀日花都,戀日嘉園等。改善為主。戀日花都有一些小房子,剛需可以考慮。


西局板塊主要的神盤是保利百合。這個(gè)小區(qū)在豐臺(tái)區(qū)算是一個(gè)改善首選。單價(jià)10萬左右。這個(gè)板塊也是吃麗澤商務(wù)區(qū)的利好。不過麗澤的發(fā)展不咋明朗,有一些企業(yè)已經(jīng)入駐,但距離形成規(guī)模,還差得遠(yuǎn)。旁邊的益豐苑也不錯(cuò)。這倆算是豐臺(tái)商品房的天花板。(高端改善盤不算在其中)

 

(馬家堡)公益西橋版塊商品房也挺多的,挨著公益西橋地鐵站。很多在西城上班的同學(xué),喜歡在這買房,四號(hào)線直達(dá),而且房子價(jià)格相對(duì)朝陽東西海都要便宜。從這幾年的情況看,房子的保值性還不錯(cuò)。


除去這幾個(gè)板塊之外,豐臺(tái)絕大多數(shù)的板塊都是老公房板塊。像南三環(huán)南四環(huán)區(qū)域,多以公房為主,經(jīng)適房回遷房其次,總價(jià)也不高。南邊三環(huán)到四環(huán)應(yīng)該是北京三環(huán)四環(huán)區(qū)域里最便宜的。


這些板塊有,北京南站,洋橋,西羅園,馬家堡,角門,大紅門,方莊(商品房),劉家窯,宋家莊(回遷房經(jīng)適房)。等等。這些區(qū)域,大家看心情購買


豐臺(tái)的學(xué)區(qū)主要是豐臺(tái)一小五小,在北大地那個(gè)板塊,小區(qū)結(jié)構(gòu)非常簡單。


豐臺(tái)西邊類似七里莊,六里橋等區(qū)域,離著海淀區(qū)不遠(yuǎn),位置還可以,老房子買來自住不錯(cuò)。這周邊部隊(duì)比較多,內(nèi)部小商業(yè)還是挺發(fā)達(dá)的,生活便利度不錯(cuò)。


再往西走,豐臺(tái)有一個(gè)板塊叫青塔,算是比較便宜的板塊,挨著石景山和海淀,這里邊有幾個(gè)樓盤品質(zhì)不錯(cuò),有改善需求的可以考慮下,比如萬科紫苑,保利和光逸境,大成郡等。整個(gè)板塊以剛需盤為主,預(yù)算不高的,可以考慮下。青塔的內(nèi)部商圈還可以,自住沒問題,這個(gè)板塊目前沒啥地鐵,公共交通略差一點(diǎn)。


第六,石景山買房思路。

最后寫一下石景山區(qū)。石景山的商品房比例非常低,絕大多數(shù)都是首鋼的公房。剛需買房的首選就是買公房,總價(jià)200多萬,300多萬,很便宜。主要的分布區(qū)域在八角,古城,老山,魯谷,楊莊。盡量挨著地鐵買,通勤方便。這些區(qū)域,大家看心情購買。通勤便利,小區(qū)環(huán)境不太亂即可。


石景山買改善住宅,選擇不多,石景山的商品房比例比較低,掰著手指頭能數(shù)過來。像比較大的商品房社區(qū),遠(yuǎn)洋山水,在北京都能排上號(hào)。對(duì)口景山小學(xué)遠(yuǎn)洋分校,在石景山算是不錯(cuò)的小學(xué)。


旁邊還有一個(gè)熱盤,也是好多改善人群重點(diǎn)選擇的小區(qū),遠(yuǎn)洋沁山水。基本上是石景山最貴的小區(qū)。(石景山天花板)


其他的是中海的一些樓盤,次新盤主要集中在金安橋地鐵附近,中海寰宇系列。再往南的魯谷那邊,各位也是看心情購買。


以上就是城六區(qū)的大致買房思路。


講完了城六區(qū),再講講城六區(qū)周邊的近郊。

北京的近郊主要是大興,房山,門頭溝,昌平,順義和通州。


大興買房的基本思路是沿著地鐵線買,其中以地鐵四號(hào)線為主。好多在西城或豐臺(tái)甚至海淀上班的,坐4號(hào)線通勤非常方便。大興的房價(jià)也相對(duì)便宜,買來自住是可以的。不過大興的房價(jià)保值增值性,跟城六區(qū)比起來,還是要差不少。

 

板塊方面,西紅門,高米店,棗園等熱度都還可以,房子買來自住沒啥大問題。樓盤也分次新和老小區(qū),次新價(jià)格也不算便宜。

 

再往南一直到六環(huán)外的天宮院,板塊熱度也還不錯(cuò),整個(gè)板塊都是10年以后的商品房,不少剛需喜歡去那買。


房山的買房思路,也是沿著地鐵線買,房山暫時(shí)只有一條房山線。房山的主要板塊就是長陽。而且這個(gè)板塊比較適合那些在豐臺(tái)上班的人群,從豐臺(tái)(總部基地)坐地鐵去長陽,也就三四站地。長陽的整體居住品質(zhì)非常好,價(jià)格也不高,能滿足通勤的同學(xué)可以重點(diǎn)考慮。


門頭溝的買房思路,也是沿著地鐵線買。門頭溝的主要地鐵線路是S1號(hào)線。門頭溝的主要板塊是門頭溝新城,就是地鐵沿線那一片。往北是門頭溝老城區(qū),老城區(qū)的房子特別便宜。


門頭溝的房子分了大致兩類,一類是剛需盤,比如說梧桐苑那種小區(qū),兩居室三四百萬左右,小區(qū)也新,剛需買了自住非常不錯(cuò);另一類是改善盤。門頭溝蓋了好多改善樓盤,這一點(diǎn)跟西部的人群結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系。我估計(jì)當(dāng)年開發(fā)商也研究了半天。


西邊的改善人群挺多的,比如說石景山和海淀的老頭老太太,如果想把自己的老房子賣掉買個(gè)好點(diǎn)的改善房,在門頭溝新城還沒搞完的時(shí)候,他們沒地方可以換。西邊的房價(jià)本來就比較貴,房子整體也偏老。門頭溝的改善盤,正好能滿足這批人的改善需求。


門頭溝的購房人群主要集中在西邊,比如說石景山,海淀,甚至豐臺(tái)。有一年買豐臺(tái)一套房子的時(shí)候,換房的那哥們就是把房子賣了去買石景山的大房子。西邊想改善的群體,如果自己的錢不多,可以去門頭溝買套大房子。


昌平的買房思路就一個(gè),買回龍觀,或者買回龍觀以外的其他昌平地區(qū)。回龍觀是一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域,回龍觀周邊都是一些互聯(lián)網(wǎng)公司,那些互聯(lián)網(wǎng)圈子的人,如果買海淀買不起,就都跑到回龍觀買房。當(dāng)然,非互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的,如果想在北京北邊買個(gè)面積大點(diǎn)的房子,也可以重點(diǎn)考慮回龍觀 。


回龍觀南邊就是朝陽和海淀,房價(jià)都要比回龍觀貴。所以回龍觀板塊是北部剛需考慮的重點(diǎn)板塊。


簡單講下回龍觀。這個(gè)地方就是一個(gè)居住區(qū),除了小區(qū)就一些小商業(yè),樓房密度不高,都是六層的那種小板樓,居住環(huán)境還可以。地鐵有兩條,13號(hào)線和8號(hào)線,通勤也還算方便。回龍觀的房子,流動(dòng)性還不錯(cuò),保值增值屬性也比較強(qiáng)。


接下來是順義。順義也是一條地鐵線。買房思路也是延地鐵15號(hào)線買。主要板塊是后沙峪。沒啥太多可說的。順義的買房人群,以望京上班的或15號(hào)沿線的居多。房子便宜。不過流動(dòng)性一般,保值增值能力也不太強(qiáng)。


最后是通州。通州是個(gè)重點(diǎn)。

從北京的區(qū)域成長性來說,通州在北京目前有規(guī)劃的這些板塊里絕對(duì)能排到前幾名,房價(jià)也比較低。所以通州的房子從長遠(yuǎn)角度看,保值增值能力相對(duì)會(huì)好很多。


通州的地鐵目前有三條,一條是八通線,這個(gè)地鐵也是通州最早的一條;其次是六號(hào)線也七號(hào)線。其中六號(hào)線是個(gè)重點(diǎn)。通州規(guī)劃的新城,就在六號(hào)線沿線,市政府和運(yùn)河商務(wù)區(qū)都在這條線上。


所以想在通州買房的同學(xué),重點(diǎn)考慮的地鐵就是六號(hào)線,其次是八通線。七號(hào)線,我覺得就是給環(huán)球影城修的,整個(gè)地鐵沿線,小區(qū)也不多,也沒啥規(guī)劃。


通州的板塊主要分兩塊。一個(gè)是八通線沿線,一個(gè)是六號(hào)線沿線。六號(hào)線沿線的發(fā)展?jié)摿薮螅送ň€沿線主要是通州老城區(qū),所以潛力馬馬虎虎。當(dāng)然,不是說六號(hào)線沿線可以隨便買,比如說通州北關(guān)附近,住宅密度比較低,房子也普遍偏老,居住體驗(yàn)就不算好,房子的流動(dòng)性保值都一般。通州的板塊細(xì)分,我到時(shí)候還會(huì)講。


目前通州的買房群體主要是兩類,一類是剛需自住群體,比如說在朝陽上班的好多人,預(yù)算也不多,就完全可以考慮在通州買房;另一類是有點(diǎn)投資想法,買了以后等著升值。當(dāng)然后邊這部分群體的買房預(yù)算也不多,通州整體上算是一個(gè)剛需板塊,預(yù)算多的人都去朝陽買房了。


以上是一個(gè)大致的區(qū)域梳理。大家買房的時(shí)候,基本的思路是,先看看自己的活動(dòng)半徑有多大,根據(jù)自己上班的位置,結(jié)合地鐵或者開車的通勤,選擇合適的區(qū)域。


買學(xué)區(qū)房的思路。

北京的學(xué)區(qū)房主要集中在東西海,朝陽也有部分好學(xué)校。剩下的其他區(qū)域,每個(gè)區(qū)都有稍微拔尖的學(xué)校,不過熱度不高。絕大多數(shù)家長買學(xué)區(qū)的時(shí)候,主要的思路就是東西海朝。


首先,東西海朝的學(xué)區(qū)風(fēng)格是完全不一樣的,大家買學(xué)區(qū)的時(shí)候,先要了解一下他們的風(fēng)格。


西城:整體均衡,且水平都比較高。雖然小學(xué)也有水平高低,但是小升初都有機(jī)會(huì)進(jìn)好初中,中考的時(shí)候,好高中比較多。也就是說,孩子在西城上學(xué),如果孩子不是特別聰明,也沒關(guān)系,不管是小升初,還是中考,去好學(xué)校的機(jī)會(huì)都不少。不像海淀,海淀的好中學(xué),基本上都是靠考試進(jìn)去,競(jìng)爭非常激烈。


不知道你們能不能看明白……簡單一句話就是,西城既能給孩子兜底,又沒有上限,孩子可以隨便往上爬。西城的好中學(xué),在全北京都是拔尖的。


海淀:內(nèi)卷比較嚴(yán)重。孩子如果特別聰明,那么海淀就跟個(gè)天堂一樣,可以隨便往上爬,但是如果孩子不太聰明,那么海淀跟其它區(qū)就沒啥區(qū)別了。海淀就是一句話,(基本上)看成績說話。


東城:東城就比較佛系了,小學(xué)初中都打的比較均勻。孩子不至于因?yàn)槌煽儾睿捅凰⒌教貏e差的學(xué)校(中學(xué))里去,在九年義務(wù)教育階段,還是能給兜住底的。但是東城的高中,比西城差多了。雖然在全北京來說,算是好的,但是沒法跟西城比。


朝陽:朝陽的教育比較省心,好的學(xué)校,基本上都是九年一貫制。也就是說,孩子上了這個(gè)小學(xué),到時(shí)就順利上對(duì)應(yīng)的初中。朝陽的不足在于,好高中比較少。也就是說,同樣的分?jǐn)?shù),孩子在朝陽中考,能選擇的高中就比較少,但是去了海淀之類,就能上一個(gè)更好的高中。


另外,大家不要覺得朝陽的教育特別渣。朝陽的好學(xué)校,在全北京也是挺厲害的。像朝陽外國語等,在北京也能數(shù)得上。


以上是一個(gè)大致的思路。不同的教育風(fēng)格不一樣,有些家長憋著勁要雞娃,想讓孩子去北大清華,這種就比較適合去海淀。有些家長就是想給孩子保底,比較佛系,那就適合去東城。如果家里也不差錢,希望給孩子特別好的教育,那就去西城。如果兼顧居住品質(zhì)等各方面,給孩子提供一個(gè)相對(duì)好點(diǎn)教育環(huán)境就可以,這種在朝陽就能解決。


講到這,就把北京買房到底買哪個(gè)區(qū)域的情況大致介紹完了。


看完這篇文章之后,希望大家先對(duì)北京樓市有一個(gè)大致的區(qū)域概念,在這個(gè)概念基礎(chǔ)上,多去實(shí)地踩一踩盤,我講得再多,你不去踩盤實(shí)地看,也不管用。我也是看了很多很多區(qū)域很多很多樓盤之后,才對(duì)北京的板塊認(rèn)識(shí)比較透,才能對(duì)不同板塊的區(qū)別,以及適合哪些人群有相對(duì)清晰的認(rèn)識(shí)。后邊我還會(huì)寫更多的干貨來幫助大家買房。

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