提示：文章比較長(zhǎng)，全是干貨，建議大家先收藏一下。
好多人在北京買房，都沒有買房思路。不知道在哪買好。一般情況下都是找中介去看房子，中介能帶你看的房子也都是他熟悉的地方，比如說，一個(gè)人說在中關(guān)村上班，預(yù)算沒那么高，所以買房只能去比較遠(yuǎn)的地方買，但是去南邊豐臺(tái)，還是去北邊昌平，還是去東邊朝陽(yáng)，去朝陽(yáng)哪里買，都是一頭霧水，搞不明白。
中介由于工作性質(zhì)問題，通常也只知道一個(gè)小區(qū)域的情況，其他區(qū)域的情況都不怎么了解，所以也沒辦法給買家一個(gè)比較好的方案。
這就導(dǎo)致大家在買房的時(shí)候，搞不清楚在哪買更好，最適合自己的區(qū)域到底是哪，多數(shù)人買完房還是一頭霧水。
基于此，我就專門寫一篇長(zhǎng)文，算是掃盲版的買房指南，給大家把北京的版塊情況梳理一下，以供大家買房的時(shí)候參考。
北京的多數(shù)區(qū)域，我基本上都實(shí)地踩過，這也是因?yàn)閺膰?guó)企辭職后那段時(shí)間，閑下來的時(shí)間一大把，沒啥事可做，所以就天天東南西北地看房子，前前后后算下來，在北京看過的房子估計(jì)得有個(gè)小兩千套。
也是因?yàn)榭戳撕枚喾孔又螅胖饾u從腦子里構(gòu)建起了北京的城市框架，以前就覺得北京特別大，沒一點(diǎn)概念，感覺石景山也挺好，海淀也挺好，但是到底好在哪，卻說不上來。在經(jīng)歷了大量的實(shí)地看房后，現(xiàn)在對(duì)北京這個(gè)地方的理解就更加立體化，對(duì)于區(qū)域板塊的理解也更深入。
比如什么區(qū)域的成長(zhǎng)性比較強(qiáng)，A區(qū)域比B區(qū)域更好，原因是什么，哪些區(qū)域適合哪些人等等。有了這些經(jīng)驗(yàn)及思考之后，在解決大家的買房問題時(shí)，就能幫大家梳理出相對(duì)清晰的買房思路。
所以其實(shí)我是特別建議大家在買房的時(shí)候，多去實(shí)地看房的，這個(gè)過程不僅是給自己買房子，也是趁著這個(gè)機(jī)會(huì)好好認(rèn)識(shí)一下北京，很多人在北京生活了好多年，生活半徑就那么幾公里，對(duì)北京沒有太深的理解。
像現(xiàn)在大家買房，多數(shù)的同學(xué)，在看過幾套房子，或者一兩個(gè)板塊之后，對(duì)于區(qū)域的理解是很難打通的。
當(dāng)然，我的思路，也只是供大家來參考，買房算個(gè)大事，大家在看了本篇文章之后，在具體實(shí)操的時(shí)候，還得多用心。
好了，廢話不多說，下面開始給大家展開講解，講解的思路按照下面的排序進(jìn)行。
1，在北京該咋買房？
城六區(qū)買房：
2，朝陽(yáng)區(qū)買房思路
3，海淀區(qū)買房思路
4，豐臺(tái)買房思路
5，西城買房思路
6，石景山的買房思路
城六區(qū)以外買房：
7，大興買房思路
8，房山買房思路
9，門頭溝買房思路
10，昌平買房思路
11，順義買房思路
12，通州買房思路
13，學(xué)區(qū)房思路
注：好多區(qū)的買房指南，我都寫過單獨(dú)的文章，大家可以自己找。
第一、在北京該咋買房？
北京這個(gè)城市，城區(qū)面積特別大，比國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)的城市都大。好多買房的同學(xué)對(duì)于北京都沒有太宏觀的認(rèn)識(shí)，也不了解自己所在的那個(gè)區(qū)在北京到底是個(gè)啥地位，我和好多北京人也聊過，他們對(duì)于北京的認(rèn)識(shí)也不算熟，好多老北京一輩子住在二環(huán)里，出了三環(huán)就不清楚是哪了。
基于此，我先從宏觀面上給大家講講北京這個(gè)城市的不同區(qū)域，各位可以先有個(gè)大的思路。
北京的城六區(qū)是東西海朝，加上豐臺(tái)和石景山。其中熱度最高的就是東西海朝。這跟這四個(gè)區(qū)的地段好有直接關(guān)系。東西海朝也是北京發(fā)展最早最核心的主城區(qū)域，所以大家買房也會(huì)優(yōu)先考慮這幾個(gè)地方。
其中二手房交易量最大的是朝陽(yáng)區(qū)。這個(gè)一方面跟朝陽(yáng)的面積大，商品房數(shù)量多有關(guān)，另一方面也跟朝陽(yáng)的價(jià)格比東西還要便宜有關(guān)。
東城，西城，海淀這三個(gè)區(qū)，是北京的優(yōu)質(zhì)教育資源高地，也就是大家經(jīng)常聽說的有學(xué)區(qū)房的地方。所以在位置差不多的情況下，這三個(gè)區(qū)的價(jià)格，都要比朝陽(yáng)貴。
比如說在北三環(huán)安貞板塊，它緊挨著西城區(qū)，論地段都是一樣的。但是由于西城是學(xué)區(qū)房，所以一路之隔的安貞的房?jī)r(jià)比西城便宜一半左右。
在幾年前，西城那幾個(gè)小區(qū)還不是學(xué)區(qū)房的時(shí)候，他們和安貞的價(jià)格都是一樣的，那會(huì)兒應(yīng)該是4萬左右。后來變成學(xué)區(qū)房，房?jī)r(jià)一漲，安貞的價(jià)格漲到了8萬左右，而西城的價(jià)格漲到了接近16萬。
總之，朝陽(yáng)的房?jī)r(jià)總體來說還是有優(yōu)勢(shì)的。所以，北京的好多畢業(yè)生拿到戶口后，準(zhǔn)備買第一套房的時(shí)候，由于暫時(shí)也沒有孩子上學(xué)的需求，一般都會(huì)優(yōu)先考慮朝陽(yáng)。（在通勤沒有問題的前提下）
同樣的總價(jià)，比如買個(gè)700萬的房子，朝陽(yáng)可以買個(gè)還湊合的商品房?jī)删邮遥窃诤５碣I，就只能買個(gè)老破小兩居室。
豐臺(tái)區(qū)的位置，從地圖上看也還可以，但是由于北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心集中在北邊和東邊，所以對(duì)很多上班族來說，豐臺(tái)的位置就有點(diǎn)偏。不過這幾年豐臺(tái)的發(fā)展很不錯(cuò)，典型的就是西南四環(huán)外的總部基地，發(fā)展非常好，集中了不少企業(yè)。麗澤的預(yù)期也還可以，但是麗澤我去過不少次，感覺爛尾潛質(zhì)比較大，雖然有些企業(yè)已經(jīng)遷過去了，但是周邊的交通環(huán)境商業(yè)配套環(huán)境，都不行。另外，麗澤附近的優(yōu)質(zhì)小區(qū)也太少，這個(gè)對(duì)于區(qū)域房?jī)r(jià)影響很大。這個(gè)話題我會(huì)在其他文章里講。
我喜歡把豐臺(tái)比作成小朝陽(yáng)。其實(shí)這倆區(qū)有點(diǎn)類似，只不過豐臺(tái)的發(fā)展要比朝陽(yáng)晚十多年。在朝陽(yáng)區(qū)90年代就已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展期的時(shí)候，豐臺(tái)還是半個(gè)農(nóng)村呢。從商圈角度來說，豐臺(tái)的商圈也比朝陽(yáng)差了很多，豐臺(tái)正經(jīng)的商圈帶大商業(yè)綜合體的，好像只有總部基地那樣。而朝陽(yáng)的商圈就非常猛了，雙井，朝青，望京，國(guó)貿(mào)，常營(yíng)等等，一大堆。
所以，豐臺(tái)一方面可以稱作小朝陽(yáng)區(qū)，但是另一方面，想要趕上甚至超過朝陽(yáng)區(qū)，可能性幾乎沒有。
豐臺(tái)的買房人群，主要是西城，海淀，包括石景山的上班族。當(dāng)然還有豐臺(tái)本地的上班族。買房的理由就是，通勤方便，價(jià)格相對(duì)低。豐臺(tái)比海淀和西城便宜很多。另外豐臺(tái)跟石景山比，還是有點(diǎn)優(yōu)勢(shì)的，至少區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ獜?qiáng)一些。
石景山是個(gè)典型的老城區(qū)，不出意外的話，應(yīng)該是城六區(qū)里的倒數(shù)第一。它發(fā)展得很早。石景山的主城，像古城八角老山這幾個(gè)地方，都是以前首鋼的職工家屬院。另外，石景山的國(guó)企相對(duì)多一些，私企少，新的產(chǎn)業(yè)也少，像互聯(lián)網(wǎng)公司之類的幾乎沒有，所以石景山區(qū)，沒啥發(fā)展?jié)摿?/strong>。好多人買石景山，一方面是它的位置還不錯(cuò)，有個(gè)地鐵一號(hào)線，通勤方便；另一方面是石景山的房子總價(jià)低，老房子兩居室200多萬就能搞定。北京的房子，沒那么貴。
石景山的房子適合兩類人買，一類是預(yù)算特別低，二三百萬想買個(gè)兩居室，在通勤允許的情況下，可以在石景山買個(gè)小房子自住；另一類是工作生活半徑基本上都在石景山的，比如說石景山的一些國(guó)企職工，就適合在石景山買房。
接下來再說說東海這幾個(gè)地方。
買東西城的人，絕大多數(shù)，都有學(xué)區(qū)需求。比如說，在西城上班的人，他如果沒有孩子上學(xué)的需求，大概85%的可能性，不會(huì)在西城買房，因?yàn)榉績(jī)r(jià)太貴了，花幾百萬買個(gè)老破小，居住品質(zhì)賊差，根本劃不來。同樣總價(jià)，多坐幾站地鐵去豐臺(tái)或朝陽(yáng)甚至大興買房，居住品質(zhì)就會(huì)強(qiáng)很多。還有一部分買西城的人是本身在體制內(nèi)（BW）工作，只要房子在西城區(qū)，不管在西城哪，都能上西城比較好的學(xué)校。這部分人也會(huì)在西城買房，一般都是買特別便宜的上車房。當(dāng)然，可能還有一部分人是特別特別有錢的，就是想住在西城……
買海淀的人，有不少是純自住的。因?yàn)楹５韰^(qū)比較大，所以好多人為了通勤方便，就在海淀買。需要說明一下，海淀也不都是學(xué)區(qū)房，好多板塊的學(xué)校也是渣渣。
另外跟大家普及一點(diǎn)，有人覺得海淀的房?jī)r(jià)比朝陽(yáng)貴，就是因?yàn)楹５淼膶W(xué)校比朝陽(yáng)強(qiáng)。其實(shí)沒那么簡(jiǎn)單。海淀的產(chǎn)業(yè)也很牛逼，北京最牛逼的互聯(lián)網(wǎng)公司，科研院所啥的，都在海淀。另外北京的高校基本上都集中在海淀區(qū)，清北人大北郵北航等一大堆，包括牛逼的公園，也是海淀多，頤和園圓明園等等。所以海淀的強(qiáng)是綜合性的強(qiáng)。房?jī)r(jià)貴也就理所應(yīng)當(dāng)了。像西北旺那邊，雖然在五環(huán)外特別偏，但人家是全北京最牛逼的鎮(zhèn)。（北京最牛逼基本上就是全國(guó)最牛逼，不出意外也是全世界最牛逼。）
關(guān)于學(xué)區(qū)，我們后邊再講。這里先對(duì)區(qū)域有個(gè)大概的了解就行。
簡(jiǎn)單總結(jié)：年輕人的第一套房，在通勤沒有問題的情況下，可以優(yōu)先考慮朝陽(yáng)區(qū)。這樣居住品質(zhì)能更好。自住通勤，日常生活，以及房子的流動(dòng)性，保值，都能滿足。
如果資金預(yù)算相對(duì)少，而且離豐臺(tái)比較近，也可以考慮豐臺(tái)。其次可以考慮海淀。比如說，預(yù)算600萬左右，買豐臺(tái)相對(duì)好點(diǎn)的兩居室，房子會(huì)更大更新一點(diǎn)，買海淀的老破小，也沒啥大問題。
石景山盡量不考慮。除非預(yù)算特別少。原因在于，石景山的房子保值增值能力比較差，整個(gè)區(qū)域的成長(zhǎng)性也幾乎沒有。
關(guān)于東西城，不是不讓大家買，是因?yàn)橥瑯涌們r(jià)買在東西城，只能買個(gè)挺破的房子，房子的居住品質(zhì)差。如果這點(diǎn)不介意的話，是可以考慮的。（買東西城主要考慮學(xué)區(qū)）
前面是一個(gè)大致的區(qū)域買房思路，接下來講下城六區(qū)的每個(gè)區(qū)的板塊情況。
城六區(qū)買房思路：
第二，朝陽(yáng)買房思路。
朝陽(yáng)的買房思路主要有三個(gè)方向，學(xué)區(qū)，改善，和剛需。
朝陽(yáng)學(xué)區(qū)，需要重點(diǎn)考慮的有這么幾個(gè)：朝陽(yáng)外國(guó)語，人大附朝陽(yáng)，白家莊小學(xué)+八十中，陳經(jīng)綸嘉銘分校，陳經(jīng)綸帝景分校，陳經(jīng)綸分校。全是九年一貫制。
其中，前三個(gè)是重點(diǎn)。成績(jī)?cè)诔?yáng)排名前幾。后面幾個(gè)陳經(jīng)綸分校，屬于改善+學(xué)區(qū)，成績(jī)暫時(shí)沒有前幾個(gè)好，不過很多人考慮改善+學(xué)區(qū)，也會(huì)重點(diǎn)考慮。
再往后排，還有幾個(gè)學(xué)校也還湊合，不過不能算好學(xué)區(qū)，只能說比一般學(xué)校強(qiáng)點(diǎn)。比如常營(yíng)的陳經(jīng)綸保利分校，雙井的北工大附中等。
朝陽(yáng)改善。朝陽(yáng)的優(yōu)質(zhì)板塊比較多，第一梯隊(duì)有雙井，望京，太陽(yáng)宮，朝陽(yáng)公園，奧森板塊；第二梯隊(duì)有朝青，新北苑，四惠，亞運(yùn)村；第三梯隊(duì)有常營(yíng)，東壩，老北苑和百子灣。
如果買改善住宅（800萬以上），原則上以第一梯隊(duì)板塊為主，第二梯隊(duì)板塊為輔。比如說想買個(gè)900萬的房子，那么望京或雙井就肯定是第一選擇，因?yàn)檫@種板塊的商圈價(jià)值太高了，生活又特別方便；如果這種板塊里沒有特別理想的房子，接下來就可以考慮類似新北苑，朝青等地方，這種第二梯隊(duì)，可以買一個(gè)小區(qū)及戶型更好的房子。另，第三梯隊(duì)也可以適當(dāng)考慮，尤其是預(yù)算不太高，但是想買大面積房子的群體。比如說900萬，想買個(gè)大三居室，就可以考慮東壩。這個(gè)預(yù)算在望京或雙井買品質(zhì)小區(qū)三居，根本沒戲。
朝陽(yáng)剛需。朝陽(yáng)剛需（大致300-600萬區(qū)間）的買房思路基本上是兩個(gè)，第一個(gè)思路是買公房老破小；第二個(gè)思路是買商品房。
朝陽(yáng)區(qū)的公房，主要分這么幾個(gè)大區(qū)域，北三環(huán)北四環(huán)，主要是安貞，惠新西街及亞運(yùn)村區(qū)域；東三環(huán)東四環(huán)，主要是團(tuán)結(jié)湖，甜水園，金臺(tái)路等區(qū)域；東北三環(huán)四環(huán)，主要是西壩河等區(qū)域；東南三環(huán)東南四環(huán)，主要是勁松，潘家園，北工大等區(qū)域。
從市場(chǎng)熱度來說，北三環(huán)北四環(huán)》東三環(huán)東四環(huán)》東北三環(huán)四環(huán)》東南三環(huán)四環(huán)
這個(gè)市場(chǎng)熱度是啥意思？就是指，如果大家買公房，會(huì)優(yōu)先考慮北三環(huán)北四環(huán)區(qū)域；其次考慮東三東四，以此類推。
所以，大家預(yù)算只要足夠，通勤也方便，可以先考慮市場(chǎng)熱度高的地方，再考慮市場(chǎng)熱度低的地方。當(dāng)然了，不同區(qū)域的總價(jià)區(qū)間也不一樣。比如說北三環(huán)的老破小兩居室價(jià)格就比東南三環(huán)四環(huán)的兩居室價(jià)格高一截。
朝陽(yáng)剛需買商品房的思路，主要考慮兩個(gè)五環(huán)外的區(qū)域：東壩和常營(yíng)。老北苑也在考慮范圍內(nèi)。（大家結(jié)合自己的通勤，來綜合考慮）
東壩和常營(yíng)屬于朝陽(yáng)剛需買房的重點(diǎn)板塊，房子都比較新，通勤也還可以。雖然沒有城區(qū)里那么繁華，但是絕對(duì)可以滿足大家的居住需求。這兩個(gè)板塊的風(fēng)格也不太一樣，東壩屬于未來潛力比較大的區(qū)域，但是目前的商圈成熟度還不高，地鐵還沒通（早晚會(huì)通）；常營(yíng)屬于商圈比較成熟的區(qū)域，自住起來舒適度比較高；但是發(fā)展?jié)摿Σ蝗鐤|壩。大家可以結(jié)合地圖看一下。
除了以上兩個(gè)思路外，剛需買房也可以考慮朝陽(yáng)的第一第二梯隊(duì)板塊。這些板塊里有一些老小區(qū)，價(jià)格不算高，或者是新小區(qū)的一居室，也是一種選擇。
第三，海淀買房思路。（提示：學(xué)區(qū)房近幾年的政策風(fēng)險(xiǎn)很高，關(guān)于學(xué)區(qū)房的買房思路，僅供參考）
海淀買房以學(xué)區(qū)為主要思路，海淀的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)主要集中在這幾個(gè)地方：上地學(xué)區(qū)，中關(guān)村學(xué)區(qū)，（海淀學(xué)區(qū)），萬壽路學(xué)區(qū)，八里莊學(xué)區(qū)，羊坊店學(xué)區(qū)等。
其中上地學(xué)區(qū)和中關(guān)村學(xué)區(qū)有明顯的優(yōu)勢(shì)，算是頂級(jí)學(xué)區(qū)。在這些地方買房，多數(shù)家長(zhǎng)會(huì)買個(gè)小房子，只要能上學(xué)就行，然后自己租房住。
除此之外，海淀還有個(gè)超級(jí)厲害的小學(xué)，叫中關(guān)村三小，位于海淀萬柳（屬于海淀學(xué)區(qū)）。
在這需要說明一下，海淀區(qū)比較激進(jìn)，這個(gè)跟海淀的升學(xué)路徑有很大關(guān)系。很多家長(zhǎng)在孩子的小學(xué)階段就開始雞娃，想各種辦法考六小強(qiáng)，考上六小強(qiáng)，意味著離985,211甚至北大清華就很近了。所以好小學(xué)對(duì)很多家長(zhǎng)來說非常重要。
（補(bǔ)充：2020年到2021年，海淀的一流學(xué)區(qū)漲幅接近30%，到2021年11月份，價(jià)格又跌回去了，中間高位接盤的挺慘的）
資金體量沒那么大的家庭，在買房的時(shí)候可以考慮萬壽路學(xué)區(qū)，八里莊學(xué)區(qū)，羊坊店學(xué)區(qū)，甚至清河學(xué)區(qū)等。五六百萬左右，就能買個(gè)公房?jī)删邮遥瑒e嫌破，自住還是沒問題的。
海淀改善。海淀的優(yōu)質(zhì)居住板塊不多，絕大多數(shù)地方都是老公房老公房老公房……相對(duì)優(yōu)質(zhì)的板塊有：萬柳，世紀(jì)城，西北旺等。其中，萬柳的房?jī)r(jià)是最貴的，中關(guān)村三小學(xué)區(qū)加品質(zhì)改善。世紀(jì)城其次。西北旺的商品房比較多，但是位置有點(diǎn)遠(yuǎn)，在西北五環(huán)外，周邊的商圈有點(diǎn)弱。
除此之外，海淀還有一些優(yōu)質(zhì)的商品房小區(qū)，是買房時(shí)的重點(diǎn)。比如，清河的橡樹灣，萬壽路的紫金長(zhǎng)安，四季青的美麗園，美麗經(jīng)典園，學(xué)院路的逸成東苑等等。田村也有幾個(gè)小區(qū)算是品質(zhì)改善，比如樂府江南，雅世合金公寓等。
剛需家庭在海淀買房，基本上沿著西三環(huán)西四環(huán)，以及北三環(huán)北四環(huán)附近買，哪方便買哪，這些區(qū)域全是成片成片的公房社區(qū)，品質(zhì)稍微的好點(diǎn)的小區(qū)比例很少。這就是海淀的現(xiàn)狀，發(fā)展早，單位多，公房成片，也導(dǎo)致了后來海淀沒啥土地蓋商品房。朝陽(yáng)當(dāng)年從農(nóng)村起步，土地多，到今天看，商品房比例就高。
第四，西城買房思路。
西城的購(gòu)房人群之前也跟大家說過了，目前我們接觸到的西城買家，以及我們對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)研情況看，買西城的主力人群，都有學(xué)區(qū)需求。少部分剛需自住加改善自住。改善自住西城的基本上都是土豪。西城有一兩千萬房產(chǎn)的人，現(xiàn)在都傾向于往外置換。
所以西城區(qū)的買房思路，還是跟學(xué)區(qū)有關(guān)。如果不買學(xué)區(qū)房，那么西城的主要考慮區(qū)域是廣外。也就是學(xué)區(qū)比較差的地方。有些買家希望買個(gè)西城的小房子，純?yōu)榱寺鋺簦杏X西城的教育總要比其他區(qū)要好，這部分人群可以考慮的一個(gè)重點(diǎn)小區(qū)叫榮豐2008；小房子三四百萬一套。
西城區(qū)的學(xué)區(qū)，主要分布在德勝，月壇和金融街。南城還有一個(gè)陶白片區(qū)。也就是說，買西城學(xué)區(qū)房的，主要考慮的區(qū)域就是這些。
東西城學(xué)區(qū)比較敏感，此處略掉。
第五，豐臺(tái)買房思路。
買豐臺(tái)的人群主要是剛需和改善需求。有些人可能會(huì)說，既然朝陽(yáng)比豐臺(tái)好，為啥不直接買朝陽(yáng)呢？買房這事不能這么想，不同區(qū)域的人群，對(duì)于買房的地段需求是不一樣的。比如說，很多東西城上班的群體，就會(huì)買在豐臺(tái)區(qū)，因?yàn)樨S臺(tái)的通勤太方便了，沿著地鐵四號(hào)線八號(hào)線五號(hào)線，很快就能到，豐臺(tái)的老房子又便宜，首付一百到兩百萬左右就能買個(gè)小兩居室。還有好多本身就在豐臺(tái)上班的人群，第一選擇肯定也是豐臺(tái)。
區(qū)域?qū)Ρ仁墙o大家一個(gè)直觀的思路，具體買哪，各位需要根據(jù)自己的實(shí)際情況，來選擇合適的位置。有些好地段，未必適合你。
豐臺(tái)的買房思路是這樣的。
豐臺(tái)比較優(yōu)質(zhì)的板塊有，總部基地，玉泉營(yíng)，草橋，西局，公益西橋等。所謂優(yōu)質(zhì)板塊，就是板塊內(nèi)商品房比較多，有一些品質(zhì)還不錯(cuò)的小區(qū)，板塊的成長(zhǎng)性也比較好，商圈也比較好。
總部基地好多人都不太清楚，其實(shí)就是豐臺(tái)科技園地鐵周邊，那個(gè)板塊是目前豐臺(tái)區(qū)發(fā)展最好的一個(gè)板塊，商品房比例也比較高，2010年以后的商品房很多。但是那個(gè)板塊也有一定的問題，就是樓盤的集中度比較差，相對(duì)零散。
玉泉營(yíng)板塊，主要的樓盤是萬年花城，剛需及改善都可以考慮。跟萬年花城同期的樓盤，還有一個(gè)三環(huán)新城，這個(gè)是經(jīng)適房小區(qū)，比萬年花城便宜一些，品質(zhì)也相對(duì)差點(diǎn)，但是買來自住還是不錯(cuò)的，如果預(yù)算不高可以考慮。
草橋板塊，主要的小區(qū)是戀日花都，戀日嘉園等。改善為主。戀日花都有一些小房子，剛需可以考慮。
西局板塊主要的神盤是保利百合。這個(gè)小區(qū)在豐臺(tái)區(qū)算是一個(gè)改善首選。單價(jià)10萬左右。這個(gè)板塊也是吃麗澤商務(wù)區(qū)的利好。不過麗澤的發(fā)展不咋明朗，有一些企業(yè)已經(jīng)入駐，但距離形成規(guī)模，還差得遠(yuǎn)。旁邊的益豐苑也不錯(cuò)。這倆算是豐臺(tái)商品房的天花板。（高端改善盤不算在其中）
（馬家堡）公益西橋版塊商品房也挺多的，挨著公益西橋地鐵站。很多在西城上班的同學(xué)，喜歡在這買房，四號(hào)線直達(dá)，而且房子價(jià)格相對(duì)朝陽(yáng)東西海都要便宜。從這幾年的情況看，房子的保值性還不錯(cuò)。
除去這幾個(gè)板塊之外，豐臺(tái)絕大多數(shù)的板塊都是老公房板塊。像南三環(huán)南四環(huán)區(qū)域，多以公房為主，經(jīng)適房回遷房其次，總價(jià)也不高。南邊三環(huán)到四環(huán)應(yīng)該是北京三環(huán)四環(huán)區(qū)域里最便宜的。
這些板塊有，北京南站，洋橋，西羅園，馬家堡，角門，大紅門，方莊（商品房），劉家窯，宋家莊（回遷房經(jīng)適房）。等等。這些區(qū)域，大家看心情購(gòu)買。
豐臺(tái)的學(xué)區(qū)主要是豐臺(tái)一小五小，在北大地那個(gè)板塊，小區(qū)結(jié)構(gòu)非常簡(jiǎn)單。
豐臺(tái)西邊類似七里莊，六里橋等區(qū)域，離著海淀區(qū)不遠(yuǎn)，位置還可以，老房子買來自住不錯(cuò)。這周邊部隊(duì)比較多，內(nèi)部小商業(yè)還是挺發(fā)達(dá)的，生活便利度不錯(cuò)。
再往西走，豐臺(tái)有一個(gè)板塊叫青塔，算是比較便宜的板塊，挨著石景山和海淀，這里邊有幾個(gè)樓盤品質(zhì)不錯(cuò)，有改善需求的可以考慮下，比如萬科紫苑，保利和光逸境，大成郡等。整個(gè)板塊以剛需盤為主，預(yù)算不高的，可以考慮下。青塔的內(nèi)部商圈還可以，自住沒問題，這個(gè)板塊目前沒啥地鐵，公共交通略差一點(diǎn)。
第六，石景山買房思路。
最后寫一下石景山區(qū)。石景山的商品房比例非常低，絕大多數(shù)都是首鋼的公房。剛需買房的首選就是買公房，總價(jià)200多萬，300多萬，很便宜。主要的分布區(qū)域在八角，古城，老山，魯谷，楊莊。盡量挨著地鐵買，通勤方便。這些區(qū)域，大家看心情購(gòu)買。通勤便利，小區(qū)環(huán)境不太亂即可。
石景山買改善住宅，選擇不多，石景山的商品房比例比較低，掰著手指頭能數(shù)過來。像比較大的商品房社區(qū)，遠(yuǎn)洋山水，在北京都能排上號(hào)。對(duì)口景山小學(xué)遠(yuǎn)洋分校，在石景山算是不錯(cuò)的小學(xué)。
旁邊還有一個(gè)熱盤，也是好多改善人群重點(diǎn)選擇的小區(qū)，遠(yuǎn)洋沁山水。基本上是石景山最貴的小區(qū)。（石景山天花板）
其他的是中海的一些樓盤，次新盤主要集中在金安橋地鐵附近，中海寰宇系列。再往南的魯谷那邊，各位也是看心情購(gòu)買。
以上就是城六區(qū)的大致買房思路。
講完了城六區(qū)，再講講城六區(qū)周邊的近郊。
北京的近郊主要是大興，房山，門頭溝，昌平，順義和通州。
大興買房的基本思路是沿著地鐵線買，其中以地鐵四號(hào)線為主。好多在西城或豐臺(tái)甚至海淀上班的，坐4號(hào)線通勤非常方便。大興的房?jī)r(jià)也相對(duì)便宜，買來自住是可以的。不過大興的房?jī)r(jià)保值增值性，跟城六區(qū)比起來，還是要差不少。
板塊方面，西紅門，高米店，棗園等熱度都還可以，房子買來自住沒啥大問題。樓盤也分次新和老小區(qū)，次新價(jià)格也不算便宜。
再往南一直到六環(huán)外的天宮院，板塊熱度也還不錯(cuò)，整個(gè)板塊都是10年以后的商品房，不少剛需喜歡去那買。
房山的買房思路，也是沿著地鐵線買，房山暫時(shí)只有一條房山線。房山的主要板塊就是長(zhǎng)陽(yáng)。而且這個(gè)板塊比較適合那些在豐臺(tái)上班的人群，從豐臺(tái)（總部基地）坐地鐵去長(zhǎng)陽(yáng)，也就三四站地。長(zhǎng)陽(yáng)的整體居住品質(zhì)非常好，價(jià)格也不高，能滿足通勤的同學(xué)可以重點(diǎn)考慮。
門頭溝的買房思路，也是沿著地鐵線買。門頭溝的主要地鐵線路是S1號(hào)線。門頭溝的主要板塊是門頭溝新城，就是地鐵沿線那一片。往北是門頭溝老城區(qū)，老城區(qū)的房子特別便宜。
門頭溝的房子分了大致兩類，一類是剛需盤，比如說梧桐苑那種小區(qū)，兩居室三四百萬左右，小區(qū)也新，剛需買了自住非常不錯(cuò)；另一類是改善盤。門頭溝蓋了好多改善樓盤，這一點(diǎn)跟西部的人群結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系。我估計(jì)當(dāng)年開發(fā)商也研究了半天。
西邊的改善人群挺多的，比如說石景山和海淀的老頭老太太，如果想把自己的老房子賣掉買個(gè)好點(diǎn)的改善房，在門頭溝新城還沒搞完的時(shí)候，他們沒地方可以換。西邊的房?jī)r(jià)本來就比較貴，房子整體也偏老。門頭溝的改善盤，正好能滿足這批人的改善需求。
門頭溝的購(gòu)房人群主要集中在西邊，比如說石景山，海淀，甚至豐臺(tái)。有一年買豐臺(tái)一套房子的時(shí)候，換房的那哥們就是把房子賣了去買石景山的大房子。西邊想改善的群體，如果自己的錢不多，可以去門頭溝買套大房子。
昌平的買房思路就一個(gè)，買回龍觀，或者買回龍觀以外的其他昌平地區(qū)。回龍觀是一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域，回龍觀周邊都是一些互聯(lián)網(wǎng)公司，那些互聯(lián)網(wǎng)圈子的人，如果買海淀買不起，就都跑到回龍觀買房。當(dāng)然，非互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的，如果想在北京北邊買個(gè)面積大點(diǎn)的房子，也可以重點(diǎn)考慮回龍觀 。
回龍觀南邊就是朝陽(yáng)和海淀，房?jī)r(jià)都要比回龍觀貴。所以回龍觀板塊是北部剛需考慮的重點(diǎn)板塊。
簡(jiǎn)單講下回龍觀。這個(gè)地方就是一個(gè)居住區(qū)，除了小區(qū)就一些小商業(yè)，樓房密度不高，都是六層的那種小板樓，居住環(huán)境還可以。地鐵有兩條，13號(hào)線和8號(hào)線，通勤也還算方便。回龍觀的房子，流動(dòng)性還不錯(cuò)，保值增值屬性也比較強(qiáng)。
接下來是順義。順義也是一條地鐵線。買房思路也是延地鐵15號(hào)線買。主要板塊是后沙峪。沒啥太多可說的。順義的買房人群，以望京上班的或15號(hào)沿線的居多。房子便宜。不過流動(dòng)性一般，保值增值能力也不太強(qiáng)。
最后是通州。通州是個(gè)重點(diǎn)。
從北京的區(qū)域成長(zhǎng)性來說，通州在北京目前有規(guī)劃的這些板塊里絕對(duì)能排到前幾名，房?jī)r(jià)也比較低。所以通州的房子從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，保值增值能力相對(duì)會(huì)好很多。
通州的地鐵目前有三條，一條是八通線，這個(gè)地鐵也是通州最早的一條；其次是六號(hào)線也七號(hào)線。其中六號(hào)線是個(gè)重點(diǎn)。通州規(guī)劃的新城，就在六號(hào)線沿線，市政府和運(yùn)河商務(wù)區(qū)都在這條線上。
所以想在通州買房的同學(xué)，重點(diǎn)考慮的地鐵就是六號(hào)線，其次是八通線。七號(hào)線，我覺得就是給環(huán)球影城修的，整個(gè)地鐵沿線，小區(qū)也不多，也沒啥規(guī)劃。
通州的板塊主要分兩塊。一個(gè)是八通線沿線，一個(gè)是六號(hào)線沿線。六號(hào)線沿線的發(fā)展?jié)摿薮螅送ň€沿線主要是通州老城區(qū)，所以潛力馬馬虎虎。當(dāng)然，不是說六號(hào)線沿線可以隨便買，比如說通州北關(guān)附近，住宅密度比較低，房子也普遍偏老，居住體驗(yàn)就不算好，房子的流動(dòng)性保值都一般。通州的板塊細(xì)分，我到時(shí)候還會(huì)講。
目前通州的買房群體主要是兩類，一類是剛需自住群體，比如說在朝陽(yáng)上班的好多人，預(yù)算也不多，就完全可以考慮在通州買房；另一類是有點(diǎn)投資想法，買了以后等著升值。當(dāng)然后邊這部分群體的買房預(yù)算也不多，通州整體上算是一個(gè)剛需板塊，預(yù)算多的人都去朝陽(yáng)買房了。
以上是一個(gè)大致的區(qū)域梳理。大家買房的時(shí)候，基本的思路是，先看看自己的活動(dòng)半徑有多大，根據(jù)自己上班的位置，結(jié)合地鐵或者開車的通勤，選擇合適的區(qū)域。
買學(xué)區(qū)房的思路。
北京的學(xué)區(qū)房主要集中在東西海，朝陽(yáng)也有部分好學(xué)校。剩下的其他區(qū)域，每個(gè)區(qū)都有稍微拔尖的學(xué)校，不過熱度不高。絕大多數(shù)家長(zhǎng)買學(xué)區(qū)的時(shí)候，主要的思路就是東西海朝。
首先，東西海朝的學(xué)區(qū)風(fēng)格是完全不一樣的，大家買學(xué)區(qū)的時(shí)候，先要了解一下他們的風(fēng)格。
西城：整體均衡，且水平都比較高。雖然小學(xué)也有水平高低，但是小升初都有機(jī)會(huì)進(jìn)好初中，中考的時(shí)候，好高中比較多。也就是說，孩子在西城上學(xué)，如果孩子不是特別聰明，也沒關(guān)系，不管是小升初，還是中考，去好學(xué)校的機(jī)會(huì)都不少。不像海淀，海淀的好中學(xué)，基本上都是靠考試進(jìn)去，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。
不知道你們能不能看明白……簡(jiǎn)單一句話就是，西城既能給孩子兜底，又沒有上限，孩子可以隨便往上爬。西城的好中學(xué)，在全北京都是拔尖的。
海淀：內(nèi)卷比較嚴(yán)重。孩子如果特別聰明，那么海淀就跟個(gè)天堂一樣，可以隨便往上爬，但是如果孩子不太聰明，那么海淀跟其它區(qū)就沒啥區(qū)別了。海淀就是一句話，（基本上）看成績(jī)說話。
東城：東城就比較佛系了，小學(xué)初中都打的比較均勻。孩子不至于因?yàn)槌煽?jī)差，就被刷到特別差的學(xué)校（中學(xué)）里去，在九年義務(wù)教育階段，還是能給兜住底的。但是東城的高中，比西城差多了。雖然在全北京來說，算是好的，但是沒法跟西城比。
朝陽(yáng)：朝陽(yáng)的教育比較省心，好的學(xué)校，基本上都是九年一貫制。也就是說，孩子上了這個(gè)小學(xué)，到時(shí)就順利上對(duì)應(yīng)的初中。朝陽(yáng)的不足在于，好高中比較少。也就是說，同樣的分?jǐn)?shù)，孩子在朝陽(yáng)中考，能選擇的高中就比較少，但是去了海淀之類，就能上一個(gè)更好的高中。
另外，大家不要覺得朝陽(yáng)的教育特別渣。朝陽(yáng)的好學(xué)校，在全北京也是挺厲害的。像朝陽(yáng)外國(guó)語等，在北京也能數(shù)得上。
以上是一個(gè)大致的思路。不同的教育風(fēng)格不一樣，有些家長(zhǎng)憋著勁要雞娃，想讓孩子去北大清華，這種就比較適合去海淀。有些家長(zhǎng)就是想給孩子保底，比較佛系，那就適合去東城。如果家里也不差錢，希望給孩子特別好的教育，那就去西城。如果兼顧居住品質(zhì)等各方面，給孩子提供一個(gè)相對(duì)好點(diǎn)教育環(huán)境就可以，這種在朝陽(yáng)就能解決。
講到這，就把北京買房到底買哪個(gè)區(qū)域的情況大致介紹完了。
看完這篇文章之后，希望大家先對(duì)北京樓市有一個(gè)大致的區(qū)域概念，在這個(gè)概念基礎(chǔ)上，多去實(shí)地踩一踩盤，我講得再多，你不去踩盤實(shí)地看，也不管用。我也是看了很多很多區(qū)域很多很多樓盤之后，才對(duì)北京的板塊認(rèn)識(shí)比較透，才能對(duì)不同板塊的區(qū)別，以及適合哪些人群有相對(duì)清晰的認(rèn)識(shí)。后邊我還會(huì)寫更多的干貨來幫助大家買房。
