今天有朋友和我說，他幾年前買的小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在業(yè)主和他說要原價(jià)收回，最多按當(dāng)時(shí)購房的收據(jù)退回房款而已，沒其他的賠償。我問他具體什么情況，他說在2011年那會，在龍華買了一棟私人的老破舊的農(nóng)民房，兩層左右。有國土綠皮兒的，當(dāng)時(shí)因?yàn)椴欢@些，加上又是熟人朋友介紹的，就沒有太在意這事兒，且一直住了這么多年。他說他問過好多人，說綠皮兒本的話，原業(yè)主向法院申請主張合同無效，可以直接要回的，能退原款給你就不錯(cuò)了！他問我應(yīng)該怎么辦。
好吧，既然好多人都是這樣說的，那咱也得去找找這個(gè)依據(jù)不是。于是我在中國裁判文書網(wǎng)上找了下，找到一個(gè)近年的案例（2018）粵03民終XXX8號（附圖為文書節(jié)選），這個(gè)案例一來是和朋友問的問題比較相似，二來這個(gè)案例是經(jīng)過了兩審，所以非常具代表性。今天為解決朋友這個(gè)問題，同時(shí)也把這個(gè)案例分享給大家。
案例是這樣的：
2013年，A把房子賣給B，A的房子是經(jīng)過“兩規(guī)”處理之后并于2007年核發(fā)了綠皮兒《房地產(chǎn)證》的房子。2013年4月A把房子通過簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》轉(zhuǎn)讓給B。2017年前后，A向法院主張《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，其中一個(gè)理由是：A的房子是綠皮房地產(chǎn)證的農(nóng)村私宅，并非市場商品房，屬于法律上不允許買賣轉(zhuǎn)讓的房子。
法院無論一審二審均判定：合同有效！理由如下：
1、涉案《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。
2、雖然涉案房屋《房地產(chǎn)證》上登記的土地權(quán)屬為集體，但根據(jù)政府土地管理部門出具的意見，涉案土地的性質(zhì)已經(jīng)變更為國有。A有關(guān)涉案房屋為農(nóng)村宅基地上房屋，涉案房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議因此無效的主張不能成立。
3、轉(zhuǎn)讓非市場商品房的房屋買賣合同并不當(dāng)然無效。物權(quán)法第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。非市場商品房在轉(zhuǎn)讓時(shí)受到限制，在限制條件取消前，無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。如果不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房屋買賣合同約定的過戶手續(xù)無法辦理，可能會影響到合同的全面履行，但并不影響房屋買賣合同的效力。
那依照這個(gè)案例，綠本兒《房地產(chǎn)證》是不是就沒有風(fēng)險(xiǎn)了呢？其實(shí)綠皮兒本的真正的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要有以下幾個(gè)：
1、不可以過戶。（合同有效但不意味著可以過戶，包括法拍的也一樣不能過戶）
2、拆遷的時(shí)候，產(chǎn)權(quán)只認(rèn)證載人，并需要證載人簽字注銷。（據(jù)說可以通過仲裁的方式解決，但我沒有找實(shí)際案例）
3、可能存在原業(yè)主抵押的風(fēng)險(xiǎn)。
