知乎有一個問題：說說你在北京住過的隔音差或者好的小區吧？回答很踴躍，絕大部分都在吐槽隔音忍無可忍。
“我住在某某花城，樓上看電視哪個臺我都知道”，據我所知，這個樓盤的樓齡還不到20年。
“中某城，四周環繞立體聲，樓上沖水聲、腳步聲、說話聲，隔壁小孩琴聲，吵鬧聲，我服了”，這個樓盤入住至今只有10年左右，目前二手房售價約15萬元/平米。
房齡10多年的房子都紛紛出現如此窘境，更不用說房齡30年、40年甚至更老的住房。
01
新中國成立初期，由于經歷了長期戰亂，住房損毀嚴重，城市住房十分短缺，作為首都的北京，短期內要承接大量人口，矛盾尤為突出。分配舊中國反動階層的住房，以及對城市居民已有住房的統籌安排成為紓困的主要渠道。
50年代，大批蘇聯專家來到中國指導經濟建設，受蘇聯建筑風格影響，大批公共建筑和民用住宅的“蘇式建筑”在國內許多城市陸續興建。
“我終日游蕩在這棟樓的周圍，像只熱鐵皮屋頂上的貓，焦躁不安地守候著畫中人的出現”，
電影《陽光燦爛的日子》里，夏雨飾演的馬小軍，每天逃課在花園里、屋頂上逡巡，場景正是軍隊大院里的蘇式建筑。
60、70年代，國家更注重國防建設和工業生產，住房投資得不到支持，1970年，住房投資僅占累計基建投資的2.6%。
02改革開放后，如火如荼的商品房建設率先在廣深發起，如第一個商品房小區、第一次土地拍賣等，直至90年代初，北京從方莊“古城群星”四個現代化住宅區開始，才進入到大規模的商品房開發階段。
張藝謀的電影《有話好好說》，故事發生的主要場景，就在方莊小區，姜文花錢輪流雇民工，在高聳的樓群間，面向天空喊出了那句中國電影史上的經典臺詞——“安紅，我想你”。
由于歷史欠賬嚴重，北京的存量房數量和品質，都遠遠滿足不了市民對宜居的愿望。
北京的房子有多缺？據統計，2018年北京城鎮家庭住房面積4.9億平方米，對應套數666萬套，北京戶均住房為0.94套，低于全國戶均1.13套的水平（國際合理水平1.1套左右）。
北京缺房子，更缺好房子。北京有18%的存量住房建于1990年房，同時12%的住房無室內衛生間；
北京存量住房套均面積為65.8平方米，遠低于全國均值95.2平方米；人均居住面積28.6平米，離某訪談節目里說的“全國人均50平米”的均值差距很遠。“老破小”三個字，最能概括北京的存量住宅。
03
1993年，仁恒置地的掌門人鐘聲堅在上海的巷子里，目睹上海市民的居住窘況，從人均居住面積3平米里嗅到商機，下決心在上海開發地產，引進新加坡的國際花園社區。
1995年，“豪宅教父”宋衛平在杭州創建綠城，處女作綠城丹桂花園問世，綠城此后一直保持著對產品品質的極致追求，也因為綠城起的調子，讓杭州商品房的整體品質始終處于全國前列。廣深得益于香港橋頭堡的位置，且地理相似、文化相通，合生創展、中海、華潤、萬科等一批先行者，從創業之初就自覺學習香港的優秀經驗，從1978年中國第一個商品房小區——廣州東湖新村開始，改革開放以后的廣深樓市，歷來都為業界擔當樣板房的角色。
“一定得選最好的黃金地段，雇法國設計師，建就得建最高檔次的公寓。電梯直接入戶，戶型最小也得四百平米。什么寬帶啊，光纜啊，衛星啊，能接的都給他接上”。
2001年上映的黑色幽默電影《大腕》里的這段臺詞，生動描述了北京那幾年住宅開發的主流風氣。重概念，重硬件，重外在——炫、奇、貴、大。
在珠江、萬科、金地、華潤、龍湖、綠城等發軔于南方的房企在北京全面發力之前，很長一段時間，北京都缺少真正意義上的均好社區，產品和服務落后的緣由，不是硬件和資金，而是理念。
04
電影《北京遇上西雅圖》片中，湯唯詢問吳秀波在西雅圖的房子：“你的房子好大，有幾層？多少平米，多少錢啊？”吳秀波:“兩層，50萬。”湯唯驚嘆：“400萬人民幣？在北京也就能買二環倆廁所吧！”
從赴美生子，到中國人組團去洛杉磯看房，國人看中的就是海外房產的永久產權和高性價比。據全美房地產經紀人協會（NAR）的調研數據顯示，中國已經取代加拿大成為美國本土最大的國際房產買家
2021年，北京在全國最嚴格限購政策、二手房指導價、“大學區”以及連續2年疫情影響的多重牽制下，新房二手房銷售火爆，雙雙創下5年以來歷史新高，同比大幅攀升，在蕭瑟的大環境里走出了一波獨立行情。
2021年北京新房成交9.07萬套，同比上升37.9%；二手房全年成交達到19.2萬套，同比上升14%。
從區域來看，2021年朝陽區的二手房成交冠絕一時，東城區漲幅居首，尤其是核心地段的高品質次新房備受追捧。其中一個重要原因是：
受全球疫情影響，“湯唯吳曉波”們出不去了，而實力階層家庭的海外留學生回流，憋在國內的需求催火了首都樓市。
成交量一路走高的背后，北京一二手房價在近幾年的漲幅卻微乎其微，如圖可見。
為什么？新房因為嚴格的限價政策，政府在幫您摁住房價，二手房價主要受客戶預期、信貸政策和成交結構的影響，不可忽視的是，截止3月底，北京二手房價格同比漲幅連續6個月全國第一。
新房價格被摁住，二手房價補漲，以至于“一二手倒掛”現象愈發厲害，目前可謂是買入北京房產的最佳時機。
