知乎有一個問題:說說你在北京住過的隔音差或者好的小區吧?回答很踴躍,絕大部分都在吐槽隔音忍無可忍。
“我住在某某花城,樓上看電視哪個臺我都知道”,據我所知,這個樓盤的樓齡還不到20年。
“中某城,四周環繞立體聲,樓上沖水聲、腳步聲、說話聲,隔壁小孩琴聲,吵鬧聲,我服了”,這個樓盤入住至今只有10年左右,目前二手房售價約15萬元/平米。
房齡10多年的房子都紛紛出現如此窘境,更不用說房齡30年、40年甚至更老的住房。
01
新中國成立初期,由于經歷了長期戰亂,住房損毀嚴重,城市住房十分短缺,作為首都的北京,短期內要承接大量人口,矛盾尤為突出。分配舊中國反動階層的住房,以及對城市居民已有住房的統籌安排成為紓困的主要渠道。
50年代,大批蘇聯專家來到中國指導經濟建設,受蘇聯建筑風格影響,大批公共建筑和民用住宅的“蘇式建筑”在國內許多城市陸續興建。
“我終日游蕩在這棟樓的周圍,像只熱鐵皮屋頂上的貓,焦躁不安地守候著畫中人的出現”,
電影《陽光燦爛的日子》里,夏雨飾演的馬小軍,每天逃課在花園里、屋頂上逡巡,場景正是軍隊大院里的蘇式建筑。
60、70年代,國家更注重國防建設和工業生產,住房投資得不到支持,1970年,住房投資僅占累計基建投資的2.6%。
02改革開放后,如火如荼的商品房建設率先在廣深發起,如第一個商品房小區、第一次土地拍賣等,直至90年代初,北京從方莊“古城群星”四個現代化住宅區開始,才進入到大規模的商品房開發階段。
張藝謀的電影《有話好好說》,故事發生的主要場景,就在方莊小區,姜文花錢輪流雇民工,在高聳的樓群間,面向天空喊出了那句中國電影史上的經典臺詞——“安紅,我想你”。
由于歷史欠賬嚴重,北京的存量房數量和品質,都遠遠滿足不了市民對宜居的愿望。
北京的房子有多缺?據統計,2018年北京城鎮家庭住房面積4.9億平方米,對應套數666萬套,北京戶均住房為0.94套,低于全國戶均1.13套的水平(國際合理水平1.1套左右)。
北京缺房子,更缺好房子。北京有18%的存量住房建于1990年房,同時12%的住房無室內衛生間;
北京存量住房套均面積為65.8平方米,遠低于全國均值95.2平方米;人均居住面積28.6平米,離某訪談節目里說的“全國人均50平米”的均值差距很遠。“老破小”三個字,最能概括北京的存量住宅。
03
1993年,仁恒置地的掌門人鐘聲堅在上海的巷子里,目睹上海市民的居住窘況,從人均居住面積3平米里嗅到商機,下決心在上海開發地產,引進新加坡的國際花園社區。
1995年,“豪宅教父”宋衛平在杭州創建綠城,處女作綠城丹桂花園問世,綠城此后一直保持著對產品品質的極致追求,也因為綠城起的調子,讓杭州商品房的整體品質始終處于全國前列。廣深得益于香港橋頭堡的位置,且地理相似、文化相通,合生創展、中海、華潤、萬科等一批先行者,從創業之初就自覺學習香港的優秀經驗,從1978年中國第一個商品房小區——廣州東湖新村開始,改革開放以后的廣深樓市,歷來都為業界擔當樣板房的角色。
“一定得選最好的黃金地段,雇法國設計師,建就得建最高檔次的公寓。電梯直接入戶,戶型最小也得四百平米。什么寬帶啊,光纜啊,衛星啊,能接的都給他接上”。
2001年上映的黑色幽默電影《大腕》里的這段臺詞,生動描述了北京那幾年住宅開發的主流風氣。重概念,重硬件,重外在——炫、奇、貴、大。
在珠江、萬科、金地、華潤、龍湖、綠城等發軔于南方的房企在北京全面發力之前,很長一段時間,北京都缺少真正意義上的均好社區,產品和服務落后的緣由,不是硬件和資金,而是理念。
04
電影《北京遇上西雅圖》片中,湯唯詢問吳秀波在西雅圖的房子:“你的房子好大,有幾層?多少平米,多少錢啊?”吳秀波:“兩層,50萬。”湯唯驚嘆:“400萬人民幣?在北京也就能買二環倆廁所吧!”
從赴美生子,到中國人組團去洛杉磯看房,國人看中的就是海外房產的永久產權和高性價比。據全美房地產經紀人協會(NAR)的調研數據顯示,中國已經取代加拿大成為美國本土最大的國際房產買家
2021年,北京在全國最嚴格限購政策、二手房指導價、“大學區”以及連續2年疫情影響的多重牽制下,新房二手房銷售火爆,雙雙創下5年以來歷史新高,同比大幅攀升,在蕭瑟的大環境里走出了一波獨立行情。
2021年北京新房成交9.07萬套,同比上升37.9%;二手房全年成交達到19.2萬套,同比上升14%。
從區域來看,2021年朝陽區的二手房成交冠絕一時,東城區漲幅居首,尤其是核心地段的高品質次新房備受追捧。其中一個重要原因是:
受全球疫情影響,“湯唯吳曉波”們出不去了,而實力階層家庭的海外留學生回流,憋在國內的需求催火了首都樓市。
成交量一路走高的背后,北京一二手房價在近幾年的漲幅卻微乎其微,如圖可見。
為什么?新房因為嚴格的限價政策,政府在幫您摁住房價,二手房價主要受客戶預期、信貸政策和成交結構的影響,不可忽視的是,截止3月底,北京二手房價格同比漲幅連續6個月全國第一。
新房價格被摁住,二手房價補漲,以至于“一二手倒掛”現象愈發厲害,目前可謂是買入北京房產的最佳時機。