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北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:老師你好：因為首套、首貸、目前只有湊200左右，想考慮小孩上學，請問亦莊選河東的上海沙龍一居、南海家園小二居、還有選河東老小區梅園小區的高樓層二居，
A:回答:您好, 亦莊的老小區價值一般,因為這些新區的新盤很多,土地也很多,又是年輕人聚集的地方
從投資的角度上品質次新是比較好的選擇.上海沙龍和南海家園兩個盤都可,輪戶型的話建議選2居室
過去北京的市場是剛需驅動,現在包括未來市場將會改為改善驅動,2居室是改善最低的門檻了,1居室基本都是剛需群體,而剛需群體的觀望氛圍比較濃厚,一般必須大熱大漲時才會出手,所以兌現周期可能會長一些.
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Q:提問:您好，XHS上追過來的。我們目前有一套無貸款大興金地仰山東區的小三居，大概值600萬吧，看您的星球文章這個盤好像不在您的推薦樓盤里（標黃了），可以說下原因嗎？小區環境不錯又是板樓，我們之前一直貪圖環境不想搬家。
我們也感覺這個小區的房子漲到頭了，考慮置換一個更有潛力的盤，另外小孩明年上學（我們之前沒太考慮這個問題，因為金地仰山的9年制里的初中還不錯）如果考慮學區，德勝和廣外您更偏向哪個？置換的話大概首付可以出到800;謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!1、大興這條線的漲幅是從最北側西紅門依次輪動高米店、棗園,最后天宮院,高米店的熱盤是順馳領海、保利茉莉公館、新里西斯萊公館;
金地仰山熱度偏低的原因主要是價格,同等條件下以上的三個盤價格在市場上更有競爭力;西紅門含西紅門以南屬于通勤板塊,本地購買人群匱乏,這樣的板塊一般是價格比較低的品質盤更受市場歡迎,
通勤購買人群的特征是接受不了主城區的高價格小面積,因此才犧牲距離換取品質和面積;如果價格過高在市場上并沒有優勢.
金地仰山這個盤還可,雖然短期上漲動力不足,但不屬于特別差的盤,西紅門本身是匯聚了商業價值,各項的配套比較齊全,距離大興新城比較近，重點發展的是金融互聯網產業，相對來說是有盼頭的
2、西城學區房受政策影響比較大,目前相對均衡,未來還有不確定性存在,如果把大量資金壓上，有DB的性質，從新生兒出生人數和招生數量以及三胎政策分析，都是在逐年上升的，所以理論上學區房的競爭會更激烈。
如果注重升值潛力,可以看看廣外。樓盤比較多可選范圍比較大。小學初中都比較均衡，屬于西城中等，溢價比較低,靠近麗澤商務區算是利好。未來還會有一波人口的紅利.選擇2000左右的小區保值問題不大。
投資學區房的邏輯是今天買在普校,未來成為牛校.不建議買在成熟的學區板塊，德勝目前的溢價比較高,如果政策發生變化很非常容易買在頂部，成為最后的接盤俠
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Q:提問:京總你好,文章中你說五里坨不建議買,石景山不是正在發展產業嗎,好多中介說石景山未來潛力巨大。
A:回答:你好,感謝信任!1、石景山的定位雖然是向高端產業轉型,但從實際看是一個通勤衛星城，更多是承接海淀西城的溢出人群.如果未來產業轉型失敗，最終的定位會向門頭溝看齊.
03年石景山以動漫游戲為發展方向,但游戲行業是一種娛樂產品，優勢是有很強的盈利特征，劣勢是開發出一款優質游戲需要付出大量的時間和精力，所以這種行業一向都是一個高風險高回報的行業，只有一小部分公司能夠長期生存
今天的石景山主要是缺乏本地優質產業支撐，所以整個區的購買力相對較弱,房價之所以有支撐是處于海淀和西城的主要溢出區域,
溢出的板塊一般是在樓市上行期間，核心區的房價大漲時，才會傳導到周邊次級溢出的區域，
如果石景山未來不能吸引優質的產業落戶加上樓市普漲的行情越來越少，那么投資石景山的房產站崗的可能性比較大。
2、五里坨基本已經到山里了,真的太遠太偏了,溢出的區域一般分為一級溢出和二級溢出,溢出的區域能不能買要看三個方面:
第一看距離:這個是最核心的,溢出的區域必須和核心的主城區接軌,距離不能過遠,中間不能留白和有大型的建筑物阻擋才能讓溢出區域居住的人群和主城區無縫對接.如果中間留白不叫溢出的區域,叫衛星城.
第二看配套,即便是溢出的區域,也要有基礎的配套,能夠滿足在這個區的基本生活所需,比如學校、大型商場、醫院.
第三看交通:一個是軌道交通、一個是路面交通,如果溢出的區域過遠,沒有軌道交通也沒規劃,地面交通又不好,這種溢出的區域基本是沒有特別高的價值的.在滿足以上三個條件的溢出區域,更值得購買,如果是有利好的規劃,價格還比較低,是值得買的.如果以上三條哪個都沒占,這個區域的發展難度至少10年以上
3、中介說的可信嗎?中介不懂投資，甚至和投資沒有任何關聯。我從未見過任何一個優秀的中介，同時也是優秀的投資客。就好比銀行做柜臺的，完全不懂金融。中介打磨的是交易環節,他做的所有事情，都是為了促成交易，而不是預測漲跌。只有投資客關心的才是價格,你只有實戰了，自己拿錢押在上面，才能會關心漲跌。
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Q:提問:京總好!最近一直在瀏覽學習京總的回復，受益匪淺，學到了很多新的知識，也打破了自己之前很多不合理的認知。之前咨詢過望京，朝青等板塊，目前想聚焦鎖定在望京和清河片區，所以還想麻煩京總，
1200-1500W，投資收益為主要目的，兩個選籌方向：
1. 望京：融科橄欖城、國風上觀；
2. 清河：橡樹灣、世華龍樾；關于這兩個區域，未來的漲幅和流通性，有兩個問題：1. 望京和清河如果選定某一個區域看房，選哪個更好？或者兩個都不選，京總有沒有推薦的區域？
2. 區域內最適合入手的樓盤是哪個？
另外，您經常提到的核心區，想了解一下都是哪里？現在上車的話，可否有一個優先級排序？感謝。
A:回答:您好，感謝信任和認真閱讀。1、核心區一般是指在城市分區中由某一種資源形成聚焦，為什么是某一種資源聚焦才會用核心區形容，城市分“市級功能”,和“區級功能”衣食住行,大商場每個區都有一些,但高端消費,頂級品牌購買能力有限,每個城市最多只能養活一片商鋪,這就是“市級功能”某種資源形成的聚焦，購買力更強。
我們會看到一些冷門板塊的貴婦盤，就是指比同區域的二手盤貴大概一平1-2萬，這種盤買過來之后大概率站崗5-8年的時間，這個背后的邏輯就是沒有購買力，或者說購買力有限導致沒有更多的人去接盤，只有量大才能推高價格，可以用供需來形容，只有供需失衡，價格才會上漲，這個是微觀市場的邏輯。
宏觀市場是貨幣，我們可以看到市場上有很多分析，其中提及最多的是人口，土地制度，房產稅收，還有什么空置率，凡是用這些維度去分析房地產的，全部犯了基本錯誤，可以說是根本不了解房地產這個概念，因為某一些因素可以影響房價10%甚至20%的漲幅，但過去十幾年我們的樓市上漲超過了20倍，這么大的一個漲幅是不能通過任何微觀市場去分析的，我們做學問研究，要分清楚主要矛盾和次要矛盾，這么大的漲幅唯一的可能就是貨幣，市場上貨幣增多，大家有購買力，不流到房地產也會流到其它行業，流到哪個行業哪個行業的商品就會漲價。就像日本韓國的房價，可以賣到1億韓元。
2、北京的房地產市場是點狀分布邏輯，就好比一塊大餅,零零碎碎撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一個個十萬的樓盤,而周圍的大面積空地得靠邊站,比如某一個區域一旦崛起互聯網風口期公司,估值是千倍萬倍的增長,可以一夜之間誕生出無數個千萬富翁,這些富翁首要的需求就是買房加置換把房價一次次推高,
而一旦風口期過去,一切又回歸平靜,整個區域的價值也會瞬間轉移,因此你永遠不知道哪個互聯網公司會踩中風口期一夜之間崛起,崛起之后能撐幾年,而我們能控制的就是“聚焦”,因為只有“聚焦”價值才穩健。
3、清河和望京這兩個板塊都有價值支撐，稱得上核心區，清河主要是靠周圍的產業支撐，望京最大的優勢是產住結合，一個朝陽，一個海淀，清河的這兩個盤在周圍的競爭優勢比較明顯，望京的這兩個盤同比清河可能就略顯遜色了，其次海淀的教育要比朝陽更有優勢
商業資源是共享的，教育資源是獨享的，這是本質的區別，家住海淀去趟SKP開車也就一個小時，而家住朝陽，去海淀上學是沒機會的，這也是朝陽和海淀兩區房產的價值邏輯。
4、橡樹灣的五期，也就是萬像府溢價稍高，這個板塊13萬是有點虛高了，其它都可。
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Q:提問; 您好京總,我看了你很多視頻和問答,很佩服你對這方面的研究,我是你的忠實粉絲,我春節后有購房資格,想請教京總房山的長陽你怎么看呢?后期的發展會好嗎?我們是屬于外地戶籍,首付也是家里給出了一部分,月供只能承受1萬5左右,在高就有壓力了.期待京總的回復!
A:回答; 你好,北京整個城市的產業布局發展軸是以東南為主,西北有海淀,中部有金融街、西南有麗澤(處于發展階段),再想發展出一個新的產業似乎有點困難,
再一個北京目前的人口進入停滯階段，不足以支撐十個郊區，開車圍著五環繞一圈，你會發現有大概十個不同的產業新區，做為投資這種地方一定是要回避的，價格決定了未來房價的空間，買的低省下來的就是利潤，低價本身是一種優勢，用低成本買到高價值的資產就是賺到，以后賣房時議價權也掌握在自己手里，這里的低價不是價格絕對便宜，而是相比競品更有性價比，絕對價格更低的通常都是坑，而筍盤指的是相比其他同類價值的房產更便宜，核心是有價值且價格低于價值，所以才會有漲幅的空間。
房山明顯的缺乏產業支撐，商圈很難形成,投資的話不能總想著買便宜的房子，一般首次的購房者喜歡買特別便宜的房子，優勢是價格低面積大。但實際5萬一平米未必比8萬一平米的便宜，一套房子最終的價值不僅要看它價格，還要看它的盈利能力和成長性等很多因素。買便宜房子，就如同拿一張一百元的人民幣，換了一堆韓幣一樣，雖然在你面前堆了一大堆，但它們并不值錢。房產是個長期持有的投資品，隨著社會的發展，經濟的增長，尤其是像北京這種購買力比較強的城市，人們對房產的要求會越來越高，買太差了，將來沒人愿意要。核心地段優質物業，永遠是市場上的稀缺品。
長陽屬于豐臺的溢出,未來麗澤人口飽滿一部分剛需客在核心地段上車壓力偏大會選擇在長陽上車,如果以保值增值的角度建議選擇次新的二手房為主,一定要回避新房,
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Q:提問：京總，門頭溝四道橋新開的金茂盤怎么樣？兩居，將來能跑贏大盤嗎？
A:回答：您好,感謝信任!門頭溝的價值弱了些,規劃是偏生態;自住養老的話不錯,三面環山緊靠永定河,生態環境不錯;17年左右集中開的一批盤,像金地華辰、西山藝境、西山御園、裘馬四季目前都處于一直下跌的狀態;跌幅超過20%;并且能接盤的人很少,成交周期大多是在一年以上;如果投資的話建議避開門頭溝;
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04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤
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