作者：子非魚(yú)

樓市最新的熱點(diǎn)，無(wú)過(guò)于央行和銀保監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)各地下調(diào)首套房貸款利率，可以最多下浮至基準(zhǔn)利率20個(gè)基點(diǎn)。利率空間打開(kāi)，買(mǎi)房空間預(yù)期會(huì)改變嗎？你會(huì)選擇買(mǎi)房嗎？

房貸減少后你會(huì)選擇買(mǎi)房嗎？多選
不會(huì)，繼續(xù)躺平
會(huì)，成本終于下降了
繼續(xù)吃瓜，不關(guān)我的事情
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面對(duì)樓市持續(xù)低迷的成交量，5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。提出：

對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。各城市自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

 

其中最關(guān)鍵的是降息20個(gè)基點(diǎn)。

這意味著：

第一，文件發(fā)布之后，打開(kāi)了各城市各銀行的利率下行空間，接下來(lái)各城市會(huì)開(kāi)啟新一輪的樓市降息潮。

按照4月份公布的LPR，與房貸直接相關(guān)的5年期利率為4.6%。降息最多可以低于市場(chǎng)報(bào)價(jià)基準(zhǔn)利率20個(gè)基點(diǎn)，意味著，各城市銀行的購(gòu)房利率最低現(xiàn)在可以4.4%。

此前，廣州、蘇州等城市的部分銀行利率已經(jīng)降到了4.6%，現(xiàn)在具備了更大降息空間。

不要小看這20個(gè)基點(diǎn)，有人計(jì)算了一下，以貸款500萬(wàn)計(jì)算，下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，可以減少22萬(wàn)利息。

如果以去年很多城市的利率最高點(diǎn)計(jì)算，那很多去年買(mǎi)了房的人，心理要遭受暴擊。

比如，去年很多城市的首套房利率都上漲到了5.6%左右，當(dāng)時(shí)貸款500萬(wàn)，30年等額本息，533.3萬(wàn)利息。貸款加利息一起就是1033.3萬(wàn)元。月供為23333元。

現(xiàn)在如果做到最低4.4%的利率，同樣是貸款500萬(wàn)，30年等額本息，利息401.4萬(wàn)，貸款加利息一起901.4萬(wàn)。月供為18333元。

也就是說(shuō)，去年買(mǎi)房和接下來(lái)買(mǎi)房的人，同樣貸款500萬(wàn)，貸款成本或者說(shuō)購(gòu)房成本相差130多萬(wàn)。

當(dāng)然，去年買(mǎi)房的人也不用火急火燎，因?yàn)榘凑誏PR規(guī)則，購(gòu)房時(shí)若簽訂了LPR，還款利率會(huì)一年一調(diào)整。當(dāng)然，現(xiàn)在想要調(diào)整，只能等到明年。

也就是說(shuō)，如果現(xiàn)在你貸款的銀行利率調(diào)整到4.4%，且到明年一直不變，那么你明年就可以享受這個(gè)利率。

當(dāng)然，中間兩年多增加的成本，還是得自掏腰包。按照月供差額5000元來(lái)算，購(gòu)房成本最少也多出了24萬(wàn)元。

第二，銀行的存款利率，下調(diào)空間也會(huì)打開(kāi)。

銀行賺取利潤(rùn)的主要方法，就是賺取貸款利率與存款利率的差值。

比如A先生向某銀行存款100萬(wàn)，存款利率1.5%，銀行將這筆錢(qián)貸款給B先生，貸款利率是4.9%，銀行利潤(rùn)上賺取的差值是100萬(wàn)×（4.9%-1.5%）=3.4萬(wàn)元。

現(xiàn)在央行和銀保監(jiān)會(huì)引導(dǎo)購(gòu)房貸款利率下行，最多可以跌破基準(zhǔn)利率20個(gè)基點(diǎn)，貸款利率下行，銀行的利潤(rùn)空間被壓縮，這對(duì)于銀行是利空。

所以，我們可以看到，今天資本市場(chǎng)上，房地產(chǎn)股大漲，但銀行股卻在大跌。

銀行想要彌補(bǔ)利潤(rùn)，只能選擇降低存款利率，所以接下來(lái)，各銀行的存款利率，大概率會(huì)進(jìn)行下調(diào)。

即使沒(méi)有昨天央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的引導(dǎo)購(gòu)房貸款利率下降通知，銀行的利率也有可能會(huì)下行。

因?yàn)椋?月份發(fā)布的金融數(shù)據(jù)顯示，社融和購(gòu)房貸款都在下降，唯有存款在上升。

這意味著，現(xiàn)在大家都不愿貸款，更不愿貸款買(mǎi)房，只想把錢(qián)存起來(lái)，以應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性。

為引導(dǎo)資金流入市場(chǎng)，銀行存款利率下行，勢(shì)在必行。

事實(shí)上，一季度全國(guó)存款利率已經(jīng)在下行。央行發(fā)布的一季度中國(guó)貨幣執(zhí)行報(bào)告中，披露的數(shù)據(jù)顯示：

4月最后一周，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)生存款加權(quán)平均利率為2.37%，較前一周下降了10個(gè)基點(diǎn)。

第三，接下來(lái)，很多城市會(huì)釋放一波真實(shí)的購(gòu)房需求。

央行與銀保監(jiān)會(huì)提出，首套房貸款利率可以最多低于基準(zhǔn)利率20個(gè)基點(diǎn)。

雖然指定的首套房，但過(guò)去四個(gè)多月，很多城市都提出了只要貸款還清，購(gòu)買(mǎi)二套乃至二套以上的房子，都可以按照首套房貸款規(guī)則。

這意味著，剛需和改善型需求人群，購(gòu)房成本都會(huì)下降。

對(duì)于目前有剛性需求和改善需求，且有購(gòu)房實(shí)力的人來(lái)說(shuō)，接下來(lái)可能會(huì)行動(dòng)起來(lái)。

因?yàn)椋环矫胬氏陆担_實(shí)能夠享受到貸款成本下降的實(shí)惠。

另一方面，既然央行和銀保監(jiān)會(huì)官宣引導(dǎo)購(gòu)房利率下降釋放的更重要信號(hào)在于，接下來(lái)無(wú)論中央還是地方，會(huì)不遺余力推動(dòng)樓市復(fù)蘇，只要預(yù)期沒(méi)有復(fù)蘇，放松力度就可能沒(méi)有下限。

這次官方樓市降息的大背景，就是央行幾天前公布的4月份購(gòu)房貸款出現(xiàn)了歷史性降幅，住戶貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

換句話說(shuō)，無(wú)論如何都要把房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇起來(lái)，回歸正常，而不像如今這般持續(xù)冷場(chǎng)。

如此，也就意味著接下來(lái)中心城市房?jī)r(jià)基本沒(méi)有什么下行空間，取而代之的可能是異動(dòng)，有人口顯著增量、經(jīng)濟(jì)活力足的中心城市，房?jī)r(jià)可能會(huì)進(jìn)入慢漲。

一方面是利率下行給出了貸款成本下行的空間，一方面是中心城市可能會(huì)開(kāi)啟慢漲模式，這種背景下，對(duì)于原本就打算上車(chē)且有購(gòu)房實(shí)力的剛需來(lái)說(shuō)，可能會(huì)結(jié)束觀望，開(kāi)始上車(chē)。

當(dāng)然，當(dāng)下這部分既有需求又有實(shí)力的人群，畢竟是少數(shù)。他們可以推動(dòng)一波成交量，但推動(dòng)高度畢竟有限。

換句話說(shuō)，中心城市即便接下來(lái)成交量會(huì)復(fù)蘇，也難以達(dá)到之前的高度。

當(dāng)下更多，是買(mǎi)不起房的人群。買(mǎi)房的夢(mèng)想，面對(duì)著高房?jī)r(jià)與不確定低收入，只能擱淺，無(wú)法照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

換句話說(shuō)，樓市降息，與大多數(shù)人無(wú)關(guān)，只利好能買(mǎi)得起的中產(chǎn)以上階層。