這是熊貓貝貝的第1075篇原創(chuàng)文章：

“這屆年輕人不想給銀行打工了”沖上了近期的熱搜。

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關(guān)于“提前還房貸”這個已經(jīng)開始出現(xiàn)普遍表現(xiàn)和意向的趨勢，我前段時間已經(jīng)寫過文章（“年輕人決定提前還房貸”引發(fā)熱議，現(xiàn)象背后，釋放了什么信號？）進(jìn)行了詳細(xì)的分析和解讀。

各種觀點，分歧很大，主張?zhí)崆斑€的，大曬“真香”現(xiàn)場。

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要不要提前還房貸，引發(fā)熱議和關(guān)注，其實離不開當(dāng)下現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國家金融情況。

說直白一點，就是房價預(yù)期，投資理財，甚至是穩(wěn)健存款等等能實現(xiàn)財富增值的市場信心，在現(xiàn)實的行情表現(xiàn)之下，產(chǎn)生了動搖，隨著財商意識不斷覺醒升級，越來越多的年輕人發(fā)現(xiàn)，錢在自己手上，能夠跑贏銀行貸款利息的難度越來越大，風(fēng)險也越來越高，自然而然就產(chǎn)生了提前還貸，不求增值，但求降息的需求。

這是經(jīng)濟(jì)學(xué)里面最簡單的“息差導(dǎo)流”原理：流動性永遠(yuǎn)往成本最低的地方匯集。

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只能說，經(jīng)濟(jì)環(huán)境變了，過去年輕人常被教育提前還貸不劃算，錢生錢能跑贏利息。

除了部分群體還保持“堅決不提前還房貸，要做時間的朋友，薅夠銀行的福利。”的觀念，其實越來越多的年輕人選擇提前去房貸杠桿，也是時代轉(zhuǎn)變和觀念進(jìn)化的一個縮影。

這篇文章，將從算賬盤點，成本核算的角度，再和各位讀者朋友們深入分析和研究，關(guān)于提前還房貸這件事的利弊權(quán)衡和對錯界定。

硬核內(nèi)容，錯過不再。

以微見著，洞察先機(jī)，把握趨勢，指導(dǎo)決策。

PS：

• 文章略長，內(nèi)容的閱讀需要一定的時間和耐心，并且需要進(jìn)行思考。
• 內(nèi)容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
• 每個人的認(rèn)知層次不同，不做強求，這篇文章的內(nèi)容不是什么大路貨，也不是什么看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結(jié)合自身需要和認(rèn)知需求理性看待。
• 頭條獨家文章，抄襲搬運必究！

（如果這篇文章在其它資訊平臺被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顏無恥）

選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環(huán)境下的重要規(guī)則。

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1

“提前還房貸”這件事，產(chǎn)生爭議的各方觀點和理由分析

 

關(guān)于要不要提前還房貸的選擇，目前有兩種主流觀點，針鋒相對，各自考量和理由不同，沒有必要一上來就論個對錯，很值得深入進(jìn)行一次有深度的探討和對比研究：

提前還房貸者給出的理由，集中在這三點：

• 房貸利率過高，利息超過本金，提前還貸能減輕利息成本；
• 收入預(yù)期降低，減輕每月房貸壓力；
• 沒有超過房貸利率，更好地投資標(biāo)的。

提前還房貸的理由總結(jié)起來就六個關(guān)鍵詞：利息高；壓力大；沒去處。

不用展開過多分析，這就是當(dāng)前中國最現(xiàn)實的經(jīng)濟(jì)環(huán)境現(xiàn)狀。

利息高，是相對的：對應(yīng)的其實就是房產(chǎn)增值保值的預(yù)期在房住不炒的政策基調(diào)下已經(jīng)明顯動搖，如果從經(jīng)濟(jì)測算的邏輯來看，拋開持有房產(chǎn)的物業(yè)費，裝修，以及亂七八糟的成本，以年化5%的房貸利率來看，房價至少要每年漲5.5%，才能實現(xiàn)“資產(chǎn)保值”的目的。

如果要增值，那就要高于5.5%，當(dāng)然，過去20年房價持續(xù)上行的階段，這是能實現(xiàn)的，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這樣的測算漲幅的城市和地區(qū)比比皆是，理論上按照5%的房貸利率，如果按照20年房價就能翻倍的行情測算，就是貨幣現(xiàn)象稀釋了貸款成本的邏輯。

但是這個邏輯因為房價被政策管控，而發(fā)生了改變，事實上從2018年以來，除了極少的頭部城市以外，絕大多數(shù)的城市房價，都是橫盤，這從全國房價均價走勢就能得到證明：

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房價不漲，那么就是銀行躺賺，就是這么簡單粗暴。

壓力大，是經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實，這個不多展開，近期也寫了很多文章對中國當(dāng)下經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實深入分析和數(shù)據(jù)研究，客觀的來看，2022年，經(jīng)濟(jì)環(huán)境中薪資預(yù)期大幅度降低，年輕人還貸壓力大。

沒去處，成為了促成提前還房貸最后一根稻草，市面上的理財產(chǎn)品，年化率能超過房貸利率的，幾乎少之又少。這么說可能還有點客氣，直接一點，基本沒有。

別用保險的理財產(chǎn)品說事，事實上任何保險公司的資金池募資產(chǎn)品，都經(jīng)不起精細(xì)核算，表面看著非常誘人，基本上放臺面上算，沒有能跑得過銀行信用背書的大額存單和穩(wěn)健理財產(chǎn)品的，沒有例外。

“年化收益率超過6%就要打問號，超過8%就很危險。10%以上就要準(zhǔn)備損失全部本金。”

”與其放在股市基金里，控制不住自己，虧個底朝天，還不如提前還房貸，干點確定性的事情。”

是大部分提前還款人士的真實心聲和現(xiàn)實需求。

一切回歸到經(jīng)濟(jì)測算，拿成本說話，提前還款的動向，是最真實的經(jīng)濟(jì)學(xué)利差原理的體現(xiàn)。

反觀，堅決不提前還貸的一方，給出的理由主要是：通貨膨脹、機(jī)會價值。

通脹之下，錢在時間里不斷貶值。很現(xiàn)實，中國經(jīng)濟(jì)一定持續(xù)發(fā)展，國運昌隆，那么通脹就是必然的貨幣現(xiàn)象。

截取近三十年的M2與GDP走勢。

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M2和GDP的比值，從1990年的0.81，增長到2022年的2.15，32年，兩倍多的增長，這是最現(xiàn)實的通脹表現(xiàn)。

通貨膨脹，購買力在下降的同時，債務(wù)也會下降。

2000年的2000元月供，放到2022年來看，就不是什么大事了，這就是貨幣現(xiàn)象。

另一個理由，就是機(jī)會價值，房貸是絕大多數(shù)普通個體和家庭，可能是能夠獲得成本最低，額度最高的一筆貸款，這很現(xiàn)實，市場和經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，找不到比房貸更優(yōu)質(zhì)的大額貸款（當(dāng)然特殊時期紓困的經(jīng)營貸不能算，因為是典型鉆政策空子的行為，上不了臺面，還有被清算的風(fēng)險）。

既然有通脹的必然趨勢，那么讓時間去稀釋負(fù)債，讓時間讓資產(chǎn)增值。理由夠充分了。

 

其實兩種觀點，沒有對錯之分，核心就在于：對未來的預(yù)期，產(chǎn)生了分歧。

提前還房貸，是看空，是面對未來的不確定性，主動把握更多的確定性做法，屬于減負(fù)，保障生存的心態(tài)。

保持房貸，其實是看多，堅定看好經(jīng)濟(jì)發(fā)展和貨幣增長。

不談對錯，這其實就是多空對決的必然造成的對立，經(jīng)濟(jì)可以決定個體做什么，但是不能決定不同個體想什么，就是這個意思。

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2

成本核算一本賬：提前還房貸行為，會產(chǎn)生哪些成本費用？

 

回歸到現(xiàn)實情況來看，經(jīng)濟(jì)社會，成本說話，收益決定發(fā)展，成本決定生死，是否提前還房貸，最終還是要落到成本的層面來看。

說直白一點，那就是“值不值”的問題。

提前還房貸，值不值，怎么還，是否會產(chǎn)生額外成本，這本經(jīng)濟(jì)賬值得攤開仔細(xì)算算。

1、提前還房貸，從合同關(guān)系上來說，本質(zhì)是屬于購房人的違約行為，既然是違約行為，那就必然會對應(yīng)“違約金”或者“罰息”的成本增加。

提前還房貸是否需要交違約金，主要看購房者在面簽時簽訂的“房屋貸款合同”。一般情況下，每份“房屋貸款合同”都有“提前還貸”的規(guī)定，包括提前還款時借款人要具備的條件、年限、提前還款利息計算、罰息等規(guī)定。

2、不同的城市，不同的銀行，甚至是不同的分行，其實對于違約的約定，完全可以用“薛定諤的貓”來形容，那就是可能會完全不一樣。

關(guān)鍵還是要看貸款合同約定的內(nèi)容。

所以在簽訂房屋貸款合同時，借款人一定要向銀行咨詢清楚，提前還款用不用支付違約金。如果需要支付違約金，借款人要向銀行咨詢清楚，支付違約金的形式。

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3、提前還房貸，有兩種情況，一種是一次性付清結(jié)余，一種是分幾次提前還，而不同銀行在貸款合同中對應(yīng)的相關(guān)約束，是不一樣的，所以，貸款合同其實早就決定好了過程成本。

4、提前還房貸，基本上違約金和罰息是一個意思，除開時間和流程上的不同，目前主流國有銀行，基本上有上限，那就是最多罰息三個月。

而下限，就是沒有罰息。

具體罰息的額度，銀行必然會進(jìn)行專業(yè)測算，然后出具經(jīng)得起復(fù)核，具有法律依據(jù)的測算結(jié)果，大概的范圍就是這樣。

罰息的標(biāo)準(zhǔn)，是按照全額計息的方式，具體以銀行貸款合同為準(zhǔn)，個人測算就以貸款總額（而不是房價總額，首付和銀行沒關(guān)系）進(jìn)行測算，出入不會很大。

5、還有一種約定也比較常見，那就是按照提前還款金額的百分比計算(一般為1%-3%)，這個也會提前寫進(jìn)貸款合同中。

比如貸款100萬，提前一次性還完，違約金最多收取貸款總額的3%，也就是3萬。

這個幅度是央行有明確規(guī)定的，也是相關(guān)法律法規(guī)存在的。

6、當(dāng)然，還有一種情況，是銀行為了自身的業(yè)務(wù)，不進(jìn)行罰息和違約金，而是要求貸款的購房者另行購買銀行理財產(chǎn)品，保險產(chǎn)品，或者進(jìn)行存款，這說直接一點是違規(guī)行為，但是必然存在。

7、值得注意的關(guān)鍵：部分提前還款后，剩余貸款可能享受不到利率折扣。

一般情況下，提前還款分為提前全部還清和提前部分還清。

提前部分還清時，提前還貸后的剩余款部分，就需要重新簽訂貸款合同，銀行會重新審核購房人貸款資質(zhì)，并且會按照最新的貸款利率政策執(zhí)行（2018年6月，全國首套房貸款平均利率達(dá)到5.64%），不能享受當(dāng)初的低利率折扣。

（例如，2016年，如果是商貸，一些銀行會推出83、85、90、95等折扣優(yōu)惠。）

 

大道至簡，給大家測算兩種不同的提前還房貸的情況：

以等額本息為例（每月還款額一樣），100萬額度，30年。

第一種，是選擇縮短還款年限，并部分提前還款。

100萬，提前還50萬，每月還款的額度不變，那么年限對應(yīng)就縮短一半，比如已經(jīng)還了5年，還剩25年，那么50萬提前還掉，時間還剩12.5年。

第二種，是可以選擇30年貸款年限不變，提前還款來減少月供金額。

100萬，30年不變，那么提前還50萬，就相當(dāng)于少了差不多50萬的利息，每個月的月供，就能打5折，可能有上下浮動，不過差不了太多，以銀行現(xiàn)場測算為準(zhǔn)。

 

不考慮個人心態(tài)和觀點，純粹從經(jīng)濟(jì)測算的角度來看，提前還房貸，降低的利息成本，是絕對高于罰息和違約成本的。這個沒有什么爭議。

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3

關(guān)于提前還房貸的群體詳細(xì)分析

 

經(jīng)濟(jì)賬好算，但是不同個體和家庭，都有不同的情況和賬本，至于要不要提前還房貸，這個事情還需要進(jìn)一步結(jié)合自身的情況來進(jìn)行詳細(xì)分析。

不盲從，不跟風(fēng)，算好賬，與時俱進(jìn)，適合自己，才是正途。

文章最后，對提前還房貸的群體，進(jìn)行一個全面的梳理和分類分析：

首先是適合提前還房貸的群體和情況分析：

1、如果是等額本息貸款，沒有超過貸款年限二分之一，提前還款比較劃算；

等額本金還款的總額沒有超過三分之一，提前還款比較劃算；

以同樣30年來看，等額本息不超過15年，等額本金不超過10年。

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理由很簡單，如果超過了，那么剩下的基本上大部分都是本金了，上圖一看，一目了然，如果要提前還款，最具有性價比的時間點，是從貸款日開始算的第八年。

這個門道，不是大路貨，一般的中介抓不準(zhǔn)，一般的銀行不愿說。

2、如果沒有能夠跑贏房貸利率的理財渠道和投資方向，而且能夠同時保障資金可控和安全的群體，適合提前還房貸。

事實上絕大多數(shù)人，都不要對自己的理財投資能力有過高的期待，銀行利率是市面無風(fēng)險金融收益的標(biāo)桿，而且LPR可以調(diào)整，從經(jīng)濟(jì)邏輯和規(guī)則上來說，市場基本面跑不贏銀行才是合理的。

中國的銀行是具有國家公信力背書，具有貨幣主權(quán)的金融機(jī)構(gòu)，憑什么以為自己能夠在金融市場和各種投資渠道里面，能跑贏銀行？

當(dāng)然，不是沒有，絕對鳳毛麟角就是了。絕大多數(shù)的人，都是普通人，要有自知之明。

3、計劃后續(xù)將房產(chǎn)作為資產(chǎn)抵押具有資金周轉(zhuǎn)需求的群體，提前還房貸就是資產(chǎn)私有化的必然選擇。

沒有還完貸款以前，房產(chǎn)是銀行的抵押物，在資產(chǎn)表上面屬于銀行的資產(chǎn)。

4、個人心態(tài)認(rèn)為房貸會對自己造成壓力的，純屬個人偏好，那應(yīng)該順從內(nèi)心，條件允許，早點還貸，這個就是純粹個人的喜好問題了，不多討論。

 

然后是不適合提前還房貸的群體和情況：

1、公積金貸款的，不適合提前還房貸，完全沒有必要焦慮和跟風(fēng)。

公積金本質(zhì)上是國家的住房福利政策，福利是什么意思？

2、等額本金還款期已過1/3的，等額本息還款已到中期的，不適合提前還房貸。

理由上面其實已經(jīng)說的很清楚了，反向推導(dǎo)，一目了然，不多贅述。

3、提前還房貸，會導(dǎo)致生活質(zhì)量下降，生活壓力加大，打亂個人和家庭經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)定狀態(tài)的群體，不建議提前還房貸。

 

大概就說這么多吧，分門別類，詳細(xì)分析，基本上能夠做到對號入座，對應(yīng)適合，理性客觀。適合的，才是最好的，不是嗎？

以上，就是對“提前還房貸”熱門話題背后的利弊對錯進(jìn)行的深入探討和分析，和各位朋友進(jìn)行一個分享。

能夠給看到的朋友們，提供一些參考，一些幫助，一些指導(dǎo)的價值，那就很好。

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（根據(jù)國家有關(guān)部門的最新規(guī)定，本文內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成任何關(guān)于置業(yè)，投資等行為的明確建議，入市風(fēng)險自擔(dān)。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

交個敢說真話，會說實話，善于觀察的年輕人朋友，可好？

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