中國基金報記者 曹雯璟
REITs迎來大消息！
5月25日，國務院發布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，提出進一步盤活存量資產，鼓勵更多REITs項目發行上市。
進一步盤活存量資產
鼓勵更多REITs項目發行上市
國務院辦公廳25日發布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號，簡稱“國辦19號文”），提出進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市；同時落實落細支持基礎設施REITs有關稅收政策。
國辦19號文首先明確了盤活存量資產的重點領域。一是重點盤活存量規模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產，包括交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設施、生態環保、產業園區、倉儲物流、旅游、新型基礎設施等。二是統籌盤活存量和改擴建有機結合的項目資產，包括綜合交通樞紐改造、工業企業退城進園等。三是有序盤活長期閑置但具有較大開發利用價值的項目資產，包括老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等，以及國有企業開辦的酒店、餐飲、療養院等非主業資產。
國辦19號文的第四條指出，“進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施領域不動產投資信托基金（以下簡稱基礎設施REITs）項目發行上市。對于在維護產業鏈供應鏈穩定、強化民生保障等方面具有重要作用的項目，在滿足發行要求、符合市場預期、確保風險可控等前提下，可進一步靈活合理確定運營年限、收益集中度等要求。建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場。國有企業發行基礎設施REITs涉及國有產權非公開協議轉讓的，按規定報同級國有資產監督管理機構批準。研究推進REITs相關立法工作。”
國辦19號文的第十四條明確：“落實落細支持基礎設施REITs有關稅收政策。”“對符合存量資產盤活條件、納稅金額較大的重點項目，各級稅務機關做好服務和宣傳工作，指導企業依法依規納稅，在現有稅收政策框架下助力盤活存量資產。”
國辦19號文的第十八條明確：“所有擬發行基礎設施REITs 的項目均應符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策、投資管理法規等相關要求，保障項目質量，防范市場風險。”
國辦19號文的第二十條提到：“確保投資方在接手后能夠引入或組建較強能力和豐富經驗的運營管理機構，保持基礎設施穩健運營”“推動基礎設施REITs基金管理人與運營管理機構健全運營機制，更好地發揮原始權益人在項目運營管理中的專業作用。”
基礎設施REITs發行有望進入快車道
記者注意到，基礎設施REITs試點一直處于高效推進中。從首批試點48單項目申報到9單產品公開上市，僅用了不到8個月的時間。目前已有16單由國家發展改革委推薦至中國證監會，12單在兩個交易所公開上市并穩健運行，另外還有多單項目正處于申報和評估中。
一位REITS業內人士表示，此次國務院重磅推出《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》既是對我國近年基礎設施REITs試點工作的肯定和總結，也對未來提出新的要求和希望。這是繼2020年4月《關于推進基礎設施REITs試點相關工作的通知》、去年3月“基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）”發展正式納入《十四個五年規劃綱要》上升至國家戰略層面之后，關于基礎設施REITs發展的第三座里程碑式文件，是在國務院層面首次對REITs發展作出明確具體的安排和要求，具有承前啟后、繼往開來的重大意義。
“國辦19號文強調進一步鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市，未來基礎設施REITs發行有望進入快車道。”上述REITS業內人士提到。
一位公募基礎設施與不動產投資部行政負責人表示，此次政策把盤活存量資產和擴大有效投資工作進行掛鉤，充分說明當前存量盤活工作的重要性。而且，政策也明確了接下來要聚焦盤活存量資產的重點方向。從政策預期來看，如今已被廣泛應用于多個基礎設施領域的REITs，對有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環，拓寬社會投資渠道以及降低企業負債水平具有重要意義。
僅以REITs項目為例，北大光華管理學院發布《中國基礎設施REITs創新發展研究》曾測算，中國基礎設施存量規模超過100萬億元，若僅將1%進行證券化，即可撐起一個萬億規模的基礎設施REITs市場。
首批公募REITs上市以來
最大漲幅近40%
一位REITs基金經理表示，公募REITs市場的火熱也讓越來越多的政府部門、原始權益人、金融機構開始參與進來，希望更多的優質項目發行上市。“國辦19號文”充分反映了市場的熱情和呼聲，也對試點項目推薦、審核效率提出了更高要求。
記者注意到，自2021年5月17日首批9只產品獲批開始，公募REITs試點落地距今已有一年時間。隨著公募REITs的發展穩步推進，如今同類型產品也擴容至12只。目前，11家基金公司旗下12只公募REITs已陸續上市，募資規模達到458.12億元。其中，今年首發的華夏中國交建REIT，吸引了超1500億元資金的追捧。其中，面向公眾投資者發行的規模，以0.84%的配售比例刷新了公募基金首發的最低紀錄。
業績方面，今年市場大幅調整的情況下，公募REITs上市至今的業績表現也可圈可點。Wind數據顯示，截至5月25日，首批9只公募REITs上市以來平均漲幅為18.91%，其中，富國首創水務REIT以37.60%的漲幅暫居第一。此外中航首鋼綠能REIT、紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT自上市至今的漲幅也分別達到26.61%、26.02%、21.99%。
建信基金表示，今年以來，我國公募REITs二級市場價格的波動較大，“股”性特征較為明顯，部分項目上漲幅度較大。據建信基金介紹，公募REITs收益來源分為兩個部分，即每年的派息分紅及二級市場價格的資本利得。公募REITs綜合收益中派息分紅部分的價值，在長期持有的前提下才能得到充分彰顯，發揮增益效果；如果過于關注公募REITs短期內的“股票特征”，容易偏離公募REITs的本質，導致價格短期波動較大。同時，當公募REITs在二級市場漲幅過大后，產品的現金流分派率也會顯著降低，價格的預期波動幅度也會提高。
值得注意的是，公募REITs還在不斷擴容，目前有4單項目有望接力公募REITs發行。上交所網站顯示，有2單高速公路REITs，分別為“華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金”和“國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎設施證券投資基金”，項目狀態分別為“已受理”和“已反饋”。深交所網站顯示，有1單發電項目，為“鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金”，項目狀態為“已問詢”。
博時招商蛇口產業園REIT基金經理王翹楚表示，公募REITs受到歡迎，一方面針對監管得政策不斷利好，2022年開年，財政部、稅務總局發布了試點稅收政策，北京發布REITs 試點政策及申報輔導手冊，緊接著國家發改和國家能源推動清潔低碳能源推進公募REITs試點等等，投資人對REITs這個新型產品未來的發展也更有信心，另一方面，因為首批二批資產都非常優質，但流通份額較小，市場出現了供不應求的現象，另外，近期A股市場持續調整，投資人也更傾向于配置一些收益較穩定的產品。
編輯：艦長
