中國基金報(bào)記者 曹雯璟
REITs迎來大消息！
5月25日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，提出進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，鼓勵(lì)更多REITs項(xiàng)目發(fā)行上市。
進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)
鼓勵(lì)更多REITs項(xiàng)目發(fā)行上市
國務(wù)院辦公廳25日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號，簡稱“國辦19號文”），提出進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市；同時(shí)落實(shí)落細(xì)支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs有關(guān)稅收政策。
國辦19號文首先明確了盤活存量資產(chǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域。一是重點(diǎn)盤活存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)，包括交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、旅游、新型基礎(chǔ)設(shè)施等。二是統(tǒng)籌盤活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括綜合交通樞紐改造、工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園等。三是有序盤活長期閑置但具有較大開發(fā)利用價(jià)值的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等，以及國有企業(yè)開辦的酒店、餐飲、療養(yǎng)院等非主業(yè)資產(chǎn)。
國辦19號文的第四條指出，“進(jìn)一步提高推薦、審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施REITs）項(xiàng)目發(fā)行上市。對于在維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定、強(qiáng)化民生保障等方面具有重要作用的項(xiàng)目，在滿足發(fā)行要求、符合市場預(yù)期、確保風(fēng)險(xiǎn)可控等前提下，可進(jìn)一步靈活合理確定運(yùn)營年限、收益集中度等要求。建立健全擴(kuò)募機(jī)制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。國有企業(yè)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs涉及國有產(chǎn)權(quán)非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定報(bào)同級國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)。研究推進(jìn)REITs相關(guān)立法工作。”
國辦19號文的第十四條明確：“落實(shí)落細(xì)支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs有關(guān)稅收政策。”“對符合存量資產(chǎn)盤活條件、納稅金額較大的重點(diǎn)項(xiàng)目，各級稅務(wù)機(jī)關(guān)做好服務(wù)和宣傳工作，指導(dǎo)企業(yè)依法依規(guī)納稅，在現(xiàn)有稅收政策框架下助力盤活存量資產(chǎn)。”
國辦19號文的第十八條明確：“所有擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的項(xiàng)目均應(yīng)符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、投資管理法規(guī)等相關(guān)要求，保障項(xiàng)目質(zhì)量，防范市場風(fēng)險(xiǎn)。”
國辦19號文的第二十條提到：“確保投資方在接手后能夠引入或組建較強(qiáng)能力和豐富經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，保持基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)健運(yùn)營”“推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金管理人與運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)健全運(yùn)營機(jī)制，更好地發(fā)揮原始權(quán)益人在項(xiàng)目運(yùn)營管理中的專業(yè)作用。”
基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行有望進(jìn)入快車道
記者注意到，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)一直處于高效推進(jìn)中。從首批試點(diǎn)48單項(xiàng)目申報(bào)到9單產(chǎn)品公開上市，僅用了不到8個(gè)月的時(shí)間。目前已有16單由國家發(fā)展改革委推薦至中國證監(jiān)會，12單在兩個(gè)交易所公開上市并穩(wěn)健運(yùn)行，另外還有多單項(xiàng)目正處于申報(bào)和評估中。
一位REITS業(yè)內(nèi)人士表示，此次國務(wù)院重磅推出《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》既是對我國近年基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作的肯定和總結(jié)，也對未來提出新的要求和希望。這是繼2020年4月《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》、去年3月“基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）”發(fā)展正式納入《十四個(gè)五年規(guī)劃綱要》上升至國家戰(zhàn)略層面之后，關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的第三座里程碑式文件，是在國務(wù)院層面首次對REITs發(fā)展作出明確具體的安排和要求，具有承前啟后、繼往開來的重大意義。
“國辦19號文強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，未來基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行有望進(jìn)入快車道。”上述REITS業(yè)內(nèi)人士提到。
一位公募基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部行政負(fù)責(zé)人表示，此次政策把盤活存量資產(chǎn)和擴(kuò)大有效投資工作進(jìn)行掛鉤，充分說明當(dāng)前存量盤活工作的重要性。而且，政策也明確了接下來要聚焦盤活存量資產(chǎn)的重點(diǎn)方向。從政策預(yù)期來看，如今已被廣泛應(yīng)用于多個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的REITs，對有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，拓寬社會投資渠道以及降低企業(yè)負(fù)債水平具有重要意義。
僅以REITs項(xiàng)目為例，北大光華管理學(xué)院發(fā)布《中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs創(chuàng)新發(fā)展研究》曾測算，中國基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過100萬億元，若僅將1%進(jìn)行證券化，即可撐起一個(gè)萬億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。
首批公募REITs上市以來
最大漲幅近40%
一位REITs基金經(jīng)理表示，公募REITs市場的火熱也讓越來越多的政府部門、原始權(quán)益人、金融機(jī)構(gòu)開始參與進(jìn)來，希望更多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市。“國辦19號文”充分反映了市場的熱情和呼聲，也對試點(diǎn)項(xiàng)目推薦、審核效率提出了更高要求。
記者注意到，自2021年5月17日首批9只產(chǎn)品獲批開始，公募REITs試點(diǎn)落地距今已有一年時(shí)間。隨著公募REITs的發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)，如今同類型產(chǎn)品也擴(kuò)容至12只。目前，11家基金公司旗下12只公募REITs已陸續(xù)上市，募資規(guī)模達(dá)到458.12億元。其中，今年首發(fā)的華夏中國交建REIT，吸引了超1500億元資金的追捧。其中，面向公眾投資者發(fā)行的規(guī)模，以0.84%的配售比例刷新了公募基金首發(fā)的最低紀(jì)錄。
業(yè)績方面，今年市場大幅調(diào)整的情況下，公募REITs上市至今的業(yè)績表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，首批9只公募REITs上市以來平均漲幅為18.91%，其中，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT以37.60%的漲幅暫居第一。此外中航首鋼綠能REIT、紅土鹽田港REIT、中金普洛斯REIT自上市至今的漲幅也分別達(dá)到26.61%、26.02%、21.99%。
建信基金表示，今年以來，我國公募REITs二級市場價(jià)格的波動較大，“股”性特征較為明顯，部分項(xiàng)目上漲幅度較大。據(jù)建信基金介紹，公募REITs收益來源分為兩個(gè)部分，即每年的派息分紅及二級市場價(jià)格的資本利得。公募REITs綜合收益中派息分紅部分的價(jià)值，在長期持有的前提下才能得到充分彰顯，發(fā)揮增益效果；如果過于關(guān)注公募REITs短期內(nèi)的“股票特征”，容易偏離公募REITs的本質(zhì)，導(dǎo)致價(jià)格短期波動較大。同時(shí)，當(dāng)公募REITs在二級市場漲幅過大后，產(chǎn)品的現(xiàn)金流分派率也會顯著降低，價(jià)格的預(yù)期波動幅度也會提高。
值得注意的是，公募REITs還在不斷擴(kuò)容，目前有4單項(xiàng)目有望接力公募REITs發(fā)行。上交所網(wǎng)站顯示，有2單高速公路REITs，分別為“華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”和“國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”，項(xiàng)目狀態(tài)分別為“已受理”和“已反饋”。深交所網(wǎng)站顯示，有1單發(fā)電項(xiàng)目，為“鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”，項(xiàng)目狀態(tài)為“已問詢”。
博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚表示，公募REITs受到歡迎，一方面針對監(jiān)管得政策不斷利好，2022年開年，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布了試點(diǎn)稅收政策，北京發(fā)布REITs 試點(diǎn)政策及申報(bào)輔導(dǎo)手冊，緊接著國家發(fā)改和國家能源推動清潔低碳能源推進(jìn)公募REITs試點(diǎn)等等，投資人對REITs這個(gè)新型產(chǎn)品未來的發(fā)展也更有信心，另一方面，因?yàn)槭着Y產(chǎn)都非常優(yōu)質(zhì)，但流通份額較小，市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，另外，近期A股市場持續(xù)調(diào)整，投資人也更傾向于配置一些收益較穩(wěn)定的產(chǎn)品。
編輯：艦長
