“小產(chǎn)權(quán)房”是什么？有很多人并不了解它，僅僅因?yàn)槠鋬r格便宜而購買，但是你知道嗎？購買小產(chǎn)權(quán)房真的有很多風(fēng)險！沒有辦法取得國家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證不說，還可能面臨一房數(shù)賣風(fēng)險，甚至在拆遷或者地段價格暴漲時，賣方也很有可能以簽訂的合同無效為由進(jìn)行毀約。這之類種種風(fēng)險都是大概率會產(chǎn)生糾紛的原因。下面筆者就帶大家簡單的了解一下“小產(chǎn)權(quán)房”的相關(guān)要點(diǎn)。
一、什么是“小產(chǎn)權(quán)房”？
在我國現(xiàn)有法律規(guī)范中并沒有“小產(chǎn)權(quán)房”這一法律概念，而是與“大產(chǎn)權(quán)房”相區(qū)分在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。
簡單的說，“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)于農(nóng)民集體所有土地之上但缺少規(guī)劃審批手續(xù)的房屋。例如未經(jīng)國家征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地、未繳納土地出讓金費(fèi)用等等。現(xiàn)階段，國家房管部門對待“小產(chǎn)權(quán)房”并不頒發(fā)具有法律約束力的產(chǎn)權(quán)證。即便有證，也不是真正意義上的房產(chǎn)證，部分是鎮(zhèn)政府或村委會給予背書，出具的證即綠本的房地產(chǎn)權(quán)共有(用)證，享有的權(quán)利完全不一樣。其所有人并不享有法律意義上的真正產(chǎn)權(quán)。
二、“小產(chǎn)權(quán)房”合同效力裁判規(guī)則
筆者檢索查閱了大量相關(guān)案例，整合發(fā)現(xiàn)各地法院裁判觀點(diǎn)大致分兩種思路：
1. 確認(rèn)買賣合同無效
山東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀(jì)要》中明確規(guī)定“對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡”。這是省高院出臺有明確規(guī)范文件的，可直接認(rèn)定無效。還有一些省市未出臺有明確規(guī)范，但亦有部分法院裁判認(rèn)定買賣合同因違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定而無效?！驹?--案號：（2021）魯04民申304號、（2020）豫14民終1929號、（2019）豫13民終7020號、（2019）瓊民申922號、（2016）京民終525號】
2. 不予受理或駁回起訴
當(dāng)事人向法院提起民事訴訟，應(yīng)該符合法律規(guī)定的起訴條件。人民法院立案后發(fā)現(xiàn)起訴不符合受理?xiàng)l件的，裁定駁回起訴。因雙方訴爭的房屋的性質(zhì)系建設(shè)在集體所有土地上、缺少相應(yīng)建設(shè)用地等審批手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房，故本案糾紛涉及小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬及買賣合同效力的認(rèn)定，因目前針對小產(chǎn)權(quán)房如何處理的相關(guān)法律政策尚未出臺，對涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的履行問題，法院不宜作出實(shí)體處理。故本案涉及糾紛不屬于人民法院民事案件的受案范圍。【援引---案號：（2021）京民申3913號、（2021）京0113民初13128號、（2020）京0117民初2444號、（2020）京03民終12601號、（2021）蘇08民終2872號等】
三、“小產(chǎn)權(quán)房”能否繼承、分割？
繼承：“小產(chǎn)權(quán)房”因其本身取得方式的特殊性被限制轉(zhuǎn)讓和交易，雖非法律概念但也屬于法律意義上的物，能夠被占有、使用、收益，同樣也能因死亡事實(shí)發(fā)生，繼承人可繼承小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)。【援引---案號：（2014）高民申字第00097號】
分割：對于已被有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定為違法建筑的小產(chǎn)權(quán)房，不予處理；但違法建筑已經(jīng)行政程序合法化的，可以對其所有權(quán)歸屬做出處理。對于雖未經(jīng)行政準(zhǔn)建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用做出處理。在處理使用時，人民法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明變更相關(guān)訴訟請求。在處理相關(guān)房屋的使用歸屬時，能分割的進(jìn)行分割，不能分割的可采用協(xié)商、競價、詢價等方式進(jìn)行給予適當(dāng)補(bǔ)償。
【提示：本文所列舉援引的判例不是指導(dǎo)性案例，對同類案件審理和裁判并無約束力。而且在司法實(shí)踐中，每個案件細(xì)節(jié)均有不同之處，切不可直接援引本文裁判觀點(diǎn)，僅供參考！】
附相關(guān)法律依據(jù)：
舊《土地管理法》（2004年修訂）
第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
新《土地管理法》（2020年1月1日施行）
第六十三條 土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。
前款規(guī)定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租等，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
《山東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)全省民事審判工作會議紀(jì)要的通知》【魯高法〔2011〕297號】
《北京市高級人民法院民一庭關(guān)于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》（2016年8月4日實(shí)施）三十五、【小產(chǎn)權(quán)房分割】
