一條潮白河、一條永定河，這是北京與河北省廊坊市北三縣、南三縣的分界。
正是由于咫尺之隔，且房價遠低于北京，廊坊北三縣的燕郊等地一度成為北京外溢需求和炒房客的樂土。但后期，隨著限購政策的出臺，燕郊房價急轉直下，廊坊市乃至整個環京地區樓市都經歷了一輪大幅調整。
日前，廊坊市政府正式官宣，取消戶籍、社保（個稅）等方面不適應當前房地產市場形勢的限制性購房資格條件。
目前來看，一方面，消費者的購房積極性并不高，另一方面，開發商也在喊虧本賣房。此番廊坊取消限購限售，將會給燕郊樓市帶來什么影響？
在燕郊買房的人
2008年時，燕郊、固安等環京房價不到4000元/平方米。隨著一系列利好政策的落地，在2017年初，燕郊的房價已漲至4萬元/平方米，單價最高的項目已達到4.5萬元/平方米；固安、大廠等地房價已漲至2萬元/平方米。
張龍完整經歷了一場財富泡沫。2009年時，他以5000元/平方米的價格在燕郊上上城買了一套60平方米的房子，2017年初，他這套小戶型的房子單價漲至近4萬元/平方米，總價超200萬元，張龍簡直不敢相信，但眼看著買房的人蜂擁而至，本想賣掉房子的他猶豫了，想著再等一等還能漲。
但隨后政策變了。2017年3月，廊坊市的部分區縣開始限購；2017年6月，廊坊樓市限購進一步升級，全市范圍內外地戶籍需有3年社保或納稅證明，且限購一套，本地戶籍限購兩套。
張龍這一等，就是房價隨后急轉直下，他的這套房一路跌至1.5萬元/平方米左右。
事實上，整個環京區域都遭遇類似情況。曾經領漲房價的燕郊由4萬多元/平方米一直降到2萬元/平方米以內，固安也由2萬元/平方米降到1萬元/平方米。
2017年初，在樓市最瘋狂的時候，王剛花了180多萬元在固安大衛孔雀城買了一套房。隨后房價跌跌不休，王剛感覺形勢不妙，便在網上掛牌出售。
2018年，王剛掛了150萬，但根本沒人看房。2020年，王剛將房價下調到130萬，但當時的市場價在120萬，還是沒多少人來看房。等到王剛將房價調到120萬時，市場又跌到了110萬左右。今年上半年，王剛等了5年不見起色，著急用錢的他最終以近100萬的價格出手，虧了數十萬元離場。
還有許多高位上車的人，根本就無法脫手，想賣都賣不了。
在2017年初，李霞在高位出手，以首付100萬、貸款200萬、總價300萬買了固安一套小高層花園洋房，但是現在房子只能賣100多萬，連銀行的貸款都不夠，李霞想著每月上萬的房貸，心里很不是滋味。
更令李霞難受的是，她的生意每況愈下，手頭上急需用錢，但這套房子根本就沒法賣。由于房貸高達200萬元，即使賣了房子，按流程客戶會先付一部分首付40萬元或50萬元，但這部分錢還不夠支付房貸，那就無法解押，后面的手續也就無法繼續下去，李霞現在只能等著。
中指研究院數據顯示，2016年廊坊新建商品住宅成交近5萬套，此后年成交一度僅有1萬套左右。
乍暖還寒的市場
2020年時，多個城市的房價曾一度迎來反彈，但廊坊的燕郊、大廠等北三縣區域和固安等南三縣依然陷入下行。
2022年，全國樓市遭遇大幅下滑，多個城市相繼松綁樓市調控政策。
2022年6月17日，廊坊市發布《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條政策措施》。
不過，具體內容只有后面的五條，第一條政策顯示為“略”。
后面的五條政策包括：降低住房公積金貸款首付比例，公積金貸款購買首套自住房，首付比例不低于20%；在房貸利率方面，首套住房貸款利率下限調整為相應期限LPR減20個基點。
此外，廊坊還對于安置房、人才購房等方面做出了多項規定，比如將存量商品住房作為籌集棚戶區改造、城中村改造安置房和籌集保障性租賃住房的重要渠道，允許被安置人在貨幣化安置、異地實物安置、回遷安置中自主選擇。
多位業內人士表示，公布時被省略的第一條政策就是取消戶籍社保等購房資格限制。
21世紀不動產固安區域的中介人員表示，取消限購的政策從6月份就開始執行了，市場一下子活躍起來，從6月下半月到7月份，21世紀不動產等貝殼系在固安的二手房成交量接近1000套。
聯眾二手房一家門店的中介肖明告訴中國新聞周刊，7月份，看房的人突然增多，市場熱度飆升，僅他們一家店就成交了40套房。
固安金融街融府置業顧問告訴中國新聞周刊，從6月下半月開始，整個廊坊放開限購，他們項目也在這個月正式開盤，售樓處有不少外地來的購房者。
但很快，市場突然發生了變化。
肖明表示，進入8月份，客戶像一下子消失了一般，突然就沒什么人來看房了，8月至今成交的房子只有個位數，市場又有入冬的感覺。
上述21世紀不動產中介人員也表示，市場變化太快，8月份的看房量、成交量，相比7月份大幅減少。據他觀察，一方面，由于之前疫情阻隔，燕郊、固安等地的購房需求暫時被抑制，隨著限購放開和疫情有效管控，這部分需求迅速釋放；另一方面，市場上很多低價優質房源成交了，性價比高的房源存量變少了，也影響到消費者的入市積極性。
中國人民大學國發院城市與房地產研究中心主任況偉大告訴中國新聞周刊，當前，消費者觀望情緒濃厚，市場陷入深度博弈中。
8月5日，廊坊市公布《廊坊市扎實推動全市經濟平穩健康發展的一攬子措施及配套政策明白卡》，其中顯示，廊坊優化調整住房限購、限售政策，包括取消戶籍、社保（個稅）等方面不適應當前房地產市場形勢的限制性購房資格條件；對招才引智高端人才、招商引資企業高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待；取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。
松綁限購的靴子終于明明白白落地。
地區間或進一步分化
“隨著政策放松，如果房價大漲，哪怕回不到2017年燕郊的最高點，我也會考慮將房子拋掉”，張龍告訴中國新聞周刊。
有類似想法的人并不少，不過，短期內廊坊樓市大漲并不現實。
中指研究院監測顯示，2022年7月，廊坊市新建商品住宅成交1215套，環比下降50.9%，同比下降16.9%。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向中國新聞周刊表示，當前廊坊市場并未出現回暖，究其原因，一方面，前幾年環京市場的快速升溫主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動，而近幾年北京住房供應逐漸增加，同時疫情防控嚴格，環京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求基本“消失”；另一方面，環京區域近幾年產業發展不及預期，人口導入有限，在市場下行階段，本地剛需入市節奏也放緩，因此，即便取消限購限售等政策，對交易市場的提振效果或有限，短期廊坊地區房地產市場調整態勢或難改。
“房價很難有進一步下跌的空間了”，固安金融街融府置業顧問對此表示，他們項目是在2021年6月拿地，樓面地價近6000元/平方米，現在項目賣12000元/平方米左右，算上建安成本，以及資金成本、人力成本、稅費成本等，目前可謂是虧本賣房。
中指研究院監測顯示，2022年6月廊坊成交樓面價為3097元/平方米，同比下跌19.55%，環比上漲64.34%。分區域來看，上半年，三河市樓面價達到6105元/平方米，廣陽區樓面價為3403元/平方米。
數據來源：中指數據CREIS
而從成交價格看，廊坊新房價格連續19個月下跌。2022年6月，廊坊新建住宅平均價格為11697元/平方米，環比下跌0.37%。
數據來源：中指數據CREIS
從地價和房價走勢看，廊坊市場比之前理性很多，項目的盈利空間也大幅降低。
盡管如此，在廊坊多地，價格戰正在一定程度上演。
對此，上述金融街融府的置業顧問表示，盡管項目位置更好，配套更優質，但由于拿地成本高，已經是虧本賣房了，沒法打價格戰，有些客戶自然就流失了。
浙江工業大學中國住房和房地產研究院副院長范建雙告訴中國新聞周刊，未來中國房地產市場的主基調是地區間的分化，有上升潛力的地區主要集中在一二線城市和部分有發展潛力的省會城市，其他三四五線城市基本會以漫長的陰跌為主。
況偉大表示，當前，全國樓市正進行筑底，三四五線城市面臨供過于求的壓力，其調整期將會更長。
范建雙表示，要避免房地產市場大漲大跌，應該探索新的住房發展模式，其核心是解決房地產市場長效發展機制問題，當然，這需要通過一攬子政策建立基礎性制度，包括土地制度、稅收制度、投融資制度等。
（文中張龍、王剛、李霞、肖明為化名）
作者：劉德炳
