北京青年報消息，“房貸置換，500萬貸款10年省百萬利息”“最低利率3.4%，速度快額度高”……最近，不少 房貸客戶都收到資金中介打來的推銷電話，大力勸說他們將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率低得多的經(jīng)營貸，省下大筆利息。在中介的嘴里，他們可一手包辦相關(guān)手續(xù)，客戶輕輕松松就能省下百萬利息。但事實果真如此嗎？
北京青年報記者近日采訪多名業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，所謂的貸款置換操作，并非中介宣傳的那樣輕松便捷，不僅存在多種隱形收費，還潛藏著個人難以承受的政策和法律風(fēng)險。一旦金融機構(gòu)發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作，會立即要求貸款人在短期內(nèi)還清所有欠款，若無法及時還款，甚至還要承擔(dān)騙貸的刑責(zé)。
現(xiàn)象
房貸與經(jīng)營貸的利差讓中介看到商機
經(jīng)營貸，顧名思義，是為了滿足企業(yè)經(jīng)營活動需要發(fā)放的貸款。據(jù)了解，隨著國家對小微企業(yè)的支持力度加大和貸款市場報價利率（LPR）的逐步走低，很多銀行的經(jīng)營貸利率已下調(diào)至最低3.4-3.8%的水平，少數(shù)銀行對部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶，甚至能給予3%左右的優(yōu)惠利率。
個人房貸雖然也大都與LPR掛鉤，改為LPR加點的方式定價，但是存量房貸客戶的加點幅度已經(jīng)在房貸合同中固定。因此，不少前兩年辦理房貸的客戶現(xiàn)在的房貸利率仍在5.5%甚至6%以上，高出經(jīng)營貸一大截。二者的利差，讓很多中介看到了商機，于是便有了很多人都接到的推銷電話。
在電話里，中介往往會向客戶簡要介紹一番操作流程，發(fā)現(xiàn)客戶聽得“一頭霧水”后，他們會派發(fā)“定心丸”：“您放心，我們會提供‘一條龍’服務(wù)。您按我們說的去做，肯定沒問題。”
套路
中介均稱可提供“一條龍”服務(wù)
因為經(jīng)營貸是針對企業(yè)的貸款產(chǎn)品，所以貸款者名下肯定要有公司。讓本來不合經(jīng)營貸要求的房貸客戶擁有一家公司，成為“一條龍”服務(wù)的第一步。
據(jù)了解，前些年銀行管的不嚴(yán)時，會幫客戶注冊一家新公司申請經(jīng)營貸，但后來銀行要求嚴(yán)格了，要求企業(yè)必須注冊半年到一年以上，現(xiàn)在一般是幫客戶找一家公司入股，只要貸款者是主要股東就行。
北青報記者以客戶身份咨詢從事多年資金中介業(yè)務(wù)的“王經(jīng)理”。他表示，現(xiàn)在用經(jīng)營貸置換房貸特別合適，利率能做到3.4%，只要名下有北京城區(qū)的住宅就行。如果個人沒有公司的話，他們可以幫著找一家，入股公司有關(guān)的各種手續(xù)和申請貸款的所有資料，他們都會幫著準(zhǔn)備，客戶只要按他們的要求配合就行。不過，客戶需要將房貸先還清，解除原來的房貸抵押，再以“干凈”的房本抵押向銀行申請經(jīng)營貸。如果客戶自己不能湊錢還清原來房貸，他們也可以提供過橋資金。
“王經(jīng)理”還強調(diào)，貸款下來后，不能直接打進(jìn)客戶自己賬戶，必須有“第三方”，也就是企業(yè)采購原材料等經(jīng)營活動需要對接的供貨商。因為經(jīng)營貸要求用于企業(yè)經(jīng)營，貸款只能打進(jìn)第三方賬戶。“這個收款賬戶，我們可以幫你找，購貨合同、流水什么我們也都能準(zhǔn)備。第三方收到貸款后再把錢打進(jìn)你的賬戶。”“王經(jīng)理”表示，以上所有這些，包括找“殼公司”，借過橋資金，準(zhǔn)備所有貸款資料都屬于“一條龍服務(wù)”的內(nèi)容。
問題
中介各種收費都是轉(zhuǎn)貸成本
這樣“周到”的服務(wù)，肯定不是免費的。“王經(jīng)理”說，他們的收費標(biāo)準(zhǔn)是貸款額的1-2%，會根據(jù)每個案例的實際難易程度有所區(qū)別，如果涉及到第三方，可能還會單獨收費，一般是0.5%。過橋資金每日利息一般是千分之一，也是單獨收費的，但是因為“很快就能辦下來，這個利息不多。”
北青報記者從其他市場人士處了解到，房貸置換經(jīng)營貸的基本操作都是王經(jīng)理所介紹的“套路”，但是收費標(biāo)準(zhǔn)會有所不同。比如，過橋資金利率，不同城市不同中介的標(biāo)準(zhǔn)有高有低，低的能到萬分之5，高的能到千分之2。但是，只要經(jīng)營貸沒放款，這筆過橋資金是用一天就要收一天。雖然中介都說很快就能搞定，但現(xiàn)實中也有部分客戶在貸款過程中遇到意想不到的“岔子”，一個月才放下款來，過橋利息就花了一大筆。
需要提醒大家的是，所有這些手續(xù)費和利息都是轉(zhuǎn)貸的成本。公開報道顯示，少數(shù)“無良”中介會在辦理過程中，以各種名義加收額外費用，比如擔(dān)保費、公證費等，轉(zhuǎn)貸者騎虎難下只能應(yīng)允，最后發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)貸的成本比自己預(yù)想的高了很多，還多費了很多心。
風(fēng)險
銀行發(fā)現(xiàn)經(jīng)營貸違規(guī)會要求立即收回貸款
如果只是花3%左右的手續(xù)費，就能安安心心省下大筆利息，怎么算也都合適。但是，天上并不會掉餡餅。不少現(xiàn)實案例表明，用經(jīng)營貸置換房貸的客戶將面臨重重政策和法律風(fēng)險。絕大部分中介也不會把其中所有的風(fēng)險原原本本告訴客戶。
首當(dāng)其沖的就是抽貸風(fēng)險。某國有大行信貸部門的專業(yè)人士告訴北青報記者，監(jiān)管部門一直明令禁止經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市，特別是去年以來，監(jiān)管力度明顯加強，很多銀行都因此受到處罰。靠中介包裝申請經(jīng)營貸肯定是違規(guī)的。銀行會對申請經(jīng)營貸的公司有多方面的要求，以他所在的銀行為例，必須要求公司經(jīng)營滿一年，貸款人擔(dān)任法人代表和主要股東滿一年以上才可以申請貸款，包裝后的公司通常變更時間較短，不符合銀行經(jīng)營貸的要求，銀行也會對此加大審核力度。即使中介通過弄虛作假的手段成功幫客戶申請到經(jīng)營貸，在貸后管理中，銀行也會跟蹤該公司的經(jīng)營情況，一旦發(fā)現(xiàn)異常，監(jiān)測到貸款違規(guī)進(jìn)入樓市，銀行將會要求客戶限期還清所有貸款，客戶個人征信業(yè)會留下不良記錄。
北青報記者發(fā)現(xiàn)，中介在推銷時，一般都會對客戶大打包票“我們從里沒有遇到抽貸的情況。”但事實上，對于違規(guī)包裝出來的經(jīng)營貸，抽貸并非小概率事件。去年全國多地銀保監(jiān)局都針對經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市開展專項行動，不少客戶收到銀行抽貸的通知，短期內(nèi)湊不齊錢還貸款，只能找高息過橋資金應(yīng)急，給自己背上沉重的包袱，甚至不得不低價賣房籌款。
深圳市民舒先生2020年曾在中介的操辦下，用自己名下的一套二手住房抵押，申請了200萬元經(jīng)營款用作首付炒新房。去年8月初，他突然收到銀行通知，要求在30天內(nèi)還清全部違規(guī)貸款，否則不僅會有罰息，還要進(jìn)入失信名單。舒先生一時賣不掉手里的房子，又沒有那么多余錢，情急之下只能找借高息過橋資金還貸。面對每天近2000元的過橋日息，再加上二手房難以出手，舒先生說自己度日如年。最后狠心把二手房降價不少才得以堵上了窟窿。回想那段經(jīng)歷，舒先生感覺真是“半條命都沒了”。
事實
經(jīng)營貸需要定期續(xù)貸 銀行并不保證利率不變
按照中介的說辭，現(xiàn)在經(jīng)營貸也能做10年甚至20年，長期無憂。但事實上，經(jīng)營貸本身的期限沒有那么長，大部分銀行會要求客戶1年或3年，最多5年要續(xù)簽一次。利率越低，續(xù)貸的間隔會越短。每次續(xù)貸，銀行還會按程序?qū)彶檫@家企業(yè)的貸款資質(zhì)和經(jīng)營情況。銀行不會保證一定會成功續(xù)貸，更不會保證續(xù)貸時利率與原來一樣。
對貸款者壓力更大的是，續(xù)簽的時候，不少銀行會要求先歸還本金，等成功續(xù)貸之后再發(fā)放一筆新的貸款。這意味著，客戶很可能還要找中介的過橋貸款應(yīng)急。如果每隔幾年都來這么一次，累積下來的資金成本也不少，更不用提人力精力的付出。
有銀行人士表示，最近兩年因為疫情的原因，為支持實體經(jīng)濟，正常經(jīng)營的小微企業(yè)基本都能無本續(xù)貸，很多人會感覺經(jīng)營貸很寬松，以后政策如果變了，優(yōu)惠便利條件可能都沒有了，貸款利率也可能會變高。這都是借款人必須考慮的政策風(fēng)險。
后果
貸款申請弄虛作假 可能要被追刑責(zé)
從中介的“一條龍”服務(wù)看，用經(jīng)營貸置換房貸整個流程，手續(xù)繁雜，環(huán)節(jié)眾多。任何一個節(jié)點出現(xiàn)差錯，都可能讓貸款者蒙受損失甚至遭遇法律風(fēng)險。
北京時代九和律師事務(wù)所合伙人許桂林律師舉例說，經(jīng)營貸的貸款不是直接進(jìn)入本人的賬戶，萬一遇到不講信用的第三方，或者第三方出了意外情況，也可能拿不到錢或不能及時拿到錢。此外，有些不靠譜中介提供的過橋資金如果出了問題，貸款者不僅會拿不到錢，還將陷入麻煩的債務(wù)糾紛。
許桂林提醒大家，找中介包裝經(jīng)營貸最嚴(yán)重的后果，并非金錢或個人征信的損失，最可怕的后果是有牢獄之災(zāi)。如果借款人和貸款中介在申請貸款的過程中存在弄虛作假的行為，又給銀行造成壞賬，可能涉嫌騙取貸款罪，銀行可以報警追究刑事責(zé)任。
據(jù)了解，我國《刑法》規(guī)定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；給銀行造成特別重大損失或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。根據(jù)司法解釋，騙取貸款金額在100萬以上，給銀行造成的損失在20萬元以上就可以立案。
