近日，我國首個住房租賃基金在北京正式設(shè)立，將通過盤活市場存量房產(chǎn)，向個人租戶提供長租房服務(wù)。這究竟是一種怎樣的模式？戶型配套如何？房租會更便宜嗎？《新聞1+1》連線建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁孫慶文；國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松，為大家答疑解惑。
住房租賃基金主要面向新市民群體，尤其是大學(xué)畢業(yè)生
住房租賃基金將通過盤活市場存量房產(chǎn)，向個人租戶提供長租房服務(wù)。基金由建設(shè)銀行負(fù)責(zé)運(yùn)作，募集資金規(guī)模為人民幣300億元，房租價(jià)格將低于周邊平均租價(jià)10%左右。主要面向新市民群體，尤其是大學(xué)畢業(yè)生。
為什么住房租賃基金主要面向新市民群體，尤其是大學(xué)畢業(yè)生？
建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁 孫慶文：我國住房的消費(fèi)群體分為三類，一類是有能力消費(fèi)，購買住房的；一類是收入相對較低，通過政策性住房，例如公租房、廉租房來解決住房問題的；剩下的中間這一部分，是有一定收入，但是還沒有能力買房的，比如剛畢業(yè)的大學(xué)生，5年之內(nèi)也沒有購房資格，購房能力也還達(dá)不到。但是這些人是新市民，又是新青年。他們對住房的品質(zhì)又有新的要求，比如強(qiáng)調(diào)社交、強(qiáng)調(diào)便捷。所以住房租賃基金這次投資的租賃住房項(xiàng)目，開發(fā)的產(chǎn)品就是滿足這些新市民、新青年對租賃住房品質(zhì)的一些要求，也是貫徹落實(shí)二十大關(guān)于增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)要求的一個重要步驟。
商改住租賃住房，配套品質(zhì)怎么樣？
把存量閑置的辦公和商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行改造，戶型配套如何？有獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房嗎？能否滿足新市民的需求？
建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁 孫慶文：我們這次收購的一些項(xiàng)目，大部分是些“商改租”，后續(xù)還有一些“公改租”，包括集體建設(shè)用地改成租賃住房。我們之所以選擇這些土地性質(zhì)的項(xiàng)目進(jìn)行首批改造，也是因?yàn)榇蟪鞘刑貏e是核心城市，現(xiàn)在最大的一個問題就是租售比比較低，土地成本也比較高。而剛才說的這些土地都是成本相對比較低的，這樣就能在相對比較低廉的土地和項(xiàng)目上，改造成租賃用地提供租賃用房。一方面滿足品質(zhì)，一方面能夠?qū)崿F(xiàn)基金的可持續(xù)商業(yè)化運(yùn)作。像大興生物醫(yī)藥基地我們收購的項(xiàng)目，每戶都有獨(dú)立的衛(wèi)生間，做到干濕分離，同時(shí)還有一個公共的區(qū)域，包括有公共的廚房、咖啡廳、閱讀區(qū)、健身房等等。可以滿足年輕人的社交需求，便捷要求，品質(zhì)還是非常高的。
如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)可持續(xù)性？
房租價(jià)格將低于周邊平均租價(jià)10%左右。這個平均租價(jià)怎么算的？作為運(yùn)作方，怎么保證不賠本，未來還能有收益？
建信住房租賃基金籌備組組長、建信信托總裁 孫慶文：關(guān)于定價(jià)，我們做了大量的市場調(diào)研，包括我們在大興收購的生物醫(yī)藥園區(qū)的第一個項(xiàng)目，我們在園區(qū)面對許多企業(yè)進(jìn)行了大量調(diào)研，從他們的需求，從市場的價(jià)格等多方面考慮，最終確定收購這個項(xiàng)目，以租賃價(jià)格來確定收購價(jià)格，這樣能夠確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)基金的盈利，實(shí)現(xiàn)這只基金最終的商業(yè)可持續(xù)。
如何看待這一新模式的探索？
住房租賃基金成立能解決什么問題？一起聽聽專家怎么說。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長 鄧郁松：住房租賃基金是探索形成新的可持續(xù)發(fā)展模式的一次有益嘗試。
第一，我們很清楚在大城市房價(jià)很高的情況下租售比并不合理，通過租金獲得回報(bào)的收益率很低，很難實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作。但是目前采取住房租賃基金的方式，它通過在市場調(diào)整的時(shí)候，收購一些存量的商業(yè)辦公資產(chǎn)，可以拿到一個相對合理的價(jià)格，合理的價(jià)格就有助于提升它后續(xù)的資產(chǎn)回報(bào)率。
第二，由于盤活存量，通過改建的方式有利于優(yōu)化租賃住房的供給結(jié)構(gòu)。這種優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)不僅會提升租賃住房的品質(zhì)，更重要的是降低了租賃住房的租金。通過改建的方式，實(shí)際上可以降低租住人總體的租金負(fù)擔(dān)。雖然租金可能和市場上普通范圍內(nèi)租金相當(dāng)，但由于它整個面積更加合理，就相當(dāng)于降低了租住人總體的租金水平，這一點(diǎn)也是非常重要的嘗試。
第三，因?yàn)樗鼤M(jìn)專業(yè)化的運(yùn)營機(jī)構(gòu)去進(jìn)行運(yùn)營，所以會有助于提升租賃住房服務(wù)的品質(zhì)。這會更加適應(yīng)年輕人，特別像一些新就業(yè)大學(xué)生的需求。
第四，在很多城市，商業(yè)辦公市場存在很明顯的供過于求的情況。盤活存量資源不僅增加了租賃住房的供應(yīng)，也改善了存量的商業(yè)辦公市場的供求關(guān)系，這一點(diǎn)也是非常非常重要的。
