基本案情
2022年3月16日，陳女士經(jīng)房產(chǎn)中介介紹，與房東杜先生簽訂了房屋租賃合同，租賃本市楊浦區(qū)的一處住宅。雙方約定租期自2022年4月1日至2023年3月31日，月租金9300元，付三押一。合同簽訂后，陳女士向杜先生支付租金及押金共計(jì)37200元。
4月1日，上海受新冠肺炎疫情影響已逐步實(shí)施封控措施，陳女士身在杭州，無(wú)法前往上海進(jìn)行房屋交接。4月初，陳女士仍無(wú)法來(lái)滬，杜先生則在浦東被實(shí)施封控管理。因無(wú)法實(shí)際入住，陳女士于4月12日要求解除房屋租賃合同，并希望杜先生退還4月12日至6月30日的租金和押金。杜先生當(dāng)天退還了4月12日至6月30日的租金24490元，但拒絕退還押金9300元。雙方就退還押金問(wèn)題協(xié)商無(wú)果后，陳女士于5月18日向上海市楊浦區(qū)人民法院提起訴訟。
陳女士訴稱，其因新冠疫情原因無(wú)法入住房屋，考慮到杜先生也有損失，其愿意承擔(dān)4月1日至11日的租金，但要求杜先生退還押金9300元。
杜先生則認(rèn)為，陳女士無(wú)權(quán)單方面解除合同。合同簽訂后房屋即為適租狀態(tài)，因?yàn)殛惻吭谕獾責(zé)o法來(lái)交接，導(dǎo)致其無(wú)法入住，期間房屋空置所帶來(lái)的損失不應(yīng)當(dāng)由杜先生一人負(fù)擔(dān)。其已經(jīng)作出讓步退還了租金，不同意再退還押金。
法院審理
案件受理后，為妥善化解矛盾，法官助理第一時(shí)間與雙方當(dāng)事人進(jìn)行了聯(lián)系溝通，考慮到當(dāng)事人身處滬浙兩地，在征詢雙方意見后，法庭決定啟用線上“微法庭”審理。
審理中，法官在全面掌握雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)的基礎(chǔ)上，向當(dāng)事人釋明法律關(guān)系，積極引導(dǎo)調(diào)解，最終使雙方利益訴求逐步接近。通過(guò)近一個(gè)小時(shí)的“微法庭”調(diào)解，雙方最終達(dá)成一致調(diào)解意見，確認(rèn)房屋租賃合同于4月12日解除，杜先生退還一半押金4650元。調(diào)解協(xié)議簽訂后，杜先生立即向陳女士進(jìn)行了轉(zhuǎn)款，當(dāng)場(chǎng)履行完畢。
01
因疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，是否可以要求解除合同？
法院認(rèn)為，疫情以及疫情防控措施一般屬于法律規(guī)定的不可抗力。所謂不可抗力，指的是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。疫情或者疫情防控措施致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)事人可以根據(jù)《民法典》第五百六十三條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定主張解除合同。
本案中，雙方簽訂了為期一年的租賃合同，但陳女士由于受上海疫情封控措施影響無(wú)法來(lái)滬入住承租的房屋，且封控措施已持續(xù)了較長(zhǎng)時(shí)期，客觀上導(dǎo)致其無(wú)法實(shí)現(xiàn)占有、使用房屋的合同目的，故可以要求解除房屋租賃合同。
需要提醒的是，疫情以及疫情防控措施是否導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，需要根據(jù)疫情發(fā)生時(shí)間、發(fā)展期間、嚴(yán)重程度、地域范圍等對(duì)合同履行的實(shí)際影響進(jìn)行綜合考量，還需要綜合判斷疫情或者疫情防控措施作為不可抗力與合同履行障礙之間的因果關(guān)系，因此需根據(jù)個(gè)案情況進(jìn)行具體分析。
02
合同解除后，受不可抗力影響未依約履行的一方是否需要承擔(dān)違約責(zé)任？
法院認(rèn)為，當(dāng)事人一方因疫情或者疫情防控措施等不可抗力因素致使合同不能履行的，可以根據(jù)《民法典》第五百九十條第一款的規(guī)定主張免責(zé)或者部分免責(zé)。需要特別提醒的是，合同當(dāng)事人受到疫情影響不能履約時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助等義務(wù)。因受疫情影響發(fā)生履約障礙的一方當(dāng)事人，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方當(dāng)事人，并在合理期限內(nèi)提供證明；對(duì)方當(dāng)事人也應(yīng)及時(shí)采取必要措施，防止損失的擴(kuò)大。
03
合同解除后損失如何承擔(dān)？
因疫情以及疫情防控措施引發(fā)的不可抗力導(dǎo)致合同解除后，對(duì)當(dāng)事人造成利益損失的，應(yīng)根據(jù)“共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、利益平衡”的原則，由雙方合理分擔(dān)。
本案中，合同解除客觀上造成了杜先生房屋空置的損失。對(duì)此，法院積極引導(dǎo)雙方協(xié)商調(diào)解，最終陳女士作出讓步，杜先生只需退還一半押金，剩余押金作為對(duì)杜先生損失的補(bǔ)償，杜先生也予認(rèn)可，體現(xiàn)出雙方互諒互讓、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共克時(shí)艱。法院對(duì)調(diào)解協(xié)議予以準(zhǔn)許。
因新冠疫情導(dǎo)致合同無(wú)法按約履行的情形大量存在，合同糾紛量大面廣，涉及到生產(chǎn)生活的方方面面，是疫情期間人民群眾和市場(chǎng)主體最為關(guān)注的法律問(wèn)題之一。針對(duì)此類案件，楊浦法院將堅(jiān)持“以調(diào)促穩(wěn)、情理并重”的原則，充分考慮雙方利益訴求，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方利益，依法做好釋明工作，積極引導(dǎo)各方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，實(shí)質(zhì)化解矛盾糾紛。
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《中華人民共和國(guó)民法典》
第五百六十三條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
第五百九十條 當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。
承辦法官：龔立瓊
法官助理：史晨璐
宣傳文稿：邵陽(yáng)
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