21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 葉麥穗 廣州報(bào)道房貸利率進(jìn)入下降通道，2022年以來(lái)，LPR報(bào)價(jià)于1月、5月和8月調(diào)降了三次，5年期以上LPR累計(jì)下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，5月15日，央行和銀保監(jiān)會(huì)調(diào)整差別化住房信貸政策，將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)， 二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限規(guī)定不變。
LPR下降疊加房貸利率下限雙重調(diào)整后，房貸利率也出現(xiàn)下滑。
融360最新發(fā)布的房貸利率報(bào)告顯示， 2022年11月，全國(guó)首套房貸款平均利率為4.17%，比全國(guó)房貸利率下限高7BP；二套房貸款平均利率為4.95%，比全國(guó)房貸利率下限高5BP。從降幅來(lái)看，首套房利率今年累計(jì)降幅140BP，二套房貸利率累計(jì)降幅90BP。
另外，11月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的42個(gè)一二線城市中，27個(gè)城市的主流房貸利率執(zhí)行全國(guó)下限水平，廣州、成都和烏魯木齊的主流房貸利率執(zhí)行首套4.3%(5年期以上LPR水平)，二套4.9%。
首套房最低利率降至3.7%
11月11日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，支持個(gè)人住房貸款合理需求。支持各地在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。
同時(shí)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎(chǔ)上，合理確定個(gè)人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機(jī)構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)，合理確定符合購(gòu)房條件新市民首套住房個(gè)人住房貸款的標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評(píng)估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。
差別化住房政策今年被頻頻提起，不少在此之前嚴(yán)格調(diào)控的城市，今年陸續(xù)出臺(tái)了首付和利率政策。融360數(shù)字科技研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的42個(gè)一二線城市中，2022年以來(lái)，石家莊、重慶、溫州、無(wú)錫等8個(gè)城市首二套房貸首付比例全線下調(diào)；天津、鄭州、寧波、南京、杭州等16個(gè)城市則單獨(dú)下調(diào)了二套房貸首付比例。
除此之外，至少有50個(gè)城市還通過(guò)靈活性調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸政策，擴(kuò)大了貸款意義上“首套房”的范疇，從而使房貸優(yōu)惠政策觸達(dá)更多的住房改善性需求用戶。其中三四線城市占多數(shù)，但優(yōu)化認(rèn)房認(rèn)貸政策的重點(diǎn)二線城市數(shù)量下半年也在增加，比如杭州地區(qū)11月發(fā)布的房貸新政，就將在杭州無(wú)房，在其他地方有房貸記錄但已結(jié)清的購(gòu)房者，按照首套購(gòu)房貸款用戶執(zhí)行政策。
42個(gè)一二線城市中，有8個(gè)城市的首套房貸目前低于4%，分別是溫州、石家莊、貴陽(yáng)、武漢、天津、泉州、昆明和大連，其中溫州、石家莊和泉州的首套房貸利率的主流利率已經(jīng)降至3.8%。
而全國(guó)首套房貸最低的城市為清遠(yuǎn)，僅有3.7%。
“全國(guó)各地首套房貸利率呈現(xiàn)出‘破4進(jìn)3’的格局，除部分重點(diǎn)一二線城市，后續(xù)其他城市降低房貸利率、刺激購(gòu)房需求將成為主流操作。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
國(guó)金證券分析師杜昊旻表示，11月首套房貸利率持續(xù)下降，再創(chuàng)2019年以來(lái)最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率25bp，金融機(jī)構(gòu)資金成本將有所降低，有望帶動(dòng)5年期以上LPR下降，預(yù)計(jì)未來(lái)各地房貸利率仍有下降的空間。
過(guò)百城市首付比例下調(diào)
除了利率下調(diào)之外，首付比例也出現(xiàn)了調(diào)整。11月28日，寧夏回族自治區(qū)銀川市人民政府網(wǎng)站發(fā)布消息，即日起銀川市開(kāi)展為期半個(gè)月的購(gòu)房促銷活動(dòng)，40余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)100余個(gè)樓盤(pán)，推出了特價(jià)房、優(yōu)惠車(chē)位、分期貸款補(bǔ)貼等措施。
“政策支持群眾合理購(gòu)房需求，在銀川購(gòu)買(mǎi)個(gè)人住房，購(gòu)房主體和購(gòu)房數(shù)量不受戶籍限制，銀川市內(nèi)簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)讓期限不作限制。”銀川市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，商業(yè)銀行或公積金貸款首套房最低首付比例由30%下調(diào)至20%，二套房首付比例由40%下調(diào)至30%。繳存職工個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自住住房使用住房公積金貸款的，最高貸款額度由50萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元；夫妻均正常繳存住房公積金的，繳存職工家庭住房公積金最高貸款額度從70萬(wàn)元提高到80萬(wàn)元。
繳存職工個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自住住房使用住房公積金貸款，在最高貸款限額內(nèi)，住房公積金貸款的可貸額度由不高于繳存職工住房公積金賬戶余額的20倍提高到25倍；繳存職工家庭住房公積金貸款的可貸額度，在最高貸款限額內(nèi)，由不高于繳存職工夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和的20倍提高到25倍。凡在全國(guó)任一住房公積金管理中心正常繳存住房公積金的職工，購(gòu)買(mǎi)銀川地區(qū)自住住房的，均可在銀川住房公積金管理中心辦理住房公積金異地貸款（含商轉(zhuǎn)公），貸款政策與銀川本地繳存職工保持一致。
目前，已有超百城將商貸或公積金首套房首付比例降至20%。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，今年已有80余城將首套商貸首付比例降至20%。另?yè)?jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已有超30個(gè)城市下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率至20%。合計(jì)起來(lái)有過(guò)百城市的首付已經(jīng)降到2成。
“首付比例出現(xiàn)積極的下調(diào)，且利率也到了比較低的水平，這說(shuō)明今年實(shí)際上形成了歷史上較好的信貸環(huán)境和政策，購(gòu)房成本已降至歷史低點(diǎn)。這是購(gòu)房者需要積極把握的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
