2月23日，在以全國自然災害綜合風險普查工作情況為主題的新聞發布會上，負責人對外披露：“住宅城鄉建設行業獲取了全國近6億棟城鄉房屋建筑數據以及80多萬處市政設施數據。”
“官方披露全國已有6億棟房屋”的話題隨即登上熱搜，有媒體立刻跟風，“中國房子嚴重過剩了”。
后來的數據解析又說，6億棟房屋中，農村房屋量大面廣，以棟數計占城鄉房屋建筑總量90%以上，以面積計占一半；而城鎮房屋則只有4700多萬棟，同時分為住宅與非住宅兩大類。
大家一時又遲疑了，中國的房子到底過剩沒有？
這個問題的確是所有人的心頭大事，房子是否過剩會影響未來的房價走勢，而大部分居民70%-80%的財富都在房子里。
我們將民生證券宏觀專題系列研究報告《中國戶均幾套房？》的精華部分摘錄出來，嘗試回應一下大家心中長久以來的疑問。
01
城鎮家庭戶人均1.06間
先給答案。
第七次人口普查調查數據顯示，城鎮家庭戶人均住宅間數為1.06間。其中城市家庭戶居民人均0.99間，鄉鎮家庭戶居民人均1.18間。
戶均一套房似乎意味著戶戶有房，然而事實上中國住宅市場的供需并不平衡。此外，居住舒適不是人均一間房所能滿足，它與房屋質量、居住面積、配套設施等因素密切相關。
總體來說，中國的人均住宅間數較發達國家還有一些差距，并未完全飽和。
國際數據顯示，成熟房地產市場的住宅套戶比會大于1，在1.1左右。美國、英國和日本的住宅套戶比均高于1.1，其中，英國的住宅套戶比最高，為1.19，日本為1.16，美國為1.11。德國和韓國分別為1.02和1.05。
之所以說不平衡，是因為戶均一套房無法滿足流動人口的租賃和置業需求。
中國總人口的近三成都是流動人口，流動人口會選擇在大城市租房掙錢，在老家買房，從而產生了額外的住宅需求。
另外，目前中國的城鎮住宅中依然有不少老舊小區。
約9000萬戶城鎮居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6%住宅年齡至少在33年以上，同時2000年以前建成的老舊住宅面積小，很難滿足現代生活需求，未來可能會被拆遷重建。
02
人均住宅建筑面積
根據七普數據以及2021年和2022年商品住宅竣工面積測算，2022年人均住宅建筑面積為39.45平方米。
這個人均面積看起來挺多，但仔細看數據，近4成家庭人均住宅建筑面積在30平米以下，15%的城鎮家庭人均住宅建筑面積不足19平方米，不及全國人均水平的一半。若去除20%的公攤，可使用的住宅面積僅為15.2平方米。
上海市將人均住宅建筑面積低于15平方米的家庭界定為住宅存在困難，若按這個標準算的話，中國有11.3%的家庭存在住宅困難問題。
對比發達國家人均住宅面積，美國為67㎡，瑞士、日本、德國和英國都高于40㎡，中國的人均住宅建筑面積為39.45㎡，看似相差不大。
但若去除公攤面積后，中國的人均可使用面積為31.56㎡，這一差距將變得明顯。若考慮約1.4億的集體戶人口，所需要的住宅總量會更多。
若要達到人均可使用住宅面積40平，即人均住宅建筑面積約為50平，只考慮家庭戶人數，需要住宅總量約390.6億平，較目前至少還要新增82億平。
03
未來地產還會有需求么？
該報告指出，即便目前已經戶均一套房，中國未來地產仍有四大新增需求動力——
第一，戶均人口規模縮小，一人戶、兩人戶占比不斷增加，導致家庭戶數增多。小家庭化趨勢將延續，帶來新購房需求增長。過去20年我國城鎮家庭戶均人口數不斷下降，六普顯示城鎮戶均人口規模為2.85人/戶，而七普顯示城鎮戶均人口規模為2.62人/戶，一人戶、二人戶的占比明顯上升。第二，經濟板塊的分化日益明顯，區域經濟資源分配的再集中吸引著人口流入，人口凈遷入城市的新增住宅需求有望持續旺盛。
第三，30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000萬家庭、81億平方米的住宅建筑面積。促成“老破小”住宅的改造勢在必行。
第四，OECD國家的人均住宅間數為1.71間，無論是否考慮鄉村住宅因素，中國的人均住宅間數與人均住宅建筑面積均較發達國家有著不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不斷增加。
如果說過去二十年是中國地產的黃金發展期，地產矛盾更多體現為住宅供給存在不足，這也是過去二十年房價快速上漲基石——
那么當下，房地產大分化時代已至，大分化時代下的地產矛盾則更多體現在住宅質量供需沖突。
地產大分化必將體現在不同能級城市之間，不同區域板塊之間和不同品質住宅之間。
（素材 / 稼鳴 責編 / 江雁）
