2月23日，在以全國自然災(zāi)害綜合風(fēng)險普查工作情況為主題的新聞發(fā)布會上，負(fù)責(zé)人對外披露：“住宅城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)獲取了全國近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬處市政設(shè)施數(shù)據(jù)。”
“官方披露全國已有6億棟房屋”的話題隨即登上熱搜，有媒體立刻跟風(fēng)，“中國房子嚴(yán)重過剩了”。
后來的數(shù)據(jù)解析又說，6億棟房屋中，農(nóng)村房屋量大面廣，以棟數(shù)計占城鄉(xiāng)房屋建筑總量90%以上，以面積計占一半；而城鎮(zhèn)房屋則只有4700多萬棟，同時分為住宅與非住宅兩大類。
大家一時又遲疑了，中國的房子到底過剩沒有？
這個問題的確是所有人的心頭大事，房子是否過剩會影響未來的房價走勢，而大部分居民70%-80%的財富都在房子里。
我們將民生證券宏觀專題系列研究報告《中國戶均幾套房？》的精華部分摘錄出來，嘗試回應(yīng)一下大家心中長久以來的疑問。
01
城鎮(zhèn)家庭戶人均1.06間
先給答案。
第七次人口普查調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)家庭戶人均住宅間數(shù)為1.06間。其中城市家庭戶居民人均0.99間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)家庭戶居民人均1.18間。
戶均一套房似乎意味著戶戶有房，然而事實(shí)上中國住宅市場的供需并不平衡。此外，居住舒適不是人均一間房所能滿足，它與房屋質(zhì)量、居住面積、配套設(shè)施等因素密切相關(guān)。
總體來說，中國的人均住宅間數(shù)較發(fā)達(dá)國家還有一些差距，并未完全飽和。
國際數(shù)據(jù)顯示，成熟房地產(chǎn)市場的住宅套戶比會大于1，在1.1左右。美國、英國和日本的住宅套戶比均高于1.1，其中，英國的住宅套戶比最高，為1.19，日本為1.16，美國為1.11。德國和韓國分別為1.02和1.05。
之所以說不平衡，是因?yàn)閼艟惶追?font>無法滿足流動人口的租賃和置業(yè)需求。
中國總?cè)丝诘慕啥际橇鲃尤丝冢鲃尤丝跁x擇在大城市租房掙錢，在老家買房，從而產(chǎn)生了額外的住宅需求。
另外，目前中國的城鎮(zhèn)住宅中依然有不少老舊小區(qū)。
約9000萬戶城鎮(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6%住宅年齡至少在33年以上，同時2000年以前建成的老舊住宅面積小，很難滿足現(xiàn)代生活需求，未來可能會被拆遷重建。
02
人均住宅建筑面積
根據(jù)七普數(shù)據(jù)以及2021年和2022年商品住宅竣工面積測算，2022年人均住宅建筑面積為39.45平方米。
這個人均面積看起來挺多，但仔細(xì)看數(shù)據(jù)，近4成家庭人均住宅建筑面積在30平米以下，15%的城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積不足19平方米，不及全國人均水平的一半。若去除20%的公攤，可使用的住宅面積僅為15.2平方米。
上海市將人均住宅建筑面積低于15平方米的家庭界定為住宅存在困難，若按這個標(biāo)準(zhǔn)算的話，中國有11.3%的家庭存在住宅困難問題。
對比發(fā)達(dá)國家人均住宅面積，美國為67㎡，瑞士、日本、德國和英國都高于40㎡，中國的人均住宅建筑面積為39.45㎡，看似相差不大。
但若去除公攤面積后，中國的人均可使用面積為31.56㎡，這一差距將變得明顯。若考慮約1.4億的集體戶人口，所需要的住宅總量會更多。
若要達(dá)到人均可使用住宅面積40平，即人均住宅建筑面積約為50平，只考慮家庭戶人數(shù)，需要住宅總量約390.6億平，較目前至少還要新增82億平。
03
未來地產(chǎn)還會有需求么？
該報告指出，即便目前已經(jīng)戶均一套房，中國未來地產(chǎn)仍有四大新增需求動力——
第一，戶均人口規(guī)模縮小，一人戶、兩人戶占比不斷增加，導(dǎo)致家庭戶數(shù)增多。小家庭化趨勢將延續(xù)，帶來新購房需求增長。過去20年我國城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù)不斷下降，六普顯示城鎮(zhèn)戶均人口規(guī)模為2.85人/戶，而七普顯示城鎮(zhèn)戶均人口規(guī)模為2.62人/戶，一人戶、二人戶的占比明顯上升。第二，經(jīng)濟(jì)板塊的分化日益明顯，區(qū)域經(jīng)濟(jì)資源分配的再集中吸引著人口流入，人口凈遷入城市的新增住宅需求有望持續(xù)旺盛。
第三，30%左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000萬家庭、81億平方米的住宅建筑面積。促成“老破小”住宅的改造勢在必行。
第四，OECD國家的人均住宅間數(shù)為1.71間，無論是否考慮鄉(xiāng)村住宅因素，中國的人均住宅間數(shù)與人均住宅建筑面積均較發(fā)達(dá)國家有著不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不斷增加。
如果說過去二十年是中國地產(chǎn)的黃金發(fā)展期，地產(chǎn)矛盾更多體現(xiàn)為住宅供給存在不足，這也是過去二十年房價快速上漲基石——
那么當(dāng)下，房地產(chǎn)大分化時代已至，大分化時代下的地產(chǎn)矛盾則更多體現(xiàn)在住宅質(zhì)量供需沖突。
地產(chǎn)大分化必將體現(xiàn)在不同能級城市之間，不同區(qū)域板塊之間和不同品質(zhì)住宅之間。
（素材 / 稼鳴 責(zé)編 / 江雁）
