經(jīng)歷了年初短暫的小陽(yáng)春行情之后，國(guó)內(nèi)樓市再度迅速入冬。4月份以來(lái)，全國(guó)主要城市的成交量大幅下滑，價(jià)格也開始明顯下跌。更值得注意的是，降溫的不再只是三四線城市，一向堅(jiān)挺的一線城市也開始量?jī)r(jià)齊跌，北上廣深只漲不跌的神話正在破滅。
《三十而已》劇照
今年春節(jié)前后，樓市曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一輪小幅反彈，主要原因是前期救市政策的積累，以及疫情期間被壓制的需求開始集中釋放。但是，這一輪行情只是曇花一現(xiàn)，4月份以來(lái)，各大城市的成交量迅速萎縮，價(jià)格也明顯下跌。
從成交量來(lái)看，即使是一線城市，4月份的成交量基本上都環(huán)比下降了2-3成，5月份成交量繼續(xù)萎縮。以北京來(lái)看，今年3月份的二手房成交為2.3萬(wàn)套，但是5月份的成交還不到1.3萬(wàn)套，幾乎接近腰斬。
由于成交量越來(lái)越低，有意愿買房的人越來(lái)越少，樓市價(jià)格也開始明顯下降。即使在一線城市，很多賣房的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己掛出來(lái)的房子如果不主動(dòng)降價(jià)，幾乎都沒(méi)有人上門看房。對(duì)于部分急需用錢的賣家，如果想要快速賣出套現(xiàn)，主動(dòng)降價(jià)就成為唯一的出路，一套房子動(dòng)輒降價(jià)大幾十萬(wàn)現(xiàn)在已經(jīng)非常常見(jiàn)。在很多賣家看來(lái)，如果不提前主動(dòng)降價(jià)，將來(lái)可能更沒(méi)有機(jī)會(huì)。國(guó)內(nèi)樓市多年來(lái)的賣方市場(chǎng)，正在迅速向買方市場(chǎng)傾斜。
《安家》劇照
去年10月份以來(lái)，國(guó)內(nèi)開始對(duì)樓市推出了一輪又一輪的史詩(shī)級(jí)救市，但是樓市面對(duì)各種利好依然沒(méi)有起色，還是一天比一天更冷，這意味著，國(guó)內(nèi)樓市經(jīng)過(guò)了20多年的高速發(fā)展之后，終于迎來(lái)了真正的拐點(diǎn)。
當(dāng)前樓市之所以越來(lái)越?jīng)觯梢詮淖詈诵牡墓┬桕P(guān)系來(lái)尋找原因。
從樓市的需求層面來(lái)看，樓市的需求最終還是要靠人們的收入來(lái)支撐，這種收入既包括當(dāng)前的實(shí)際收入水平，也包括對(duì)未來(lái)的收入預(yù)期。從目前來(lái)看，無(wú)論是當(dāng)前收入還是預(yù)期收入都不樂(lè)觀。
從當(dāng)前收入來(lái)看，無(wú)論是初入職場(chǎng)的年輕人，還是已經(jīng)打拼多年的中年人，都面臨各自的壓力。年輕人的失業(yè)率高達(dá)20%以上，而且還保持繼續(xù)上升的趨勢(shì)，這意味著底層的購(gòu)買力越來(lái)越弱。而那些曾經(jīng)的高薪人士，現(xiàn)在也是壓力空前，互聯(lián)網(wǎng)大廠裁員已是司空見(jiàn)慣，那些年入百萬(wàn)的互聯(lián)網(wǎng)人士，一旦被畢業(yè)，很難再找到以前的高薪工作；曾經(jīng)高薪的金融行業(yè)，現(xiàn)在也在大幅降薪。如果將這些不同職場(chǎng)人群轉(zhuǎn)換成樓市的購(gòu)買力，大致可以看出來(lái)，從老破小到剛需再到改善性住房，各自的潛在購(gòu)買人群都面臨極大的收入壓力。
《歡樂(lè)頌2》劇照
更重要的是，樓市的購(gòu)買力不僅要看當(dāng)前的收入，更需要對(duì)未來(lái)30年的預(yù)期收入有極強(qiáng)信心。但是現(xiàn)在來(lái)看，越來(lái)越多的人開始對(duì)自己的預(yù)期收入信心下降，不再敢輕易背巨額房貸，這是當(dāng)前樓市購(gòu)買力萎縮的一個(gè)重要原因。
在前些年經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的年代，很多人對(duì)自己未來(lái)的收入都有極強(qiáng)的信心，敢于在30年里背負(fù)幾百萬(wàn)元的房貸，對(duì)于每年償還幾十萬(wàn)元的房貸毫無(wú)壓力。但很多人并沒(méi)有意識(shí)到，將自己人生巔峰時(shí)期的收入視為正常水平，并以此背負(fù)巨額負(fù)債，是一件風(fēng)險(xiǎn)極高的事情。隨著大環(huán)境發(fā)生變化，尤其是最近互聯(lián)網(wǎng)大廠裁員，很多曾經(jīng)的高薪人士迅速發(fā)現(xiàn)，自己的財(cái)務(wù)狀況其實(shí)非常脆弱，以往毫不在意的房貸，現(xiàn)在變成了一座沉重的大山。背負(fù)過(guò)高的房貸，可能是將來(lái)中產(chǎn)返貧的重要導(dǎo)火索。
隨著越來(lái)越多的人開始意識(shí)到自己未來(lái)收入的不確定性，所以對(duì)于貸款的態(tài)度也就開始越來(lái)越謹(jǐn)慎。敢于隨便大手筆負(fù)債幾百萬(wàn)元的人變得越來(lái)越少，對(duì)于樓市而言，就意味著購(gòu)買力大幅萎縮。
《公主小屋》劇照
以一線城市來(lái)看，樓市的成交主要靠置換需求，老破小支撐剛需，剛需支撐改善等等，如果其中一環(huán)出現(xiàn)斷裂，整個(gè)樓市的成交都會(huì)陷入停滯。而現(xiàn)在的情況是，從老破小到改善型的潛在客戶，其購(gòu)買力都在下降，這就導(dǎo)致樓市的成交越來(lái)越難。
以一個(gè)普通家庭為例，就可以看出為什么現(xiàn)在買房變得比以前更難了。在以前，很多一線城市的普通中產(chǎn)家庭都可以買得起一套千萬(wàn)元級(jí)別的房子。原因在于，首先，這個(gè)家庭有一套價(jià)值500萬(wàn)元左右的剛需型房產(chǎn)，將這套房產(chǎn)出售之后，然后再貸款500萬(wàn)元，就有能力買入一套1000萬(wàn)元左右的改善房。
那么，想要實(shí)現(xiàn)這個(gè)過(guò)程有兩個(gè)關(guān)鍵條件，第一，500萬(wàn)元的自有住房能夠順利出售；第二，家庭收入能夠承受500萬(wàn)的貸款。在以前樓市的上漲周期，這兩個(gè)條件都相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)，500萬(wàn)元的剛需住房，在市場(chǎng)上有很強(qiáng)勁的需求。至于500萬(wàn)貸款，在以前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好的時(shí)候，一線城市的很多中產(chǎn)家庭都可以承受。
《都挺好》劇照
但是現(xiàn)在，想要實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)條件變得越來(lái)越難。首先是自己手上500萬(wàn)元的房子很難賣出去，因?yàn)檫@部分買家的購(gòu)買力在下降，這意味著通過(guò)賣房獲得首付款越來(lái)越難；其次，自己承擔(dān)500萬(wàn)貸款的能力和勇氣也在下降，也不再敢像過(guò)去那樣背負(fù)過(guò)高的負(fù)債。
對(duì)比之下就能看出，過(guò)去很多人對(duì)于自己的收入以及樓市的上漲都有很強(qiáng)的信心，所以敢于用最大的杠桿來(lái)買房，由此也推動(dòng)了樓市價(jià)格持續(xù)上漲。但是現(xiàn)在，人們對(duì)于自己的收入以及樓市的未來(lái)信心都在下降，這就導(dǎo)致樓市的需求從擴(kuò)張轉(zhuǎn)入收縮，運(yùn)行邏輯發(fā)生了根本逆轉(zhuǎn)。
不只是需求下降，樓市的供應(yīng)層面也在惡化。最近，越來(lái)越多的房子開始進(jìn)入市場(chǎng)，盡快尋求變現(xiàn)，導(dǎo)致樓市的供應(yīng)量越來(lái)越大。尤其是一些投資性房產(chǎn)，主要靠房產(chǎn)增值來(lái)獲得收益，而不是靠租金。因?yàn)槲覈?guó)的租金回報(bào)率極低，一線城市只有1%出頭，一旦房?jī)r(jià)停止上漲，僅靠租金收入可能還不能覆蓋房貸支出，所以，很多投資性房產(chǎn)繼續(xù)持有的成本越來(lái)越高，只能選擇盡快套現(xiàn)。加上不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面打通，對(duì)于多套房持有者也帶來(lái)了較大的心理壓力。
多重因素之下，越來(lái)越多的房產(chǎn)開始涌入市場(chǎng)，即使一向被認(rèn)為供不應(yīng)求的一線城市，現(xiàn)在的二手房掛牌量都創(chuàng)下了歷史新高，而在還在快速增長(zhǎng)。隨著供應(yīng)量越來(lái)越大，購(gòu)買力越來(lái)越弱，中國(guó)樓市正在迎來(lái)一次前所未有的重大轉(zhuǎn)折。
