提到租房，你是否有過這樣的“租房心酸史”？租住的房屋好好的，房屋租賃合同還沒到期，突然中介、房東就讓搬走，急于出手將房子賣掉。近日，據媒體報道，租客小李就遇到了這樣的情況……
圖源：法治進行時 視頻截圖
2021年2月，在北京市某小區，小李租了一套一居室，每月租金5700元，簽訂了兩年的合同，并支付了租金。不料，今年1月份，業主突然告訴她，自己要賣房，要求她一個月之內搬走。
小李說，自己租約未到期，房東卻突然要賣房，在一個月的期限內，自己要找房子、搬家，給她帶來很大麻煩，所以才拒絕搬家。
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租客還在租房期間，房東就要退租賣房，此時房屋租賃合同還有效嗎？對此，《法治日報》律師專家庫成員、北京德和衡律師事務所高級合伙人馬麗紅律師表示，法律上有一個原則，叫做“買賣不破租賃”，這項制度主要是為了保護承租人的利益。我國民法典第七百二十五條即規定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”
然而，記者采訪業主時，業主趙女士表示，為了改善家庭居住條件，孩子上學方便，今年年初，她們準備把這套一居室賣掉，在孩子學校附近置換一套大一點的房子。按照合同約定，她提前一個月通知了租戶，并愿意賠償一個月的租金，沒想到，還是出了問題。
這邊著急賣房置換，那邊又不愿意限期搬家，趙女士跟小李僵持不下，她們找到了長租機構。經過協商，機構重新幫助小李租了一套滿意的房子，業主趙女士也退賠了租金，最終，小李從房子里搬了出去。
馬律師強調，在本案中，業主趙女士稱按照租賃合同約定提前一個月通知了租戶，且愿意賠償一個月租金，如果租賃合同的確有明確的約定且業主按照合同約定履行了相關的通知和賠償等義務，則可減輕或者免除其違約責任。但同時也需要看租客在合同中有無選擇權，即如果租客有權選擇繼續居住，則該等權利也應得到保護。
同時，馬律師提示租客們，如果業主和租客無法就租賃合同的履行達成一致，租客可向法院提起租賃糾紛訴訟，要求繼續在承租的房屋內居住直到租賃合同期滿。另外，租客在簽訂租房合同時應防患于未然，明確約定在租賃期內，因房屋權屬變更或第三人主張權利妨礙承租人使用房屋的，由此給承租人造成的損失由出租人向承租人賠償。如因房屋權屬產生糾紛訴諸法院，租戶可以第三人身份參加民事訴訟，依據民法典買賣不破租賃規定，請求繼續履行原租賃合同。在執行階段，租客還可以根據民事訴訟法執行異議的規定，提起執行異議之訴。
選題策劃｜法治網研究院文｜鄭淳心
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