轉(zhuǎn)自：中國證券報
6月3日，中國證券報記者對北京地區(qū)二手房市場實地走訪發(fā)現(xiàn)，北京多個片區(qū)二手房房源量激增。記者在鏈家一家門店數(shù)據(jù)庫看到，北京房源量實時數(shù)據(jù)已經(jīng)達到145266套。
北京目前二手房掛牌量 記者 董添 攝
房源數(shù)量增加
“我在北京從事二手房中介工作11年了。北京二手房市場10萬套至11萬套算是比較正常。超過這個界限就算滯銷。最近成交量明顯下來了，房源雖然多，但是賣不出去。我們店一共20多個業(yè)務(wù)員，上個月全店只成交了6套。市場好的時候，每個人成交不止一套。”位于大興區(qū)一家鏈家門店經(jīng)理王偉（化名）告訴記者。
以南五環(huán)外某地鐵旁大型社區(qū)為例，據(jù)中介介紹，小區(qū)一共有2000多套住房，在售房源接近200套，而成交高峰期，這類小區(qū)最多在售房源也就70多套。
“賣房的人最近變多了，主要是兩類客戶，一種是換房客戶，另一種是變現(xiàn)的客戶。目前這個市場，變現(xiàn)客戶可能確實賣不上價，像南城的房子，疫情期間基本沒有變化，現(xiàn)在有的片區(qū)還跌了。而東西城、回龍觀、西二旗等片區(qū)的很多房子，疫情期間上漲了10%至20%。”王偉告訴記者，“但是，目前來看，這些熱門片區(qū)也面臨掛牌房源數(shù)量激增的局面。”
這一說法得到了其他片區(qū)多位中介人士的證實。“掛牌量相比3月份，整體增長了20%左右。現(xiàn)在很多人都在賣房。一些換房客戶積極入市，畢竟換房的話，還是希望市場可選擇范圍大一點。先把要買的房子定下來，手里這套怎么也能賣掉，無非價格稍微降低一些。如果在市場火爆的時候換房，很可能出現(xiàn)手里的房子賣出去了，自己想買的搶不上或者根本選不到想買的戶型或者樓層。”海淀區(qū)一家中介人士李梅（化名）告訴記者。
據(jù)李梅介紹，現(xiàn)在掛牌量多，一定程度上說明房屋持有者短期內(nèi)不看好二手房市場走勢。目前的行情是成交量小、掛牌量大、價格滯漲或微跌。如果掛牌量繼續(xù)增加，很有可能導(dǎo)致較大范圍內(nèi)的降價。“因為中介不會看著大批房源賣不動，肯定會主動跟賣房客戶講價，讓客戶降價好快速出售。北京二手房一般是談一批賣一批，再上一批。現(xiàn)階段是掛牌量集中上來了，誠心賣房的不太多，還需要時間消化。”李梅說。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，多個二手房中介門店門可羅雀，中介人員基本都在店內(nèi)守著電腦等客戶上門，很少有外出帶看的情況。
市場高位回落
根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至5月30日，5月份北京二手房網(wǎng)簽12117套，比上月同期下滑13.0%；比去年同期上漲49.9%（去年5月因疫情影響，成交基數(shù)較低）。4、5月份，北京二手房市場呈現(xiàn)出明顯的高位回落。
麥田房產(chǎn)分析認(rèn)為，5月二手房成交量下滑，屬于需求階段性正常回調(diào)。疫情防控措施優(yōu)化后，北京二手房市場在2、3月份強勁反彈，一些觀望的客戶也因市場熱度的上升被裹挾入市。短時間內(nèi)成交量的上升，使得部分業(yè)主預(yù)期升高提升報價。面對高性價比房源減少，購房客戶入市意愿減弱。再加上新增需求補充不足，使得4、5月份二手房成交下滑明顯。今年5月二手房成交量，在近五年中僅高于因疫情影響的2022年。但拉長時間看，今年1-5月份，北京二手房成交超過7.2萬套，在近五年中僅次于2021年的9.1萬套，市場整體表現(xiàn)較為穩(wěn)定。
掛牌量方面，麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月掛牌量和上月相比增加3.7%。成交放緩，掛牌量增加，市場去化進一步承壓。
“和4月份相比，不但業(yè)主的預(yù)期開始下降，在價格上也更愿意做出讓步，以換取成交。雖然當(dāng)下屬于買方市場，但實際上從掛牌房源的結(jié)構(gòu)來看，房齡超過20年的老房子占到一半左右，供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾依然存在，購房者選到合適房子的難度依然不小。從購房者的角度，現(xiàn)在下行的市場購房者掌握選擇的主動權(quán)，有更充足的時間挑選合適的房子。當(dāng)前在售房源不斷增多，市場觀望情緒增加，導(dǎo)致置換鏈條運轉(zhuǎn)不暢。預(yù)計市場在未來一兩個月會經(jīng)歷一個階段性筑底過程。隨著買賣雙方價格博弈逐漸完成，以及‘賣一買一退減個稅’政策年底結(jié)束，很多業(yè)主會選擇在年底前完成置換，再疊加年末購房需求小高峰，北京二手房市場或在年末迎來明顯翹尾行情。”麥田房產(chǎn)分析師告訴記者。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在一季度北京二手房成交上升后，5月北京樓市降溫，成為春節(jié)后成交最低的月份。雖然高于疫情影響的去年同期，但整體持續(xù)降溫。
“2023年北京樓市的確出現(xiàn)了明顯的小陽春。因為過去幾年北京房地產(chǎn)市場的高峰基本都出現(xiàn)在3月份，大部分是因為購房入學(xué)需求上漲導(dǎo)致。2023年北京入學(xué)人口刷新歷史紀(jì)錄，在這個需求影響下，2023年北京樓市出現(xiàn)了小陽春， 2月北京二手房單月成交約1.5萬套，3月成交超過2萬套。但隨后市場持續(xù)下行，4-5月成交均低于1.5萬套。隨著交易淡季來臨，預(yù)計6月份市場成交量將低于5月份。”張大偉對記者表示。
