編者按：行業(yè)發(fā)展進(jìn)入深水區(qū)，“穩(wěn)民生”、“保交付”作為樓市“安全底線”的大背景下，“交付力”也正成為房企的核心競爭力之一。
時(shí)值年中交房季，搜狐財(cái)經(jīng)聯(lián)合搜狐焦點(diǎn)、焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)、搜狐地產(chǎn)共同推出《樓市正能量，硬核“保交付”》年中特別策劃，找尋“保交付”時(shí)代的行動派，并通過深度調(diào)研、區(qū)域市場走訪一批典型項(xiàng)目，直擊市場一線行情，呈現(xiàn)樓市復(fù)蘇進(jìn)程。
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作者|王迪
編輯|吳亞
從去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議開始，“防風(fēng)險(xiǎn)”成為高層就房地產(chǎn)行業(yè)表態(tài)的高頻詞，而“保交樓”是防風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。“保交樓”不僅是企業(yè)責(zé)任，也是各地方政府的政治任務(wù)。
就目前來看，需求端松綁并未讓市場回暖得到延續(xù)。一方面，在債務(wù)違約、行業(yè)出清的過程中，“保交付”是房企存活的命脈。大批千億房企退市，也讓企業(yè)未來發(fā)展聚焦在保交付、穩(wěn)運(yùn)營上。另一方面，行業(yè)回歸居住屬性，“保交付”亦能使房企回歸健康、良性發(fā)展。
放眼更廣闊的時(shí)間維度，隨著中國城市化進(jìn)程進(jìn)入尾聲，人口增速斷崖式下降，以及宏觀政策對“房住不炒”的強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營時(shí)代來臨，保交付是夯實(shí)市場信心基礎(chǔ)，產(chǎn)品質(zhì)量成為守護(hù)購房者的基礎(chǔ)。
如今，距離“保交樓”首次寫入政治局文件已經(jīng)接近一年。隨著各項(xiàng)政策利好釋放，房企資金狀況改善，我國房屋竣工面積有了明顯增長。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，房屋竣工面積23678萬平方米，增長18.8%，其中住宅竣工面積17396萬平方米，增長19.2%。
中央加大力度保交樓，保交付是穩(wěn)定信心的“壓艙石”
3月份，針對房地產(chǎn)的未來發(fā)展，住建部部長倪虹曾說，對房地產(chǎn)企穩(wěn)回升充滿信心，但市場企穩(wěn)回升有一定前提，要牢牢堅(jiān)持“房住不炒”，大力支持剛性和改善性住房需求，防止市場大起大落。
2022年，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”不僅成為政策、監(jiān)管的首要目標(biāo)，更是房企的第一要務(wù)。“保交樓”既是首位也是核心，是“保民生”“保穩(wěn)定”的重要前提和內(nèi)容。
從中央部委層面看，去年7月底“保交樓”被中央政治局會議提及，為后續(xù)保交樓定了總基調(diào)。此后，包括住建部、財(cái)政部、央行、銀保監(jiān)會以及證監(jiān)會等有關(guān)部門接連出臺多項(xiàng)政策舉措。
去年8月，國務(wù)院常務(wù)會議明確，支持剛性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，靈活運(yùn)用階段性信貸政策和保交樓專項(xiàng)借款。
就資金支持來看，央行等多部門宣布出臺措施，完善政策工具箱通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，規(guī)模為2000億元。這也是“保交樓”推進(jìn)以來，國家層面上首次予以的專項(xiàng)支持。
10月底，央行在信貸寬松框架下加大資金支持，保監(jiān)會則落實(shí)專項(xiàng)借款和配套融資，證監(jiān)會從第三支箭角度保障保交樓工作，可謂多管齊下。中央通過政策性銀行借款、“信貸-債券-股權(quán)”三支箭政策等多種方式暢通和補(bǔ)充房企融資渠道，由表及里滿足多方融資需求，從而實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)企業(yè)，保交樓”。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，僅2022年下半年各部委20余次表態(tài)支持“保交樓”，超70省市結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，實(shí)質(zhì)推動“保交樓”舉措落地。包括對問題項(xiàng)目“一盤一策”及時(shí)協(xié)調(diào)處置、各級領(lǐng)導(dǎo)對項(xiàng)目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國企和金融機(jī)構(gòu)來盤活項(xiàng)目、成立紓困基金等。
疊加去年11月中旬央行的“金融16條”、“第二支箭”、預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化等舉措，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，本輪政策救項(xiàng)目、救企業(yè)雙管齊下，再結(jié)合需求端部分重點(diǎn)城市購房杠桿的放松，穩(wěn)市場、托信用、保交樓的政策組合拳持續(xù)發(fā)力，有助于加速房地產(chǎn)銷售的企穩(wěn)回升。
在一系列刺激之下，“保交樓”相關(guān)政策取得了一定成效。中泰證券報(bào)告顯示，考慮到基數(shù)影響，從2022年及2023年平均同比看，今年 3-4 月新開工面積、施工面積的同比跌幅均持續(xù)擴(kuò)大，而竣工面積兩年平均同比從 1-2月的-1.3%，回升至3-4 月的 5.6%和 10.1%?？⒐な欠康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈目前為數(shù)不多的亮點(diǎn)。
加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，地方一城一策穩(wěn)市場
中央政策的支持為保交付奠定了基礎(chǔ)，而更為廣泛的實(shí)操行動及政策細(xì)化則落點(diǎn)在地方。
2023年，房地產(chǎn)行業(yè)的政策主基調(diào)是：穩(wěn)支柱、促需求、防風(fēng)險(xiǎn)。為支持購房需求、化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，多地祭出超百條政策刺激銷售及“保交付”。
據(jù)中指研究院監(jiān)測，2023年一季度已有超百省市(縣)出臺政策超170條，超30城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公積金貸款額度、發(fā)放購房補(bǔ)貼的方式，涉及優(yōu)化限購政策、降低首付比例、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、亦有企業(yè)設(shè)立紓困基金等。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，保交樓方面的資金缺口依然比較大。銷售端市場的不確定，是影響保交樓方面的最大干擾項(xiàng)。若銷售端數(shù)據(jù)改善，保交樓工作就會有質(zhì)的飛躍和提升。保交樓工作既要瞄準(zhǔn)存量的已售未建項(xiàng)目，也要關(guān)注未售未建項(xiàng)目，即要從供給端視角重新審視保交樓工作。
事實(shí)上，除了銷售端的政策刺激，保交付的重要基礎(chǔ)是資金。自去年7月開始，各地方政府接續(xù)出臺保交付舉措，包括對問題項(xiàng)目“一盤一策”及時(shí)協(xié)調(diào)處置、各級領(lǐng)導(dǎo)對項(xiàng)目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國企和金融機(jī)構(gòu)來盤活項(xiàng)目、成立紓困基金等。
今年3月，湖南省住建廳組織召開金融支持“保交樓”工作政銀企座談會，政銀企三方共同探討“保交樓”工作后半程，如何解決資金難題。
此外，為防范延期交付風(fēng)險(xiǎn)，西安、汕頭、滄州、咸陽、鄭州等多地也出臺措施，進(jìn)一步加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金監(jiān)管，并通過制定“一對一”幫扶方案、設(shè)立紓困基金等方式，個(gè)性化幫扶房企和具體項(xiàng)目。
在資金政策支持層面，去年9月，全國首筆“保交樓”專項(xiàng)借款落實(shí)到位，由國家開發(fā)銀行向遼寧省沈陽市支付，用以支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。自此，多個(gè)城市專項(xiàng)借款順利落地。
在推進(jìn)保交樓工作中，各地方創(chuàng)新操作得到落實(shí)，包括引入國企央企、信托介入等方式盤活當(dāng)?shù)赝９ろ?xiàng)目等。
去年8月初，鄭州首先落地全國首個(gè)地方紓困基金，提出統(tǒng)貸統(tǒng)還模式。武漢，建設(shè)銀行擬以湖北省為試點(diǎn)，設(shè)立300億元的紓困基金，用于收購問題項(xiàng)目。長沙、貴陽、東莞等多地出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)。
例如，連云港：密切監(jiān)測停工樓盤；浙江：房協(xié)牽頭對接需求；長治：推出領(lǐng)導(dǎo)包干制；鄭州：發(fā)布復(fù)工令；深圳：調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管方式；開封：收回地塊充當(dāng)保租房房源；澄邁：購地和保交樓掛鉤等。
在政策支持下，各企業(yè)也紛紛加入密集交付行列，通過聯(lián)合驗(yàn)收、第三方機(jī)構(gòu)評估、總裁驗(yàn)收、業(yè)主預(yù)驗(yàn)收等多種方式，對交付產(chǎn)品的質(zhì)量開展了全方位排查。各大房企升級原有交付體系，推出“放心交”等幸福交付計(jì)劃，持續(xù)開展“質(zhì)造+”系列行動，帶客戶透明化直擊項(xiàng)目進(jìn)度與品質(zhì)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年超60家房企累計(jì)交付約400萬套房屋。
對于目前的保交付現(xiàn)狀，東方證券指出，監(jiān)管對于保交付的決心有助于恢復(fù)購房者的信心，但隨著政策細(xì)節(jié)的明朗，此前關(guān)于保交付本質(zhì)上是提高購房者債權(quán)優(yōu)先級的觀點(diǎn)不斷被印證，出險(xiǎn)房企難以通過保交付直接削債或回血，緩解本輪行業(yè)危機(jī)的關(guān)鍵依然在于購房市場的回暖。預(yù)計(jì)對購房需求釋放的推動效果有限，仍需期待進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)性寬松政策。
