引 言
今日的地產(chǎn)行業(yè)依然低迷，君不見暴雷、接管、破產(chǎn)的地產(chǎn)企業(yè)越來越多，曾幾何時風(fēng)光無限的地產(chǎn)大鱷也躲不過這一刀
在普遍唱衰的大環(huán)境里，地產(chǎn)人也在不斷的反思，路到底在何方
作為一個從業(yè)二十多年的地產(chǎn)老兵，筆者差不多經(jīng)歷了地產(chǎn)行業(yè)跌宕起伏的四個周期
08年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)
13年的“國五條”出臺
16年滬深3.25新政的刺激
時至今日的“房住不炒”的政策緊縮
回顧經(jīng)歷的周期跌宕，反觀地產(chǎn)企業(yè)的管理也經(jīng)歷了三個大的階段，野蠻生長→精細(xì)分工→管理大一統(tǒng)
聚焦到地產(chǎn)成本管理也大致經(jīng)歷了這樣的周期，本文筆者帶著大家回顧一下地產(chǎn)行業(yè)成本管理的發(fā)展，更多的重點跟大家分享一下現(xiàn)在以及未來地產(chǎn)成本管理的工作模式及發(fā)展方向
01
地產(chǎn)成本管理的昨天
我國的歷史源遠(yuǎn)流長，古時也有房屋建設(shè)，但這正稱得上房地產(chǎn)的歷史卻只有幾十年
對于我國地產(chǎn)行業(yè)成本管理階段發(fā)展的講解有很多版本，比如從工作性質(zhì)來分：核算管控型→目標(biāo)管控型→策劃管控型；再如成本管理石器時代→成本管理青銅時代→成本管理黑鐵時代等等
這些分類比較合理，但卻不夠形象，這里我們舉個例子可能大家會更好的對地產(chǎn)成本管理的發(fā)展階段有更直觀的認(rèn)識
地產(chǎn)行業(yè)成本管理的發(fā)展與我國鐵路發(fā)展的歷史非常相似，我們就以鐵路發(fā)展來對應(yīng)地產(chǎn)企業(yè)的成本管理發(fā)展史戳我，讓成本算得準(zhǔn)、管得全、控得住
蒸汽車時期（1998年之前）
房地產(chǎn)元年，在這一階段房地產(chǎn)企業(yè)是新興產(chǎn)業(yè)，由于沒有成熟的歷史經(jīng)驗可以借鑒，呈現(xiàn)出野蠻生長的趨勢，在這個階段還不能稱之為成本管理，而是以被動核算為主要工作的造價管理
綠皮車時期（1998-2003）
住房貨幣化催生了以個人消費(fèi)為主體的房地產(chǎn)發(fā)展階段，成本管理也從被動的核算發(fā)展為以目標(biāo)成本管理為綱要的成本管理階段
動車時期（2004-2013）
房地產(chǎn)黃金發(fā)展的十年，各地不斷出現(xiàn)地王，高周轉(zhuǎn)成為房地產(chǎn)開發(fā)主流。但同時史上最嚴(yán)的行業(yè)調(diào)控拉開序幕。這一階段以龍湖為代表的標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)開始使用合約規(guī)劃更加精細(xì)的進(jìn)行成本管理
高鐵時期（2014-至今）
穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期成為行業(yè)主旋律，高周轉(zhuǎn)依然是提高開發(fā)效率的有效手段，在目標(biāo)成本、合約規(guī)劃的基礎(chǔ)上，成本管理逐步出現(xiàn)往前走的趨勢，成本前置管理、成本策劃等管理手段應(yīng)運(yùn)而生
回顧地產(chǎn)成本管理的昨天，成本管理模式與地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展高度匹配，從粗放管理逐步轉(zhuǎn)為精益化管理模式
02
地產(chǎn)成本管理的今天
今天的地產(chǎn)行業(yè)似乎走到了十字路口，過去的很多經(jīng)驗已無法滿足時下的情況，房企開始摸索各種經(jīng)營管理方式，成本管理亦然
無論何種管理方式，均體現(xiàn)了兩個字”大“和”融“
1. “大”
所謂大就是現(xiàn)在越來越多的地產(chǎn)企業(yè)要求成本管理人員不能只著眼于開發(fā)成本或者建安成本，而是要成為企業(yè)全成本的管理者，土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、營銷費(fèi)用等等
這樣的要求無形中將成本管理提高到前所未有的高度，但同時也給成本人提出了更高的要求，需要成本人不僅精通傳統(tǒng)的建造成本管理，也要深入到經(jīng)營單元，逐步將之前極少涉足的財務(wù)、行政管理、營銷板塊的成本納入管理范圍
大成本的管理，除了要求成本人員拓寬專業(yè)知識層面外，也需要企業(yè)高層給與成本人足夠的支持
不論財務(wù)、行政還是營銷，無不涉及保密及壁壘，如果沒有高層的支持，只喊大成本管理的口號是無法達(dá)成的
開發(fā)成本是地產(chǎn)成本人比較熟悉的管控領(lǐng)域，但對三費(fèi)（管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、營銷費(fèi)）卻不是很熟悉
1.1 管理費(fèi)
我們以三級管理為例，通過全面預(yù)算的方式進(jìn)行管理
將項目總管理費(fèi)用預(yù)算按項目階段分?jǐn)偅⒏鶕?jù)該階段預(yù)算總包分?jǐn)傊粮骷壸鳛樵摷壒芾碣M(fèi)用預(yù)算（集團(tuán)：區(qū)域：項目=1:1:3）
統(tǒng)籌做好各項目各階段的管理費(fèi)用三級管控工作（總包預(yù)算下的集團(tuán)、區(qū)域、項目管理），保證各級管理費(fèi)用支出均在管控范圍內(nèi)
集團(tuán)實際管理費(fèi)用直接分?jǐn)傊粮黜椖浚瑓^(qū)域?qū)嶋H管理費(fèi)用分?jǐn)傊了鶎賲^(qū)域各項目
集團(tuán)/區(qū)域管理費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t：
匯總集團(tuán)當(dāng)期實際的發(fā)生的管理費(fèi)用，輸出集團(tuán)管理費(fèi)用總包，匯總各區(qū)域當(dāng)期實際發(fā)生的管理費(fèi)用，輸出區(qū)域管理費(fèi)用總包，集團(tuán)/區(qū)域管理費(fèi)用總包按比例分?jǐn)傊翆?yīng)項目（比例暫定為二級項目三分之一）
項目管理費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t：
根據(jù)項目自身進(jìn)展?fàn)顩r分類為對應(yīng)的項目類別（前期型，開發(fā)型及尾盤型），得出項目對應(yīng)的類別系數(shù)（類別系數(shù)暫定），則當(dāng)期項目應(yīng)分?jǐn)偧瘓F(tuán)/區(qū)域內(nèi)管理費(fèi)用計算公式如下：
1.2 財務(wù)費(fèi)
財務(wù)費(fèi)用指項目的資金支出占用費(fèi)，通過財務(wù)費(fèi)用來真實反映項目占用集團(tuán)資金的成本，促進(jìn)項目孵化效率，落實項目收入及支出管控工作。
其中資金包括集團(tuán)自有資金和融資活動流入的資金
財務(wù)費(fèi)用計算方式=項目占用集團(tuán)金額*項目資金累計支出時間*資金占用利率（內(nèi)部計息的利率暫定10%）
其中一級項目占用時間：項目實際支出到土地移交二級；二級項目占用時間：二級收到土地至項目實際交房。
根據(jù)項目各運(yùn)營節(jié)點以及對應(yīng)的付款計劃，整理出項目全成本的現(xiàn)金流量表，并根據(jù)現(xiàn)金流量表各年支出匯總預(yù)計項目財務(wù)費(fèi)用總包
2. “融”
“融”即融合，當(dāng)下地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，地產(chǎn)企業(yè)不斷在尋求降本增效的途徑來改善企業(yè)經(jīng)營狀況，很顯著的現(xiàn)象是裁員以及合并
地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的界限越來越模糊，造成這一現(xiàn)象的原因主要有兩個
其一，企業(yè)需要瘦身，就意味著不少人需要跨界管理
其二，管理越來越需要共創(chuàng)，需要協(xié)同
提到協(xié)同，這里給大家提一個問題：
有一輛飛馳而來的車，輪胎爆胎且已經(jīng)沒有汽油，請問這輛車想要在6秒中內(nèi)繼續(xù)行駛是否可能？
大家先思考一下這個問題
好了，現(xiàn)在公布答案：可以！
這就是F1維修站
22名維修站工作人員各有分工，且工作環(huán)環(huán)相扣：
1位負(fù)責(zé)加油管、一位負(fù)責(zé)滅火器、1位負(fù)責(zé)加油槍、1位負(fù)責(zé)加油機(jī)、1位負(fù)責(zé)前千斤頂、1位負(fù)責(zé)后千斤頂、1位負(fù)責(zé)當(dāng)賽車前鼻翼受損時必須更換的千斤頂，1位負(fù)責(zé)檢查發(fā)動機(jī)門的回復(fù)機(jī)構(gòu)的高壓氣瓶、1位負(fù)責(zé)調(diào)整定風(fēng)翼、1位負(fù)責(zé)舉牌和用無線電與車手聯(lián)系，還有12位負(fù)責(zé)更換輪胎，每輪3位—1位負(fù)責(zé)拆、上螺絲，1位負(fù)責(zé)拆下舊輪，1位負(fù)責(zé)裝新輪胎
通過這22人的協(xié)同，賽車可以在6秒鐘內(nèi)維護(hù)完畢，繼續(xù)投入比賽
這就是協(xié)同的力量，對于成本管理而言更是如此，我們細(xì)數(shù)我們手里的成本賬，除了咨詢公司的費(fèi)用外，其他成本都不是成本部門主導(dǎo)的，換句話說，成本人管理的成本其實是其他職能行為的結(jié)果體現(xiàn)，因此，更要求成本人能夠打破職能壁壘，跨界進(jìn)行成本管理
作為一個成本管理人員，要不斷拓寬知識面，才能在這場融合的大潮中存活下來
03
地產(chǎn)成本管理的明天
地產(chǎn)行業(yè)的明天還不明朗，有專業(yè)預(yù)測地產(chǎn)行業(yè)依然是支柱經(jīng)濟(jì)，而有的專家判斷，地產(chǎn)行業(yè)會逐漸邊緣化
但不論地產(chǎn)行業(yè)是否會復(fù)蘇，甚至再次繁榮，成本管理依然是不可缺少的管理職能，而成本管理的明天卻非常清晰，那就是數(shù)字化管理
最近open AI非常火爆，筆者也試著用了一下，的確很震撼，尤其是Chat Gpt 4 有聯(lián)網(wǎng)功能
再結(jié)合成本管理的日常工作，目標(biāo)成本編制、合約規(guī)劃、清標(biāo)、對標(biāo)等等，無不可以通過AI快速完成，而且質(zhì)量頗高
地產(chǎn)行業(yè)利潤在不斷被蠶食，因此如何精準(zhǔn)投資、精準(zhǔn)管理，從管理上求利潤成為每一家房企的必修課，管理需要從感性管理向理性管理過度，理性管理的根源就是數(shù)字化，用數(shù)據(jù)說話
尤其是對于成本管理而言更是如此，當(dāng)然也不用過度擔(dān)憂AI的發(fā)展會取代人，不過一定要明白，AI不會取代人，但會取代不會使用AI的人
04
小結(jié)
地產(chǎn)企業(yè)的成本管理伴隨地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展了幾十年，已經(jīng)到了該本質(zhì)轉(zhuǎn)變的時刻
曾經(jīng)的目標(biāo)成本管理、合約規(guī)劃管理、成本前策管理等手段都為成本管理打開了全新的世界，而未來一定是AI的世界
成本人除了要鞏固已有的管理成果，更應(yīng)該打開胸懷，擁抱未來的世界
