來源：真叫盧俊
作者：巧克麗麗，頭圖來自：視覺中國
我們喜歡說二手數據，偶爾也會為各位奉上市場分析跟案例。
成交、帶看、周期、議價這些中介關起門來分析的維度，相信各位不會陌生。
甚至當各位打開這篇標題的時候，心里已經做好預設。
是的，二手的冷，誰不知道。
這也是為什么當我聽到一位二十多年老中介跟我聊當下市場的時候會眼前一亮。
原來面對同樣的一個市場，我們手里的切口遠不止幾組冰冷的數據。
今天的文字是來自一位一畢業就從事中介行業，至今已經工作25年的上海老中介。從跟他的聊天中，我看到了很多新東西。
一、“半年過去了，他們一單都沒開”
他自己今年到現在為止開了兩單，這個量差不多是去年上半年的三分之一。
去年那樣的行情他全年也開了12單，但是今年過半他只做了去年一個零頭。而這種十幾單的成交量不是偶發的，是無論市場行情好壞都有的成交底線。
今年十幾單的底線大概率保不住了。
老中介說自己干了這么久中介，無論大區經理還是店長，又或者是自己單干，都還沒見過半年開兩單的情況。
相比之下，老中介身邊一圈中介哥們生意更加慘淡，他們中的大部分一單都沒開。
這件事一點也不稀奇，二手成交量連續三個月走低，蛋糕在縮小，成千上萬的中介門店不會一夜消失。
大中介的成交單量都在下滑，平攤到每家門店，沒成交的中介自然有的是。
只不過現實里碰到這些比你在數據上看到要更有血有肉。
老中介身邊一圈小中介早早就開始靠租賃過活。平時也會和大中介因為代理同家房源有聯系，他說附近大中介也不好過。整個五月一家大中介靜安寺商圈的兩百多號中介只成交了2套。
想想那里的門店租金、人員工資，光聽到就覺得有壓力。
不過市場不就是這樣么，打開門做生意怎么可能天天有單開。
老中介比我更明白這一點，市場好的時候，外面每月成交三四萬套的時候，他一個月就可以成交3套。
只不過在他的經驗里，市場再不好的時候。咬咬牙半年也就過去了，但今年不是。
從去年底開始算起，半年早就過去了，但是還沒觸底跡象。我問說今年3月不算么，老中介搖搖頭。如果算的話，我半年不會只有兩套。
二、“市場完全變了”
“市場永遠買漲不買跌”“永遠相信上海市場”……
二十多年從業經驗讓老中介早就形成了這樣的職業信條，但從今年開始，很多東西開始變了。
房東、客戶、市場這三個角色是老中介從未見過的。
從掛牌說起，作為深耕這種單獨幾棟樓的小中介，他對周邊幾棟樓的掛牌情況比鏈家后臺還要全，對以往十幾年的掛牌更是熟悉。
老中介說，他的門店所在的化工大廈，以往出來兩三套房子了不得了，但是今年基本維持在七八套上下。
化工大廈不是個例，老中介跟自己的中介兄弟們說起掛牌的時候。
平日里掛牌一兩套的小區，現在都是翻倍不止。也正因為如此，他才覺得現在這個掛牌量不得了。
老中介說過去十幾年里也有過類似情況，但半年左右也要消化掉，今年馬上快6月底了，這個小區還是那么多套。
連帶著這段時間的房東也是老中介從業以來最耐心的，非常配合。
以往去化周期兩三個月的房子，現在他敢跟房東說的周期，至少半年起步。
現在客戶也不一樣了。以前的客戶無論是看房還是下定簽字，都信心滿滿，現在他跟的客戶幾乎沒了以前那種信心。
反復、猶豫、不堅定是買房常見心態，但現在這種情緒要乘以二。
我以為是對樓市沒信心，老中介說不是的，是對還貸沒信心。
現在客戶撿皮夾子的心態很重，一套三四百萬的房子，上來砍價就是50萬，屬于盲砍的那種。
那種很好的房子肯定免談，那種掛很久也沒賣掉的房子就比較吃虧了，動不動十個點起步。
現在老中介跟來掛牌房東們說得最多的一句就是：現在能成交的價格就是市場價。
連帶著他今年唯二兩次去交易中心的時候，看到的畫面也是沒見過的。
以往每次去長寧區交易中心都是人頭攢動，再不濟也都得排隊。
今年以來老中介唯一一次去交易中心的時候，他腦子里蹦出來第一詞就是，門可羅雀。
冷清是真的冷清，連交易中心工作人員服務態度都更好了，因為沒人排隊、沒人催他。
三、“現在一二手位置變了”
這兩年他手上看著二手的客戶，開始問他新盤可不可以買。剛開始他還試圖通過利弊分析凸顯二手房優勢，但時間久了找他分析的客戶都少了，而是直接轉頭奔赴新房。
奔赴的理由也很干脆——倒掛。
在過去他印象里倒掛只是新盤的附屬品，有倒掛的話，也就10%左右。但是今天隨便一個新盤，別管是哪里的，大概率都有點倒掛。
市中心新盤更不用說；現在外郊環新盤哪個不倒掛，只有倒掛多少的問題。
老中介說十年前大寧板塊的慧芝湖花園小區也是當時的新盤。也有點倒掛，也是搶得不行，還需要代理公司出動特殊安保隊伍維護現場秩序。
但那時候大家不是沖著倒掛去的，他們沖著更好戶型、更好綠化、更好配套來的，他還沒聽過是為了慧芝湖比周邊便宜多少才買的。
還有那個尚海灣豪庭，那時候大部分去沖豪宅的，也是因為濱江、因為純粹豪宅大平層，都是沖著豪宅、沖著產品去的。
而現在他的新房客戶上來問的都是，有沒有倒掛、倒掛多少。
新房的供應也是老中介從沒見過的。
以往老中介只在媒體平臺偶爾看到一些新盤，現在充斥他圈子里的新盤哪哪都是。
去年是上海新房市場供應近十年最高，今年供應量還要打破去年。
對老中介而言，以前新房是新房、二手是二手，這是兩條平行線。
現在兩條平行線開始交疊了，這種交疊開始影響他的生意，更影響他的生存。
從去年上半年開始，隨著新盤供應量加大，老中介手上的客戶開始更多咨詢新房。咨詢新房，就意味著二手客戶流失。
四、“今天的新上海人也在拋棄市區”
老中介感覺到自己遇到的客戶里越來越多外地人。大多數還沒落戶，小部分是新上海人。
而他們的購房都有一個趨勢，就是郊區化。去五大新城、去嘉定、去青浦。
我說那自然，因為總價更低嘛，或者同樣總價，那里可以買到更大面積。老中介說不是的，就算是同樣總價、同樣面積，他們也要選擇嘉定這樣的地方。
理由很明確，新小區有綠化、有會所，至少有個車位。
市中心這種大樓里的住宅有什么，戶型奇奇怪怪不說，小區沒環境，就是一棟樓。停車位也沒有，這種小區先來為王，后來買進的靠邊站，想要停車位還得跟物業塞包煙。
而那種新小區送車位的，是業主的就是業主的，沒得商量的。
小區還有可以跑步的地方，有的還有會所可以游泳。
市區就一點好，周邊學校近、醫院近，更適合養老。
而這在老中介看來也形成了另一幅畫面。就是來上海的人變多了，但是市中心、外環外可選擇范圍變多了。加上連續兩年的新房超級供應、還有史無前例的二手掛牌。讓新上海人群根本不夠用。
五、原來二十年中介也沒見過眼前的樓市畫面
當這些畫面從一位二十年老中介嘴里說出來的時候，我更多驚奇的是，程度。
今天我們說的每件事沒一件是陌生的，只不過當我們換成老中介所處視角的時候，不知道你會不會跟我一樣覺得更真實更生動。
這種視角切換再加上二十年時間維度的前后對比，你才會對眼前畫面有更加深刻的認知。
也希望這樣一些不同視角的文字，可以給你看到一個更真實的二手市場。
