來源：真叫盧俊
作者：巧克麗麗，頭圖來自：視覺中國
我們喜歡說二手?jǐn)?shù)據(jù)，偶爾也會(huì)為各位奉上市場(chǎng)分析跟案例。
成交、帶看、周期、議價(jià)這些中介關(guān)起門來分析的維度，相信各位不會(huì)陌生。
甚至當(dāng)各位打開這篇標(biāo)題的時(shí)候，心里已經(jīng)做好預(yù)設(shè)。
是的，二手的冷，誰不知道。
這也是為什么當(dāng)我聽到一位二十多年老中介跟我聊當(dāng)下市場(chǎng)的時(shí)候會(huì)眼前一亮。
原來面對(duì)同樣的一個(gè)市場(chǎng)，我們手里的切口遠(yuǎn)不止幾組冰冷的數(shù)據(jù)。
今天的文字是來自一位一畢業(yè)就從事中介行業(yè)，至今已經(jīng)工作25年的上海老中介。從跟他的聊天中，我看到了很多新東西。
一、“半年過去了，他們一單都沒開”
他自己今年到現(xiàn)在為止開了兩單，這個(gè)量差不多是去年上半年的三分之一。
去年那樣的行情他全年也開了12單，但是今年過半他只做了去年一個(gè)零頭。而這種十幾單的成交量不是偶發(fā)的，是無論市場(chǎng)行情好壞都有的成交底線。
今年十幾單的底線大概率保不住了。
老中介說自己干了這么久中介，無論大區(qū)經(jīng)理還是店長，又或者是自己單干，都還沒見過半年開兩單的情況。
相比之下，老中介身邊一圈中介哥們生意更加慘淡，他們中的大部分一單都沒開。
這件事一點(diǎn)也不稀奇，二手成交量連續(xù)三個(gè)月走低，蛋糕在縮小，成千上萬的中介門店不會(huì)一夜消失。
大中介的成交單量都在下滑，平攤到每家門店，沒成交的中介自然有的是。
只不過現(xiàn)實(shí)里碰到這些比你在數(shù)據(jù)上看到要更有血有肉。
老中介身邊一圈小中介早早就開始靠租賃過活。平時(shí)也會(huì)和大中介因?yàn)榇硗曳吭从新?lián)系，他說附近大中介也不好過。整個(gè)五月一家大中介靜安寺商圈的兩百多號(hào)中介只成交了2套。
想想那里的門店租金、人員工資，光聽到就覺得有壓力。
不過市場(chǎng)不就是這樣么，打開門做生意怎么可能天天有單開。
老中介比我更明白這一點(diǎn)，市場(chǎng)好的時(shí)候，外面每月成交三四萬套的時(shí)候，他一個(gè)月就可以成交3套。
只不過在他的經(jīng)驗(yàn)里，市場(chǎng)再不好的時(shí)候。咬咬牙半年也就過去了，但今年不是。
從去年底開始算起，半年早就過去了，但是還沒觸底跡象。我問說今年3月不算么，老中介搖搖頭。如果算的話，我半年不會(huì)只有兩套。
二、“市場(chǎng)完全變了”
“市場(chǎng)永遠(yuǎn)買漲不買跌”“永遠(yuǎn)相信上海市場(chǎng)”……
二十多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)讓老中介早就形成了這樣的職業(yè)信條，但從今年開始，很多東西開始變了。
房東、客戶、市場(chǎng)這三個(gè)角色是老中介從未見過的。
從掛牌說起，作為深耕這種單獨(dú)幾棟樓的小中介，他對(duì)周邊幾棟樓的掛牌情況比鏈家后臺(tái)還要全，對(duì)以往十幾年的掛牌更是熟悉。
老中介說，他的門店所在的化工大廈，以往出來兩三套房子了不得了，但是今年基本維持在七八套上下。
化工大廈不是個(gè)例，老中介跟自己的中介兄弟們說起掛牌的時(shí)候。
平日里掛牌一兩套的小區(qū)，現(xiàn)在都是翻倍不止。也正因?yàn)槿绱?，他才覺得現(xiàn)在這個(gè)掛牌量不得了。
老中介說過去十幾年里也有過類似情況，但半年左右也要消化掉，今年馬上快6月底了，這個(gè)小區(qū)還是那么多套。
連帶著這段時(shí)間的房東也是老中介從業(yè)以來最耐心的，非常配合。
以往去化周期兩三個(gè)月的房子，現(xiàn)在他敢跟房東說的周期，至少半年起步。
現(xiàn)在客戶也不一樣了。以前的客戶無論是看房還是下定簽字，都信心滿滿，現(xiàn)在他跟的客戶幾乎沒了以前那種信心。
反復(fù)、猶豫、不堅(jiān)定是買房常見心態(tài)，但現(xiàn)在這種情緒要乘以二。
我以為是對(duì)樓市沒信心，老中介說不是的，是對(duì)還貸沒信心。
現(xiàn)在客戶撿皮夾子的心態(tài)很重，一套三四百萬的房子，上來砍價(jià)就是50萬，屬于盲砍的那種。
那種很好的房子肯定免談，那種掛很久也沒賣掉的房子就比較吃虧了，動(dòng)不動(dòng)十個(gè)點(diǎn)起步。
現(xiàn)在老中介跟來掛牌房東們說得最多的一句就是：現(xiàn)在能成交的價(jià)格就是市場(chǎng)價(jià)。
連帶著他今年唯二兩次去交易中心的時(shí)候，看到的畫面也是沒見過的。
以往每次去長寧區(qū)交易中心都是人頭攢動(dòng)，再不濟(jì)也都得排隊(duì)。
今年以來老中介唯一一次去交易中心的時(shí)候，他腦子里蹦出來第一詞就是，門可羅雀。
冷清是真的冷清，連交易中心工作人員服務(wù)態(tài)度都更好了，因?yàn)闆]人排隊(duì)、沒人催他。
三、“現(xiàn)在一二手位置變了”
這兩年他手上看著二手的客戶，開始問他新盤可不可以買。剛開始他還試圖通過利弊分析凸顯二手房優(yōu)勢(shì)，但時(shí)間久了找他分析的客戶都少了，而是直接轉(zhuǎn)頭奔赴新房。
奔赴的理由也很干脆——倒掛。
在過去他印象里倒掛只是新盤的附屬品，有倒掛的話，也就10%左右。但是今天隨便一個(gè)新盤，別管是哪里的，大概率都有點(diǎn)倒掛。
市中心新盤更不用說；現(xiàn)在外郊環(huán)新盤哪個(gè)不倒掛，只有倒掛多少的問題。
老中介說十年前大寧板塊的慧芝湖花園小區(qū)也是當(dāng)時(shí)的新盤。也有點(diǎn)倒掛，也是搶得不行，還需要代理公司出動(dòng)特殊安保隊(duì)伍維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序。
但那時(shí)候大家不是沖著倒掛去的，他們沖著更好戶型、更好綠化、更好配套來的，他還沒聽過是為了慧芝湖比周邊便宜多少才買的。
還有那個(gè)尚海灣豪庭，那時(shí)候大部分去沖豪宅的，也是因?yàn)闉I江、因?yàn)榧兇夂勒笃綄?，都是沖著豪宅、沖著產(chǎn)品去的。
而現(xiàn)在他的新房客戶上來問的都是，有沒有倒掛、倒掛多少。
新房的供應(yīng)也是老中介從沒見過的。
以往老中介只在媒體平臺(tái)偶爾看到一些新盤，現(xiàn)在充斥他圈子里的新盤哪哪都是。
去年是上海新房市場(chǎng)供應(yīng)近十年最高，今年供應(yīng)量還要打破去年。
對(duì)老中介而言，以前新房是新房、二手是二手，這是兩條平行線。
現(xiàn)在兩條平行線開始交疊了，這種交疊開始影響他的生意，更影響他的生存。
從去年上半年開始，隨著新盤供應(yīng)量加大，老中介手上的客戶開始更多咨詢新房。咨詢新房，就意味著二手客戶流失。
四、“今天的新上海人也在拋棄市區(qū)”
老中介感覺到自己遇到的客戶里越來越多外地人。大多數(shù)還沒落戶，小部分是新上海人。
而他們的購房都有一個(gè)趨勢(shì)，就是郊區(qū)化。去五大新城、去嘉定、去青浦。
我說那自然，因?yàn)榭們r(jià)更低嘛，或者同樣總價(jià)，那里可以買到更大面積。老中介說不是的，就算是同樣總價(jià)、同樣面積，他們也要選擇嘉定這樣的地方。
理由很明確，新小區(qū)有綠化、有會(huì)所，至少有個(gè)車位。
市中心這種大樓里的住宅有什么，戶型奇奇怪怪不說，小區(qū)沒環(huán)境，就是一棟樓。停車位也沒有，這種小區(qū)先來為王，后來買進(jìn)的靠邊站，想要停車位還得跟物業(yè)塞包煙。
而那種新小區(qū)送車位的，是業(yè)主的就是業(yè)主的，沒得商量的。
小區(qū)還有可以跑步的地方，有的還有會(huì)所可以游泳。
市區(qū)就一點(diǎn)好，周邊學(xué)校近、醫(yī)院近，更適合養(yǎng)老。
而這在老中介看來也形成了另一幅畫面。就是來上海的人變多了，但是市中心、外環(huán)外可選擇范圍變多了。加上連續(xù)兩年的新房超級(jí)供應(yīng)、還有史無前例的二手掛牌。讓新上海人群根本不夠用。
五、原來二十年中介也沒見過眼前的樓市畫面
當(dāng)這些畫面從一位二十年老中介嘴里說出來的時(shí)候，我更多驚奇的是，程度。
今天我們說的每件事沒一件是陌生的，只不過當(dāng)我們換成老中介所處視角的時(shí)候，不知道你會(huì)不會(huì)跟我一樣覺得更真實(shí)更生動(dòng)。
這種視角切換再加上二十年時(shí)間維度的前后對(duì)比，你才會(huì)對(duì)眼前畫面有更加深刻的認(rèn)知。
也希望這樣一些不同視角的文字，可以給你看到一個(gè)更真實(shí)的二手市場(chǎng)。
