放眼市場，西安二手豪宅就像他們的主人一樣神秘。
本次我們就以數(shù)據(jù)為依托，淺聊一波，這些換手就翻倍的溢價(jià)之王。
01
此處我們以總價(jià)千萬為門檻定義豪宅，包含住宅/別墅/公寓等項(xiàng)目。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)周期為2019年6月至今的40個(gè)月，數(shù)據(jù)抽取平臺為西安貝殼。
2019年6月至今，西安有千萬級二手豪宅交易記錄的社區(qū)總計(jì)36個(gè)，小區(qū)總計(jì)房源31385套，千萬豪宅掛牌量437套，掛牌占比僅1.39%。
2022年11月，中大國際掛牌量僅為1套，還有三分之一的小區(qū)，掛牌量不超過10套。
富豪們傾向于將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)握在手中，西安豪宅出手意愿很低。
從成交上占比上看，曲江一馬當(dāng)先，以55套占比達(dá)到了63%。高新以23套緊隨其后，其余由浐灞6套，航天3套瓜分完畢。
從成交套數(shù)上看，從2019年起西安千萬豪宅成交量明顯上漲，到2021年已經(jīng)達(dá)到34套，而2022年截止9月已成交27套，大概率會超過去年。
從成交套數(shù)排名上看，2019年至今成交排名前三為華僑城108坊、中海鉑宮以及紫薇公園時(shí)光。
從成交價(jià)格上看，2019年至今成交排名前三為長安龍胤、中大國際九號和金地九璽。
沒錯(cuò)，中大國際九號的豪宅NO1已經(jīng)易主給了萬達(dá)。
備注：總價(jià)及均價(jià)為成交掛牌價(jià)，僅供參考
因此能得出幾個(gè)結(jié)論——
第一，豪宅二手房市場熱度上升，溢價(jià)能力強(qiáng)，已是不容置疑的事實(shí)。
中大國際九號2016年下半年入市均價(jià)3.9萬元/㎡，2018年清盤價(jià)5萬元/㎡，2020年二手起售始終穩(wěn)在8萬元/㎡，實(shí)現(xiàn)了6年翻番。新晉王者長安龍胤2019年起售5萬元/㎡，如今已沖進(jìn)10萬元/㎡，3年實(shí)現(xiàn)翻番。
第二，值得注意的是，在投資基礎(chǔ)理論“不可能三角”中，高收益、高安全性、高流動性，三個(gè)目標(biāo)不可兼得。豪宅作為高收益、高安全性的王者，三者占其二，流動性就表現(xiàn)的比較隨性。
例如同小區(qū)同房源同價(jià)格，交易時(shí)間長達(dá)3年，短則1天。豪宅成交取決于欣賞它的人。
如同文首所述，富豪們并不急于出手，他們更相信產(chǎn)品的價(jià)值和時(shí)間的力量。隨著財(cái)富洗牌，欣賞豪宅的人必將越來越多。
02
確實(shí)如此，對于西安來講，豪宅正迎來新的機(jī)遇。
首先，買得起豪宅的人變多了。
2021年胡潤百富榜陜西上榜人數(shù)創(chuàng)新高，西安是陜西富豪最集中地區(qū)。
新上榜的陜西富豪，大部分是上市公司掌控者，除去隆基、榮民之外，康拓醫(yī)療、藍(lán)曉科技等同樣表現(xiàn)搶眼，折射出城市在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中，新興產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)生命力。
截止2020年12月31日，西安擁有千萬人民幣資產(chǎn)的“高凈值家庭”數(shù)量為7510個(gè)，較上年增長4.02%；陜西擁有千萬人民幣資產(chǎn)的“高凈值家庭”數(shù)量為1.97萬個(gè)，較上年增長3.68%。
西安擁有億元人民幣資產(chǎn)的“超高凈值家庭”數(shù)量為680個(gè)，較上年增長6.25%；陜西擁有億元人民幣資產(chǎn)的“超高凈值家庭”數(shù)量為1280個(gè)，較上年增長3.23%。
西安擁有億元人民幣可投資資產(chǎn)的“超高凈值家庭”數(shù)量為410個(gè)，陜西為750個(gè)；西安擁有3000萬美元“國際超高凈值家庭”數(shù)量為410個(gè)，陜西為740個(gè)，分別較上年增長5.13%、2.78%。
其次，富豪們需要更多豪宅。
《2022年財(cái)富報(bào)告》顯示，有23%的超高凈值人士計(jì)劃在2022年投資房地產(chǎn)。這與世界發(fā)展趨勢一致。
而就筆者的親身感受，這其中也有情感需求。
與很多人的認(rèn)知不同，二手房豪宅的成交率不高，甚至長期有價(jià)無市，是因?yàn)楦缓纻兺ǔ２粫脫Q，而是添置。
因?yàn)楦缓纻儠卸嗵踪Y產(chǎn)——女人衣柜里永遠(yuǎn)缺一件衣服，富豪們的清單里永遠(yuǎn)缺一套豪宅。
筆者認(rèn)識的好幾個(gè)朋友，就是兜里揣著2000萬，只是在市場巡游，只要看上就全款拿下。
他們不缺錢，但他們只要最好的。
這還不包括陜北、甘肅、新疆等，源源不斷涌入的外地富豪們。
備注：關(guān)中城市群示意圖
03
那么什么樣的作品，更能俘獲富豪們的心？
我們也可以從這些數(shù)據(jù)中，找到一些答案。
第一，區(qū)域在變化。
所謂最好的地段，正在悄然變化。
曲江和高新聲名在外，但也面臨著每個(gè)城市發(fā)展的通病——擁堵、噪音、人口密度。這些都在影響老牌豪宅的舒適度。
以豪宅聚集地曲江池為例，逢年過節(jié)，開車回家的困難程度無需贅述。
因此，一些居住環(huán)境好，交通便捷，有獨(dú)特的自然資源成為豪宅的新貴。
第二，產(chǎn)品在迭代。
最好的產(chǎn)品，自然經(jīng)受得住時(shí)間的考驗(yàn)。
不必厭舊，但喜新是本能，尤其是在進(jìn)化頂端內(nèi)卷的豪宅賽道。
當(dāng)舊時(shí)代的審美與新時(shí)代技術(shù)相會，以科技呵護(hù)人性的居住空間，更符合現(xiàn)代生活的奢闊橫廳和三房設(shè)計(jì)，特立獨(dú)行的曲面建筑外觀等都是全新的居住體驗(yàn)。
富豪們傾向于一起擁有。
當(dāng)然最近西安新房市場的豪宅熱，也已經(jīng)體現(xiàn)了這一點(diǎn)。今年國慶節(jié)7天假期，招商西安序成交了11套，成交額1.53億元，表現(xiàn)不俗。此外，同樣是千萬級別的自然界成交也較好。
第三，圈層在細(xì)分。
比起傳統(tǒng)別墅，西安大平層的溢價(jià)能力更強(qiáng)且成交周期更短。這與全球頂豪搶位賽中，大平層屢屢勝出的趨勢完全一致。
無論是西安亦或世界，大平層正在獲得更多富豪的青睞。
別墅和大平層就如同海山之別，各有各的魅力，但其吸引的人群更為細(xì)分。
從客群上看，別墅的前堂后院更符合舊時(shí)代隱士的審美，選擇它們的，不少是剛剛完成階層跨越的企業(yè)家；而大平層則更具備城市資源一手掌控的俯瞰視角，其擁有者，多半是新興行業(yè)的貴胄或是城市頂級咖位的收藏家。
前者更像越過山丘后的嘉獎(jiǎng)，后者則更像是旅程的起點(diǎn)，更加游刃有余，這種審美趨勢的變化，也無形中讓其圈層更為純粹。
無論如何，隨著西安城市能量的不斷放大，我們已經(jīng)預(yù)見到了豪宅市場，那片瑰麗藍(lán)海的碧波。
來源：公眾號【端樓】
