投資房地產信托有什么技巧？
固定收益信托里面那種信托收益最高？成熟的信托投資者可能閉著眼睛就能想到：房地產信托！沒錯，與政信類、上市公司類、工商貸款類信托相比，一般而言房地產信托的收益要比同期的其他類信托平均高0.5%~1%左右。如果要再深究一下，為什么房地產信托收益高？可能投資者就要想一想了。
房地產信托特點：高收益→高融資成本
關于房地產信托的定義、分類詳見：什么是房地產信托？有哪些種類？
實際上，跟高收益對應的是高融資成本。那么，為什么房地產信托融資成本高呢？一方面，是房地產本身的行業屬性使然，房地產行業天然屬于對現金流要求極高的行業，無論是前期拿地、建設，還是后期營銷、去化，少了錢一天都不行，而房企只有賣了房才能資金回籠，周期較長；另一方面，也跟現在的政策息息相關。目前處于加息周期，銀根收緊，用通俗的話說就是錢變得“又少又貴”，房企現金流需求大，只好高息融資；最后一點，也是源于房地產行業的高利潤率，換言之，除了房地產之外，其他行業的回報很難支撐這么高的融資成本。
那么，如何優選優質的房地產項目呢？愛信托這里為投資者介紹幾個重要的方面。
1、四三二標準
之前愛信托曾為大家介紹了一個業內通行的“四三二標準”。
大體說來，就是：
ａ、房地產公司4證齊全
ｂ、項目中房地產公司至少要有30%的自有資金
ｃ、指融資方至少有二級或以上的資質
四三二標準是銀行和其他大型金融機構衡量放款的重要標準之一，因此也一定程度上反映了房產商的再融資能力，是投資者優選房產項目的重要參考。
2、融資主體-大房企VS當地房企
融資項目融資主體的資質自然是我們應當考察的第一要素。房地產信托背景大致可分為央企、國企、上市公司背景、地產百強和當地中小型房地產開發商。顯而易見，不同背景的房產商的管理能力、融資能力不可同日而語。例如中糧地產能拿到銀行10年6%的貸款，但地產百強可能成本就要到2年10%以上。碧桂園債務違約和中弘地產違約，造成的影響也不盡相同。
那么，強背景的房產商一定比稍弱的房產商項目好嗎？也不盡然，一個重要的指標就是負債率。房地產是公認的高負債率行業，一般房產商的負債主要包括短期借款、應付賬款、應付票據、長期借款、應付債券等。尤其要關注的是短期負債（一年內需償還的債務）在房地產大周期下行的過程中，現金為王，負債越大、現金越少的房企，違約風險相對就會更高一些。
3、融資項目本身能否迅速回籠資金
在《信托的獨立性》中，信托的各個項目之間是相互獨立的。舉個例子，恒大目前存續的信托項目大概有數十個，假設恒大鹽城的項目出了問題，資金回籠不及預期，項目公司沒錢還款；而恒大珠海的項目房子緊俏，那么珠海的融資項目兌付就不會受到鹽城的項目影響。
這一點從同一個融資主體不同的融資成本上也能看出來。例如都是恒大擔保，項目公司融資，恒大長三角的項目收益總是低于恒大其他地區的收益，原因也是市場認為長三角地區房子不愁賣，風險低，自然收益也就低了。
反映到投資者這里，就要考慮到：我買的這個項目對應的是哪里的地產？這個地產位置怎么樣，接下來具體要做什么建設？舉個例子就很容易想到，在離城區80公里之外的地方建一座購物中心，和在城區地鐵口建一個學區房，哪個項目更安全呢？
房產商拿來回購、償還債務的款項通常都是項目的回籠資金，因此，房產項目本身資質如何，能不能快速流轉去化，拿到錢還款就是投資者應當考慮的核心問題。大體上來說，一二線城市比三四線城市項目安全，學區房比購物中心安全，就是這個原因。
4、風控措施：純信用VS實物抵押
風控措施往往是我們考慮項目的最后一步。假設房地產去化不計預期，融資方不能及時還款，這時項目的擔保方、抵押物就要派上用場。
上面那個例子中，假設恒大鹽城的房子錢不能到位，而恒大集團提供了擔保，信托公司就會向恒大集團申請償還。大型房產商出于品牌、再融資考慮，通常也會內部做好資金周轉，需要格外重視的是中小型房地產商的擔保方是否有償還能力。
信托的風控中，往往還有其他抵押措施：例如土地抵押、住宅抵押、商住樓抵押等等，除了是否足值外，抵押物能否快速處理也是我們考慮的重點。例如一棟上海的居民樓抵押和一塊三線城市的遠郊地塊抵押，顯然流動性更好的居民樓抵押是更好的選擇。
掌握了上述幾個方面，大致上就可以判斷出一個信托項目是否優質。但中間又涉及諸多細節，諸如房產商財務報表的分析、存貨的水平估計，項目去化壓力測算，風控措施有效性的計算等，還涉及專業的范疇。愛信托還將另文列出如何排查出違約風險較高的房地產項目。介紹這些標準，是提供投資者判斷的角度，并不是倡導投資者認為讀一篇文章，就能迅速看出一個項目安不安全。高凈值投資始終具有較高的專業壁壘，建議投資者必要時仍要借助專業理財顧問的力量，幫助自己做出理性決策。
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