導(dǎo)言：地產(chǎn)企業(yè)面臨著獨(dú)特的數(shù)字化轉(zhuǎn)型難題：業(yè)務(wù)廣泛、資源龐雜、管理瑣碎，導(dǎo)致了數(shù)據(jù)體系的凌亂，沒有使數(shù)據(jù)資產(chǎn)真正發(fā)揮應(yīng)有的價(jià)值。如何將數(shù)據(jù)分析工作真正的聚焦到企業(yè)獨(dú)特的業(yè)務(wù)發(fā)展需求上？這篇文章告訴你。
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨的挑戰(zhàn)
經(jīng)過二三十年的發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，進(jìn)入“狹路相逢勇者勝”的存量時(shí)代，傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制產(chǎn)品和服務(wù)難以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求和行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，加速房企向多元化經(jīng)營和精細(xì)化運(yùn)營轉(zhuǎn)型。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說，已經(jīng)由開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)階段到了運(yùn)營競(jìng)爭(zhēng)階段，最大的考驗(yàn)就是運(yùn)營能力，這是發(fā)展趨勢(shì)，也意味著地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營思路需要改變。
當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的主要挑戰(zhàn)包括：
1.一部分城市的商業(yè)地產(chǎn)盲目投資和建設(shè)帶來非常大的過剩，開發(fā)速度快于消費(fèi)者需求增長(zhǎng)速度，帶來運(yùn)營和去化壓力的提升，有數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)空置率已接近30%。
2、商業(yè)地產(chǎn)承載功能復(fù)雜，如餐飲、教育、服裝、娛樂等，管理難度高，同時(shí)缺乏先進(jìn)的信息化技術(shù)、經(jīng)營方式和管理模式。
3、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力大，實(shí)體門店租金和人力上漲，消費(fèi)者購買渠道日益豐富，購物選擇日益增多，電商沖擊及社區(qū)商務(wù)進(jìn)一步加大壓力，消費(fèi)者忠誠度挑戰(zhàn)大。
4、從消費(fèi)者的角度，人口結(jié)構(gòu)在不斷的變化，居民收入水平提升，新一代的年輕人消費(fèi)傾向更追求個(gè)性化，更注重體驗(yàn)，消費(fèi)需求端在全面升級(jí)，構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)挑戰(zhàn)。
圖1 商業(yè)地產(chǎn)面臨的業(yè)務(wù)挑戰(zhàn)
商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營數(shù)字化的痛點(diǎn)
面對(duì)新的挑戰(zhàn)，數(shù)字化成為了商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營競(jìng)爭(zhēng)階段的法寶。然而，在數(shù)字化轉(zhuǎn)型過程中，普遍存在以下痛點(diǎn)：
1、數(shù)據(jù)分散，數(shù)據(jù)指標(biāo)口徑不統(tǒng)一
業(yè)務(wù)系統(tǒng)繁多，信息孤島嚴(yán)重，無統(tǒng)一的數(shù)據(jù)中心，數(shù)據(jù)處理能力弱，數(shù)據(jù)無法下沉，數(shù)據(jù)指標(biāo)口徑繁雜，缺乏統(tǒng)一的數(shù)據(jù)監(jiān)控和調(diào)度體系。
2、無統(tǒng)一的數(shù)據(jù)應(yīng)用平臺(tái)
數(shù)據(jù)分析報(bào)表統(tǒng)計(jì)口徑不一致，導(dǎo)致報(bào)表數(shù)據(jù)結(jié)果不同，不利于做出好的判斷；沒有統(tǒng)一平臺(tái)，各個(gè)層級(jí)人員需求無法統(tǒng)一滿足，也不利于數(shù)據(jù)分析體系的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。
3、單一報(bào)表，缺乏數(shù)據(jù)體系應(yīng)用
單一的報(bào)表展現(xiàn)，沒有企業(yè)數(shù)據(jù)應(yīng)用體系的搭建；不同層級(jí)間對(duì)于不同數(shù)據(jù)分析需求的滿快速靈活的需求響應(yīng)能力不足；分析維度單一，形式簡(jiǎn)單固化。
4、管理未閉環(huán)，問題難追溯
管理未形成閉環(huán)，只能看到最終的結(jié)果，沒有分析過程，企業(yè)問題難以找到更不原因；數(shù)據(jù)結(jié)果實(shí)效性較差，財(cái)務(wù)月報(bào)、年報(bào)滯后性結(jié)果；不能滿足職能領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)運(yùn)營決策需要。
圖2 地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)調(diào)整
數(shù)據(jù)分析平臺(tái)建設(shè)原則與思路
結(jié)合服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，永洪科技總結(jié)了一套服務(wù)于地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)分析方案。由于地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模往往較為龐大，涉及的業(yè)務(wù)面廣泛，因此需要分階段、分步驟的進(jìn)行數(shù)據(jù)分析體系搭建。
1.要做到“自上而下”，一開始就做好框架和頂層設(shè)計(jì)。如果只是自下而上的野蠻生長(zhǎng)，后續(xù)為了理順集團(tuán)的數(shù)字化架構(gòu)，還得再一次進(jìn)行顛覆的數(shù)字化升級(jí)。因此，要完成總部的數(shù)字化升級(jí)后，再細(xì)化各個(gè)公司（業(yè)態(tài)）的數(shù)字化。
2.要做到“由淺入深”，由點(diǎn)到線，由線到面，從局部到整體，能讓集團(tuán)組織有一個(gè)漸進(jìn)式的學(xué)習(xí)和成長(zhǎng)過程，讓組織成員逐步適應(yīng)集團(tuán)數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)的組織架構(gòu)調(diào)整和不斷提高的組織能力要求。建議的成功路徑：搭骨架、填血肉、整體融合、持續(xù)提升。
① 搭骨架：一方面要構(gòu)建軟件層面的骨架，另一方面還要搭建組織層面的骨架，建設(shè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型組織，以及對(duì)應(yīng)的組織能力培養(yǎng)。可以先從數(shù)據(jù)整合的資源數(shù)字化入手。搭骨架階段要整合子公司（各業(yè)態(tài)）的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)數(shù)據(jù)及用戶數(shù)據(jù)。整合之后，短期可實(shí)現(xiàn)管理駕駛艙、業(yè)務(wù)監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、決策輔助等幾方面應(yīng)用。長(zhǎng)期可以基于數(shù)據(jù)資源帶來更多的盈利。讓集團(tuán)上下習(xí)慣用數(shù)據(jù)說話，對(duì)數(shù)據(jù)異常的每一次刨根問底都會(huì)帶來數(shù)字化意識(shí)和數(shù)字化能力的提升。資源數(shù)字化可以將集團(tuán)資源發(fā)揮出更大的價(jià)值。
② 填血肉：搭完骨架后，就要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)化，從集團(tuán)層面，逐步深入各子公司、各部門的數(shù)字化。包括具體事項(xiàng)：數(shù)據(jù)治理、指標(biāo)體系構(gòu)建、分析主題構(gòu)建。
③ 整體融合：有血有肉后，還要將其進(jìn)行整體的融合，成為一個(gè)有機(jī)整體。主要工作是將數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)、資源進(jìn)行整合，業(yè)務(wù)產(chǎn)生數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)支撐業(yè)務(wù)，并在業(yè)務(wù)和數(shù)據(jù)中投入相應(yīng)的資源，以此使三者深度融合，形成閉環(huán)。
④ 持續(xù)提升：數(shù)據(jù)的特點(diǎn)，就是“越用越好用”，當(dāng)數(shù)據(jù)量越來越大、數(shù)據(jù)的屬性越來越適配于企業(yè)和業(yè)務(wù)時(shí)，產(chǎn)生的價(jià)值就越大，因此數(shù)據(jù)具有持續(xù)迭代和提升的屬性，繼續(xù)深入挖掘數(shù)據(jù)的價(jià)值，為企業(yè)提供科學(xué)的決策輔助。
圖3 永洪BI數(shù)據(jù)分析體系建設(shè)原則與思路
圍繞企業(yè)價(jià)值的數(shù)據(jù)分析框架搭建
數(shù)據(jù)系統(tǒng)的部署，最終目的還是為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。要做到這一點(diǎn)，首先要做價(jià)值分解，找到企業(yè)的核心能力要求，例如地產(chǎn)企業(yè)的銷售管理能力、產(chǎn)品管理能力、成本管控能力等。再搭建出相應(yīng)分析主題，最后再到具體的指標(biāo)，這樣就構(gòu)建出了基于企業(yè)價(jià)值的數(shù)據(jù)整體框架。
圖4 永洪BI數(shù)據(jù)主題分析構(gòu)建思路
企業(yè)價(jià)值通常可以分解成兩個(gè)大的部分，一是要提升盈利能力，二是要提高運(yùn)營效率。
怎么提升盈利能力？?jī)蓚€(gè)方向，一個(gè)是開源增加銷售收入，第二部分可以叫節(jié)能，提升費(fèi)用回報(bào)。
以銷售收入為例進(jìn)行拆解，有幾個(gè)方面：
1.加強(qiáng)招商管理。要把更多的客戶招進(jìn)來，就要提高出租率，加強(qiáng)招商管理，增強(qiáng)創(chuàng)收能力，這是非常核心的一點(diǎn)。
2.加強(qiáng)客戶管理。從客戶的視角出發(fā)，要對(duì)招進(jìn)來的客戶的需求深入了解，才能更好的服務(wù)客戶、盤活客戶、提升復(fù)租率。
3.加強(qiáng)產(chǎn)品管理。產(chǎn)品是不是有差異化和競(jìng)爭(zhēng)力？如何提升整個(gè)產(chǎn)品的吸引力？
4.加強(qiáng)市場(chǎng)研判。前面這三個(gè)部分是企業(yè)內(nèi)向視角，市場(chǎng)研判則是外向視角，洞察市場(chǎng)的整體情況，包括行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況、企業(yè)市場(chǎng)定位、現(xiàn)狀等，以此來獲得更好地市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
繼續(xù)分解，以加強(qiáng)招商管理為例，可以從哪些方面去分解？招商的第一步是什么？帶看。所以要吸引更多的人來帶看，要對(duì)帶看的情況進(jìn)行分析，并以此設(shè)定一個(gè)分析主題。帶看之后就是客戶轉(zhuǎn)化，什么樣的客戶租了我們的地產(chǎn)？他們的行業(yè)是怎樣的？出租率是怎樣的？以此形成一個(gè)核心的招商租賃分析。除此之外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)非常看重租金欠費(fèi)情況，要及時(shí)的收繳租金，以此形成另外一個(gè)子主題。
圖5 永洪BI主題分析之招商管理
永洪BI以商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)行為，進(jìn)行層層的分解，建立各項(xiàng)數(shù)據(jù)分析主題，可以使各項(xiàng)指標(biāo)與業(yè)務(wù)邏輯的契合度非常高，使數(shù)據(jù)分析更加聚焦，真正讓數(shù)據(jù)的價(jià)值得到最大化的釋放。
結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)場(chǎng)景構(gòu)建分析指標(biāo)
在構(gòu)建數(shù)據(jù)指標(biāo)體系的過程中，需要結(jié)合業(yè)務(wù)對(duì)指標(biāo)的意義深入思考，即所有指標(biāo)都要配上業(yè)務(wù)解釋性，后續(xù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析時(shí)更能做到知其所以然。
歸集完所涉及的指標(biāo)后，會(huì)發(fā)現(xiàn)指標(biāo)很多。但在具體的業(yè)務(wù)中，可能不同業(yè)務(wù)階段重點(diǎn)關(guān)注的指標(biāo)不一樣，所以我們需要挑選出該階段的核心指標(biāo)，然后進(jìn)行拆解，再根據(jù)拆解的指標(biāo)去重點(diǎn)關(guān)注。
以地產(chǎn)企業(yè)最重要的物業(yè)管理和資產(chǎn)管理為例。
物業(yè)管理主題的類別，一是費(fèi)用報(bào)銷也就是成本；二是工單統(tǒng)計(jì)，包括工單類型分布、頻次、時(shí)長(zhǎng)等；三是工單效率，包括工單數(shù)量、完效率等；此外還有滿意度，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，主要就是物業(yè)，比如響應(yīng)速度滿意度、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)滿意度等。整體來說，每一個(gè)分析主題都會(huì)包含核心的指標(biāo)。那么分析的目的是什么？主要是為了控制成本，提高工單的效率，提升整體的滿意度，優(yōu)化物業(yè)的服務(wù)。
圖6 永洪BI主題分析之物業(yè)管理
資產(chǎn)管理分了幾個(gè)部分：
1.不動(dòng)產(chǎn)分析。地產(chǎn)企業(yè)通常“家大業(yè)大”，有許多資產(chǎn)，各項(xiàng)資產(chǎn)所涉及的方面又較多，管理起來非常雜亂，因此需要進(jìn)行統(tǒng)一的梳理，包括分布情況、業(yè)態(tài)明細(xì)、控制信息提醒等，各個(gè)主題下又可以進(jìn)一步細(xì)分具體指標(biāo)，如通過項(xiàng)目空置率、業(yè)態(tài)空置面積、業(yè)態(tài)空置率等單一或綜合的設(shè)置指標(biāo)，當(dāng)數(shù)據(jù)達(dá)到設(shè)置指標(biāo)時(shí)，就會(huì)自動(dòng)發(fā)出提醒。以此，全方位了解其區(qū)域分布、租賃客戶情況、租賃面積及價(jià)格、租賃空置等情況，幫助制定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)化策略。
2.非工程設(shè)施設(shè)備資產(chǎn)分析
非工程設(shè)施設(shè)備的特點(diǎn)，就是更換率要高于工程設(shè)施設(shè)備，如電燈、辦公用具等，這些資產(chǎn)一方面要有原值、凈值、折舊等的統(tǒng)計(jì)計(jì)算，此外因?yàn)檫@些設(shè)備的新增頻率較高，因此需要一個(gè)獨(dú)立的、準(zhǔn)確的評(píng)估，例如每月新增資產(chǎn)總價(jià)值、當(dāng)月新增資產(chǎn)分布、當(dāng)月新增資產(chǎn)各類型價(jià)值等。
3. 工程設(shè)備設(shè)施資產(chǎn)分析
這類資產(chǎn)主要需要兩個(gè)方面的分析與監(jiān)控：年限分析和資產(chǎn)明細(xì)。因?yàn)楣こ淘O(shè)施設(shè)備會(huì)涉及到大修，因此年限分析非常重要，如使用年限分布、剩余年限分布、大修資產(chǎn)分布等，通過數(shù)據(jù)對(duì)這些資產(chǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)性的維修和管理。
圖7 永洪BI主題分析之資產(chǎn)管理
數(shù)據(jù)分析的意義，是為企業(yè)創(chuàng)造和實(shí)現(xiàn)價(jià)值。因此，永洪BI以企業(yè)價(jià)值出發(fā)點(diǎn)的數(shù)據(jù)分析體系搭建，可以使數(shù)據(jù)更加精準(zhǔn)的服務(wù)于企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營發(fā)展需求，為企業(yè)提供基于數(shù)據(jù)的科學(xué)預(yù)測(cè)決策，使數(shù)據(jù)的價(jià)值得到最大化的釋放。
圖8 永洪BI地產(chǎn)行業(yè)Demo
