在廣州，有一類房產常常被冠以“老破小”的稱號，它們因年代久遠、設施簡陋而備受詬病。然而，近期市場數據顯示，這類房產卻悄然回暖，引發了廣泛關注。
所謂“老破小”，通常指的是樓齡超過20年、建筑面積在70平方米以下的住宅。在過去幾年中，這類房產一度被視為市場的“邊緣角色”。2020年，廣州二手房市場中，樓齡20年以上、建面70平以內的房源成交占比僅為17.24%，達到了近五年的相對低潮。
然而，從2021年開始，“老破小”市場卻迎來了轉機。盡管整體市場波動不斷，但“老破小”的成交占比卻連續兩年上升，到2022年已增至19.77%。這意味著，在每五套成交的二手房中，就有一套是“老破小”。
進入2023年，廣州房地產市場整體遇冷，房價出現大幅下滑。然而，令人意想不到的是，“老破小”市場并未因此沉寂，反而展現出了一定的韌性。盡管成交占比有所回落，但仍保持在18%以上。到了2024年，“老破小”的成交量更是出現了反彈，累計成交4165套，比上一年增加了近一成。
這一變化背后，有哪些推動力量呢？從區域分布來看，天河區、白云區和增城區的“老破小”成交占比增長最為顯著。其中，天河區的棠下板塊和天河公園板塊尤為突出。棠下板塊的房價低廉，一套建面約44平的高樓層兩房總價僅需81萬，折合單價僅為1.8萬/平方米。而天河公園的環宇花園，相似戶型的成交總價更是從早兩年的120-123萬降至70.5萬，單價跌至2.8萬/平方米。
除了價格因素外，買家的需求變化也是推動“老破小”市場回暖的重要原因。隨著消費降級時代的到來，越來越多的剛需買家開始關注性價比更高的房源。而“老破小”雖然設施簡陋，但地段位置佳、地鐵商配全、上車門檻低，恰好滿足了這部分買家的需求。
為了進一步驗證這一趨勢，我們還將“老破小”的篩選條件進一步收緊，將房源成交樓齡提高至25年以上、面積不變、戶型范圍收窄至兩房及以下。結果顯示，這類更老、更不實用的房源在近五年中的成交占比也連年遞增，整體翻了一番。其中，海珠區、白云區、天河區的增量最為顯著。
即使在面積進一步收窄至40平方米以內的極端情況下，“老破小”在市場上的存在感仍然不強，但其占比卻一路攀升。尤其是白云區的景泰板塊和海珠區的東曉南板塊，這兩個區域在去年各自區域的成交占比都超過了三成。這表明，在房價高企的當下，越來越多的年輕人開始選擇這類性價比較高的房源作為自己的首套住房。
“老破小”市場在廣州房地產市場中仍然具有一定的生命力。盡管它們設施簡陋、年代久遠，但因其地段位置佳、地鐵商配全、上車門檻低等優勢，仍然吸引了不少剛需買家的關注。在消費降級的時代背景下，“老破小”或許將成為更多年輕人的首選。
對于是否值得入手“老破小”，這取決于每個人的具體需求和預算。但無論如何，我們都不能否認，“老破小”在廣州房地產市場中仍然扮演著重要的角色。
