8月13日，國(guó)美零售就長(zhǎng)期租賃協(xié)議公布了新進(jìn)展：對(duì)租賃事項(xiàng)提供了進(jìn)一步資料和說(shuō)明，并宣布于9月6日就該事項(xiàng)進(jìn)行股東特別大會(huì)。值得關(guān)注的是，這是國(guó)美零售在穩(wěn)步推進(jìn)“家·生活”戰(zhàn)略二階段背景下，積極創(chuàng)新線上線下深度零售模式，并就打造線下全場(chǎng)景的關(guān)鍵布局邁出的重要一步。
公告顯示，長(zhǎng)期租賃協(xié)議下，國(guó)美零售擬與控股股東旗下的國(guó)美管理簽訂租賃協(xié)議，即國(guó)美管理向上市公司出租三處物業(yè)的使用權(quán)，租期20年，交易代價(jià)為人民幣178.65億元。
外界對(duì)此猜測(cè)紛紛，國(guó)美是否具有租賃上百億物業(yè)的資金實(shí)力？布局三處物業(yè)，國(guó)美到底打的什么算盤(pán)？
事實(shí)上，從交易細(xì)節(jié)來(lái)看，此次交易對(duì)價(jià)是股權(quán)支付，即不會(huì)動(dòng)用國(guó)美零售賬上現(xiàn)金。而三處物業(yè)的布局，則是國(guó)美零售為推動(dòng)“家·生活”戰(zhàn)略深化延展的關(guān)鍵落子，國(guó)美零售正處于“家·生活”第二階段，這期間國(guó)美的每一次出手其實(shí)都有其深刻考量。
長(zhǎng)期租賃協(xié)議賦能 凝聚長(zhǎng)期發(fā)展信心
事實(shí)上，從租賃協(xié)議本身來(lái)看，這筆交易很公允合理，符合上市公司和股東的利益。
公告顯示，國(guó)美零售擬租賃的三處物業(yè)為國(guó)美商都、鵬潤(rùn)大廈和湘江玖號(hào)，分別位于北京中關(guān)村、北京朝陽(yáng)和湖南長(zhǎng)沙，租期分別自2021年7月1日及2023年3月1日開(kāi)始至2040 年12月31日截止。其中鵬潤(rùn)大廈因現(xiàn)有租約受限，租期將從2023年3月1日起，對(duì)于國(guó)美商都和湘江玖號(hào)，上市公司則享有一年免租金待遇。
三處物業(yè)整體租金178.65億元，國(guó)美零售將拆分成兩部分支付對(duì)價(jià)。其中175.76億元的對(duì)價(jià)以發(fā)行股份的方式支付；剩余約2.9億元通過(guò)向國(guó)美管理轉(zhuǎn)讓上市公司旗下Hudson Assets全部股權(quán)的方式支付。
將交易對(duì)價(jià)也成兩個(gè)部分來(lái)看：代價(jià)新股發(fā)行價(jià)為每股2.11港元，較公告前一交易日收盤(pán)價(jià)的每股1.51港元溢價(jià)約39.74%；較近日約0.86港元的收盤(pán)價(jià)溢價(jià)率達(dá)145.35%；較截至2020年底0.7港元的每股凈資產(chǎn)溢價(jià)約29倍。而高溢價(jià)發(fā)行水平下，一定程度上減輕了股東價(jià)值攤薄的影響。
代價(jià)股份發(fā)行后，國(guó)美零售控股股東黃光裕及其一致行動(dòng)人持有的國(guó)美零售的股權(quán)將由51.17%增加至65.52%，其中國(guó)美管理的權(quán)益將由約23.08%增加至45.69%。
也就是說(shuō)，溢價(jià)增持國(guó)美零售，充分顯示了，作為大股東的黃光裕對(duì)上市公司價(jià)值的認(rèn)可和長(zhǎng)期發(fā)展的信心，以及對(duì)這筆交易的誠(chéng)意。
交易的另一部分是以2.9億元向國(guó)美管理轉(zhuǎn)讓國(guó)美零售旗下Hudson Assets公司全部股權(quán)。
Hudson Assets是一家從事投資控股業(yè)務(wù)的公司，旗下有唯一資產(chǎn)為位于美國(guó)的一處物業(yè)，近兩年Hudson Assets經(jīng)營(yíng)效益較低，一定程度上拖累了國(guó)美零售的業(yè)績(jī)，而通過(guò)這筆租賃協(xié)議，國(guó)美零售將出表這部分冗余資產(chǎn)，增厚盈利，同時(shí)若該資產(chǎn)成功轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑖?guó)美零售錄得收益1.27億元。
市場(chǎng)普遍認(rèn)為，三處物業(yè)以使用權(quán)資產(chǎn)的形式裝入上市公司，總體價(jià)值178億元有失公允。但根據(jù)最新公告，國(guó)美零售為確保178億估值的公允合理，聘請(qǐng)了兩家獨(dú)立物業(yè)估值師，后者以現(xiàn)行市場(chǎng)租金水平的市場(chǎng)法評(píng)估后，分別對(duì)三處物業(yè)估值179.3億元和182.7億元，兩份價(jià)格均高于交易價(jià)。
這就意味著，非現(xiàn)金對(duì)價(jià)支付的方式，大幅減輕了國(guó)美零售的資金壓力；同時(shí)以租賃的形式確認(rèn)的使用權(quán)資產(chǎn)，保證了上市公司持續(xù)保持輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)。而隨著三處使用權(quán)資產(chǎn)并表,國(guó)美的凈資產(chǎn)也將隨之增加，國(guó)美的負(fù)債率也有望進(jìn)一步降低，資本結(jié)構(gòu)得以改善。
值得一提的是，為進(jìn)一步保證上市公司整體利益，這筆租賃協(xié)議還新增了補(bǔ)充協(xié)議。根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議，國(guó)美零售將擁有三處物業(yè)提前終止權(quán)。具體而言，當(dāng)國(guó)美商都和湘江玖號(hào)連續(xù)兩年的虧損超過(guò)相關(guān)租金的30%時(shí)；鵬潤(rùn)大廈若連續(xù)兩年的市場(chǎng)租金低于協(xié)議租金的70%時(shí)，國(guó)美零售將行使提前終止權(quán)。而若國(guó)美零售行權(quán)，租賃協(xié)議的對(duì)手方國(guó)美管理將向上市公司退還相關(guān)金額。
整體來(lái)看，過(guò)國(guó)美零售的長(zhǎng)期租賃協(xié)議鎖定長(zhǎng)期成本，減輕了上市公司在戰(zhàn)略發(fā)展期的資金壓力，有利于上市公司穩(wěn)定發(fā)展，長(zhǎng)期租賃的形式，也有利于上市公司線下物業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)期投入運(yùn)營(yíng)，同時(shí)出售Hudson Assets，進(jìn)一步優(yōu)化了國(guó)美零售資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，是其集中資源開(kāi)拓市場(chǎng)的重要一步。
打造線下零售新模式樣本 助推“家·生活”戰(zhàn)略升級(jí)
當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局確立了“以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)是已成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重中之重。7月份，商務(wù)部表態(tài)下半年采取六大舉措促消費(fèi)，其中包括“推動(dòng)新型消費(fèi)的加快發(fā)展，支持鼓勵(lì)傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)加快數(shù)字化、智能化改造，促進(jìn)線上線下更廣泛、更深入融合。”
此外，商務(wù)部等11部門(mén)印發(fā)的《城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)指南》則提出了“百城千圈”、重點(diǎn)發(fā)展品牌連鎖店、鼓勵(lì)“一店多能”、探索平臺(tái)化集成創(chuàng)新模式等。
租賃協(xié)議顯示，國(guó)美零售租賃的三處物業(yè)中，除鵬潤(rùn)大廈用作辦公區(qū)外，國(guó)美商都和湘江玖號(hào)將是其探索線下新零售服務(wù)模式的重大舉措。其中國(guó)美商都將被打造為以科技、體驗(yàn)為消費(fèi)場(chǎng)景的全品類(lèi)電器及電子消費(fèi)品展示售賣(mài)場(chǎng)所；湘江玖號(hào)將開(kāi)發(fā)成具備科技前沿潮流的地標(biāo)式城市綜合展廳，實(shí)現(xiàn)線上線下打通，以一站式服務(wù)滿足消費(fèi)者需求。
不難看出，國(guó)美零售的租賃協(xié)議與國(guó)家政策發(fā)展高度契合。而長(zhǎng)期租賃協(xié)議下，國(guó)美零售將引入創(chuàng)新型零售概念，以城市為單位，與知名品牌合力打造城市全品類(lèi)體驗(yàn)展示廳，相互賦能，形成場(chǎng)景互聯(lián)，實(shí)現(xiàn)共贏。
這利于國(guó)美零售“家·生活”戰(zhàn)略第二階段的深化升級(jí)，助推國(guó)美零售進(jìn)一步擴(kuò)大全國(guó)線上線下雙平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)的生態(tài)圈；同時(shí)也利于國(guó)美零售打造行業(yè)稀缺的核心價(jià)值，并以差異化產(chǎn)品和服務(wù)提升競(jìng)爭(zhēng)力。
在瞬息萬(wàn)變的商業(yè)環(huán)境中保持穩(wěn)定地可持續(xù)增長(zhǎng)是企業(yè)發(fā)展的核心追求，這要求企業(yè)首先在發(fā)展戰(zhàn)略上順應(yīng)政策和市場(chǎng)大方向。國(guó)美零售持續(xù)推進(jìn)的“家·生活”戰(zhàn)略立足行業(yè)趨勢(shì)，已經(jīng)走出一條可持續(xù)增長(zhǎng)路徑。
未來(lái)，國(guó)美將繼續(xù)全面推進(jìn)“家·生活”戰(zhàn)略第二階段，開(kāi)放平臺(tái)優(yōu)質(zhì)資源，強(qiáng)化線上線下運(yùn)營(yíng)能力，全力構(gòu)建在線、線下、供應(yīng)鏈、物流、大數(shù)據(jù)及云平臺(tái)、共享共建六大平臺(tái)，以科技、開(kāi)放、娛樂(lè)、共享的創(chuàng)新變革，持續(xù)用科技和智慧締造真快樂(lè)，滿足消費(fèi)者對(duì)美好生活的向往。
