我從今年三月開始找房子
最終在這個(gè)四月在靜安寺附近租下一套小高層
面積不大但位置很好，租金5800元/月，就當(dāng)我覺得租金有點(diǎn)貴的時(shí)候
房東那邊跟我說這套房去年這個(gè)時(shí)候還租的7600元/月
從7600到5800，前后大概23%的降幅
如果不是誆我，我想我的選題又來了
我將這個(gè)問題拋給一線中介，對(duì)方說太正常了，然后扔來一份數(shù)據(jù)
這是貝殼系租賃在全國(guó)7個(gè)城市的租金波動(dòng)數(shù)據(jù)
上海的租金不管是環(huán)比還是同比都有明顯下滑
具體的我展開跟大家說
可能是近半年來租賃市場(chǎng)的最大變化
01
“現(xiàn)在的租金對(duì)比去年輕松掉個(gè)20%”
這是市調(diào)過程中中介小哥們叨叨最多的一句
全市情況是不是都如此，我拿到3個(gè)核心數(shù)據(jù)
首先是貝殼的租金環(huán)比，今年1季度環(huán)比去年4季度
環(huán)比下跌了3%左右，跌幅不大，也就是5000元月租降了150元
不對(duì)勁的地方是租賃旺季居然敵不過去年底的租賃淡季
接著我對(duì)比了今年1季度跟去年1季度，同比跌幅居然達(dá)到10%
這還是平均跌幅，也就是說至少有相當(dāng)部分租金跌幅是在20%左右
根據(jù)過往租金數(shù)據(jù)，5%以內(nèi)的波動(dòng)都是正常范圍
也就是5000月租的房子分別的旺季跟淡季漲250元跟降250元都正常
去年10月也是上海租賃低谷，那時(shí)候10月租金單價(jià)同比下降了6%
這些數(shù)字對(duì)比今天的10%不是一個(gè)量級(jí)
所以上海的租金經(jīng)歷了什么
我市調(diào)了全市14個(gè)區(qū)的2-3個(gè)核心板塊的一室戶租金的變化
哪怕是一室戶這種較為堅(jiān)挺的租賃產(chǎn)品，這個(gè)4月租金水平對(duì)比去年4月也要下滑8.7%
考察對(duì)象為同小區(qū)同戶型的中等樓層中等裝修的租金同比波動(dòng)，注：外環(huán)內(nèi)一室戶為30-40平左右，外環(huán)外一室戶在40-50平左右
嘉定安亭的紅梅小區(qū)一室戶月租去年4月2850元左右，今年4月2350元左右
南翔一室戶月租去年4月3000元左右，今年4月2700元左右
松江九亭的青春驛站小區(qū)的租金同比去年4月降幅達(dá)到10%
印象最深的是我剛來上海租過的寶山楊行的富楊路223弄
一室戶月租從去年2700元降到今年2000元，直接跌回我剛來上海的2016年
這波跌價(jià)里有兩類房子跌的比較多
一類是市中心老破小
楊浦的中原還有五角場(chǎng)的次新租賃價(jià)格還比較堅(jiān)挺，但老房子租金降幅超10%
我踩盤的靜安那種新式里弄里的老房子，已經(jīng)不是降幅問題
而是降價(jià)也沒人愿意租，踩著木樓梯吱呀呀，一樓公區(qū)還有人做飯，我自己看到這樣的房子也是扭頭就走
還有一類就是大戶型
市調(diào)的幾乎所有板塊里一室戶是所有面積段跌幅最小的，越大戶型跌的越多
五角場(chǎng)的兩房降幅超過10%
靜安的中凱城市之光兩室租金去年11000元/月，今年7500元/月
中山公園的門店經(jīng)理跟我說，去年4月他們門店租賃營(yíng)業(yè)額20萬左右，今年減半
中介小哥們對(duì)租金價(jià)格描述最多的一句就是
去年的成交價(jià)今年的掛牌價(jià)
有幾位從事租賃五六年的中介小哥說這種跌法沒怎么見過
02
那這樣的租金下滑，背后的租賃開單量一定很少吧
奇怪的是訂單量反而能維持基本的平穩(wěn)
就算有降低的但是跟租金的跌幅比起來灑灑水
這方面我拿到了一個(gè)核心數(shù)據(jù)
租賃關(guān)于成交訂單的計(jì)算有個(gè)大三月的概念，就是過年后截至三月底
今年的大三月貝殼的租賃訂單數(shù)量在2.58萬套左右，算不錯(cuò)的
這里面包括了省心租出房、普租、鏈家自如出房
其中省心租的數(shù)據(jù)接近8000多套，對(duì)比往年也是正常數(shù)據(jù)
所以成交單量在成交價(jià)格面前顯得情緒穩(wěn)定的多
我市調(diào)了全市范圍的核心板塊單門店的開單量情況
在我市調(diào)的14個(gè)區(qū)的40多個(gè)板塊里他們對(duì)比去年同期的開單量
平均跌幅控制在14.6%左右，其中20%的板塊開單量跟去年沒發(fā)生變化
該板塊內(nèi)核心門店今年4月租賃開單同比去年4月開單情況
寶山的區(qū)中心淞寶，價(jià)格雖然下滑，但是陪讀的人還跟去年一樣多
臨港的海灣，因?yàn)楦浇猩蠋煷蟾街小⒏叫〉葘W(xué)校，周邊學(xué)生撐起租賃市場(chǎng)
浦東花木的小哥跟我說今年跟去年差不多的開單量，只不過今年過來租賃的人有不少是從外灘或者陸家嘴過來的，租金消費(fèi)降級(jí)也是部分板塊的客戶動(dòng)力之一
還有些板塊的租賃單量不降反增
徐匯濱江附近涌入不少阿里巴巴園區(qū)過來的企業(yè)，附近租賃需求也起來了
楊浦新江灣城一房難求，這里去年10月開始就陸續(xù)有企業(yè)從漕河涇搬入
我們都嫌有點(diǎn)遠(yuǎn)的朱家角因?yàn)榄h(huán)境好還涌入不少自由工作者
最讓我沒想到的是保租房
我三月找房的時(shí)候也開始關(guān)注保租房，因?yàn)榫瓦B靜安也有保租房可以選
開業(yè)當(dāng)天我跟著同事去了現(xiàn)場(chǎng)，從現(xiàn)場(chǎng)的火爆也感受到了上海的租賃需求
這就讓我有點(diǎn)不解了
往往租金下滑伴隨著訂單量的減少
也就是租房的人變少了，房屋空置變多，房東會(huì)降價(jià)出租
但現(xiàn)在是租房的人還在，可租金自己往下走了
一句以價(jià)換量也解釋不通，因?yàn)榱糠€(wěn)價(jià)跌幾乎是同時(shí)發(fā)生
所以現(xiàn)在的租賃市場(chǎng)到底發(fā)生了什么
我從今年三月開始找房子
最終在這個(gè)四月在靜安寺附近租下一套小高層
面積不大但位置很好，租金5800元/月，就當(dāng)我覺得租金有點(diǎn)貴的時(shí)候
房東那邊跟我說這套房去年這個(gè)時(shí)候還租的7600元/月
從7600到5800，前后大概23%的降幅
如果不是誆我，我想我的選題又來了
我將這個(gè)問題拋給一線中介，對(duì)方說太正常了，然后扔來一份數(shù)據(jù)
這是貝殼系租賃在全國(guó)7個(gè)城市的租金波動(dòng)數(shù)據(jù)
上海的租金不管是環(huán)比還是同比都有明顯下滑
具體的我展開跟大家說
可能是近半年來租賃市場(chǎng)的最大變化
01
“現(xiàn)在的租金對(duì)比去年輕松掉個(gè)20%”
這是市調(diào)過程中中介小哥們叨叨最多的一句
全市情況是不是都如此，我拿到3個(gè)核心數(shù)據(jù)
首先是貝殼的租金環(huán)比，今年1季度環(huán)比去年4季度
環(huán)比下跌了3%左右，跌幅不大，也就是5000元月租降了150元
不對(duì)勁的地方是租賃旺季居然敵不過去年底的租賃淡季
接著我對(duì)比了今年1季度跟去年1季度，同比跌幅居然達(dá)到10%
這還是平均跌幅，也就是說至少有相當(dāng)部分租金跌幅是在20%左右
根據(jù)過往租金數(shù)據(jù)，5%以內(nèi)的波動(dòng)都是正常范圍
也就是5000月租的房子分別的旺季跟淡季漲250元跟降250元都正常
去年10月也是上海租賃低谷，那時(shí)候10月租金單價(jià)同比下降了6%
這些數(shù)字對(duì)比今天的10%不是一個(gè)量級(jí)
所以上海的租金經(jīng)歷了什么
我市調(diào)了全市14個(gè)區(qū)的2-3個(gè)核心板塊的一室戶租金的變化
哪怕是一室戶這種較為堅(jiān)挺的租賃產(chǎn)品，這個(gè)4月租金水平對(duì)比去年4月也要下滑8.7%
考察對(duì)象為同小區(qū)同戶型的中等樓層中等裝修的租金同比波動(dòng)，注：外環(huán)內(nèi)一室戶為30-40平左右，外環(huán)外一室戶在40-50平左右
嘉定安亭的紅梅小區(qū)一室戶月租去年4月2850元左右，今年4月2350元左右
南翔一室戶月租去年4月3000元左右，今年4月2700元左右
松江九亭的青春驛站小區(qū)的租金同比去年4月降幅達(dá)到10%
印象最深的是我剛來上海租過的寶山楊行的富楊路223弄
一室戶月租從去年2700元降到今年2000元，直接跌回我剛來上海的2016年
這波跌價(jià)里有兩類房子跌的比較多
一類是市中心老破小
楊浦的中原還有五角場(chǎng)的次新租賃價(jià)格還比較堅(jiān)挺，但老房子租金降幅超10%
我踩盤的靜安那種新式里弄里的老房子，已經(jīng)不是降幅問題
而是降價(jià)也沒人愿意租，踩著木樓梯吱呀呀，一樓公區(qū)還有人做飯，我自己看到這樣的房子也是扭頭就走
還有一類就是大戶型
市調(diào)的幾乎所有板塊里一室戶是所有面積段跌幅最小的，越大戶型跌的越多
五角場(chǎng)的兩房降幅超過10%
靜安的中凱城市之光兩室租金去年11000元/月，今年7500元/月
中山公園的門店經(jīng)理跟我說，去年4月他們門店租賃營(yíng)業(yè)額20萬左右，今年減半
中介小哥們對(duì)租金價(jià)格描述最多的一句就是
去年的成交價(jià)今年的掛牌價(jià)
有幾位從事租賃五六年的中介小哥說這種跌法沒怎么見過
02
那這樣的租金下滑，背后的租賃開單量一定很少吧
奇怪的是訂單量反而能維持基本的平穩(wěn)
就算有降低的但是跟租金的跌幅比起來灑灑水
這方面我拿到了一個(gè)核心數(shù)據(jù)
租賃關(guān)于成交訂單的計(jì)算有個(gè)大三月的概念，就是過年后截至三月底
今年的大三月貝殼的租賃訂單數(shù)量在2.58萬套左右，算不錯(cuò)的
這里面包括了省心租出房、普租、鏈家自如出房
其中省心租的數(shù)據(jù)接近8000多套，對(duì)比往年也是正常數(shù)據(jù)
所以成交單量在成交價(jià)格面前顯得情緒穩(wěn)定的多
我市調(diào)了全市范圍的核心板塊單門店的開單量情況
在我市調(diào)的14個(gè)區(qū)的40多個(gè)板塊里他們對(duì)比去年同期的開單量
平均跌幅控制在14.6%左右，其中20%的板塊開單量跟去年沒發(fā)生變化
該板塊內(nèi)核心門店今年4月租賃開單同比去年4月開單情況
寶山的區(qū)中心淞寶，價(jià)格雖然下滑，但是陪讀的人還跟去年一樣多
臨港的海灣，因?yàn)楦浇猩蠋煷蟾街?、附小等學(xué)校，周邊學(xué)生撐起租賃市場(chǎng)
浦東花木的小哥跟我說今年跟去年差不多的開單量，只不過今年過來租賃的人有不少是從外灘或者陸家嘴過來的，租金消費(fèi)降級(jí)也是部分板塊的客戶動(dòng)力之一
還有些板塊的租賃單量不降反增
徐匯濱江附近涌入不少阿里巴巴園區(qū)過來的企業(yè)，附近租賃需求也起來了
楊浦新江灣城一房難求，這里去年10月開始就陸續(xù)有企業(yè)從漕河涇搬入
我們都嫌有點(diǎn)遠(yuǎn)的朱家角因?yàn)榄h(huán)境好還涌入不少自由工作者
最讓我沒想到的是保租房
我三月找房的時(shí)候也開始關(guān)注保租房，因?yàn)榫瓦B靜安也有保租房可以選
開業(yè)當(dāng)天我跟著同事去了現(xiàn)場(chǎng)，從現(xiàn)場(chǎng)的火爆也感受到了上海的租賃需求
這就讓我有點(diǎn)不解了
往往租金下滑伴隨著訂單量的減少
也就是租房的人變少了，房屋空置變多，房東會(huì)降價(jià)出租
但現(xiàn)在是租房的人還在，可租金自己往下走了
一句以價(jià)換量也解釋不通，因?yàn)榱糠€(wěn)價(jià)跌幾乎是同時(shí)發(fā)生
所以現(xiàn)在的租賃市場(chǎng)到底發(fā)生了什么
?03
看完庫(kù)存我就明白了
得益于一線租賃作業(yè)人員的幫助我發(fā)現(xiàn)平穩(wěn)的租賃成交訂單背后
并沒有平穩(wěn)的庫(kù)存和掛牌率以及去化周期
相反的成交量平穩(wěn)的背后是
更高的庫(kù)存、更高的掛牌率、更長(zhǎng)的去化周期
首先庫(kù)存，鏈家一位從業(yè)7年的租賃小哥跟我說
兩三年前后臺(tái)的租賃庫(kù)存還在2-3萬套上下，但今天已經(jīng)來到6-7萬套
尤其近期因?yàn)槎謨r(jià)格下滑，不少房東選擇將原本掛二手的房子轉(zhuǎn)掛租賃
庫(kù)存變高背后兩個(gè)原因
首先不少小區(qū)的租賃掛牌率上來了
這是機(jī)構(gòu)租賃里負(fù)責(zé)收房的小伙伴過去半年最常見現(xiàn)象
比如龍柏二村，一共186棟、2658戶
去年在鏈家的租賃掛牌差不多在15-20套，今年掛牌加上后臺(tái)未展示的已經(jīng)來到30套上下
高端更是如此，尚海灣豪庭大概2170戶
去年在鏈家的租賃掛牌在30套左右，現(xiàn)在加上未展示的已經(jīng)超出50套
其次單套租賃房源的去化周期翻倍了
就是單套房源投入后臺(tái)掛牌庫(kù)的時(shí)候，它多久可以租掉
鏈家某租賃條線的大區(qū)負(fù)責(zé)人跟我說
鏈家的這個(gè)數(shù)據(jù)在2021年的時(shí)候大概是13-18天
去年年中的時(shí)候來到28-30天
而今年這個(gè)數(shù)據(jù)是已經(jīng)接近40天
去化周期跟房租有什么關(guān)系
以尚海灣豪庭某大戶型為例，月租2.8萬左右的大戶型過去大概20天能租掉
但今年同樣的房子得100天才能租掉
你說這時(shí)候房東能不降價(jià)么
所以從去年到今年尚海灣豪庭同戶型月租已經(jīng)從2.8萬降到2.2萬
所以最后你會(huì)發(fā)現(xiàn)一條這樣的邏輯線
賣不掉的二手轉(zhuǎn)租賃+租不掉的房變多-->單小區(qū)掛牌率走高
但租房需求還是那么多+尤其保租房的大量投入-->后臺(tái)庫(kù)存開始變多
于是很自然市場(chǎng)上單位房源的去化周期開始拉長(zhǎng)
這也是為什么我們會(huì)看到租賃需求沒有減少，但是租賃價(jià)格卻降低了
背后的最底層原因是大家的租賃選擇變多了
04
這就是眼下租賃市場(chǎng)的最真實(shí)現(xiàn)狀
租房的需求還在那，但租金卻大幅下滑
這背后最大的因素就是租賃房源的增多，包括了保租房的投入
這些因素推高了租賃庫(kù)存，拉長(zhǎng)了單位房源去化周期
最終都體現(xiàn)在房租下滑這一點(diǎn)上
而我的租金降幅超20%的小房子就是此時(shí)此刻成千上萬套降價(jià)房源之一
不過看著眼前靜安寺的小夜景，背后有一個(gè)點(diǎn)讓我陷入一點(diǎn)點(diǎn)思考
你說保租房的大量入市上海會(huì)想不到租金下滑么
我覺得這是意料之中的事
但如此情況下上海依然在做保租房投入
以前我們看到的保租房還在閔行莘莊這些地方
但今天你在黃浦、靜安這些地方都有保租房的選項(xiàng)
我們有的同事剛來上海就從網(wǎng)上渠道找到美蘭湖的保租房
我同事貝貝從老房子換到靜安區(qū)的保租房，房間條件更好了租金還沒變
這座城市正在以更低的生活成本讓來這里的年輕人有個(gè)家
而保租房的投入充盈了租賃房源的同時(shí)
也客觀上降低了其他租賃房源的租金
拋開經(jīng)濟(jì)學(xué)里關(guān)于房租問題的探討方向不談
單租金下滑這點(diǎn)是真的降低了我和我的同事們的生活成本
我同事喬不絲從安亭搬到徐涇北城，半年前這里的三房月租還在4400元左右
半年后的今天月租已經(jīng)來到4000出頭
正在換房的其他同事也是如此
同樣的租金現(xiàn)在可以租到更好的房子，或者同樣的房子月租卻打了9折
這樣的租賃情況正在全市上演
市調(diào)過程中我還聽到很多這樣的聲音
租賃小哥們漸漸發(fā)現(xiàn)我們對(duì)于房子的顏值、質(zhì)量都有了更高的要求
這背后不是我們的審美突飛猛進(jìn)，而是我們可以挑選的底氣
眼下的租賃市場(chǎng)正在重新洗牌，也在重新開局
以上為正文，來自巧克麗麗
