文|國(guó)民經(jīng)略 凱風(fēng)
搶人、托樓市，這一次全都要。
日前，南京發(fā)布新政，在本市城鎮(zhèn)地區(qū)擁有合法穩(wěn)定住所（即取得合法產(chǎn)權(quán)住房）人員，可以申請(qǐng)本人戶口遷入該住房，配偶、未婚子女等可隨遷。
作為經(jīng)濟(jì)TOP10城市，南京繼放開大學(xué)生落戶、郊區(qū)落戶、降低積分落戶門檻之后，又一次祭出大招。
多年前盛行一時(shí)的“買房落戶”再次登場(chǎng)，能激起多大水花？
01
買房送戶口，還有多大吸引力？
早在20多年前，上海就曾出臺(tái)“藍(lán)印戶口”政策，外地人在滬買房可獲得準(zhǔn)戶口，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間可轉(zhuǎn)為正式戶口。
寸土寸金的上海，戶口一直都是稀缺資源，落戶門檻之高讓無(wú)數(shù)人望而卻步，當(dāng)年“買房落戶”對(duì)樓市刺激效應(yīng)可見(jiàn)一斑。
后來(lái)，藍(lán)印戶口被全面叫停，而限購(gòu)政策橫空出世，直到今天上海都是樓市調(diào)控、落戶政策最嚴(yán)的城市，只有北京能與之匹敵。
京滬的戶口含金量自然極高，但對(duì)于絕大多數(shù)二線城市來(lái)說(shuō)，“買房落戶”是否還有吸引力？
時(shí)代不同了。當(dāng)年戶籍門檻森嚴(yán)，隨便一個(gè)大城市的戶口，都足以引發(fā)無(wú)數(shù)人瘋搶。
然而，隨著新一輪戶籍改革落地，零門檻落戶已經(jīng)遍地開花，幾乎所有三四線城市都已取消落戶限制。
就連一些超大特大城市，戶籍門檻同樣形同虛設(shè)。鄭州、沈陽(yáng)、石家莊等地，只要擁有具有合法穩(wěn)定就業(yè)或合法穩(wěn)定住所，都能落戶。
換言之，無(wú)論買不買房，無(wú)論有沒(méi)有房，哪怕只是租房，都能在絕大多數(shù)城市零門檻落戶。
但是，還有部分大城市，戶籍門檻沒(méi)有完全松綁，落戶之門并未對(duì)所有人都開放。
前不久，江蘇發(fā)布落戶新政，除南京、蘇州市區(qū)外，擬全面取消落戶限制政策。
無(wú)獨(dú)有偶，廣東的落戶新政，廣州、深圳等中心城市不在其列；浙江的零門檻落戶新政，也將杭州中心城區(qū)排除在外。
在廣州、深圳、南京、杭州等地，大學(xué)生可直接落戶，但存在年齡限制，而一般人員只能借助“積分落戶”突圍。
積分落戶，不僅名額有限，而且需要一定社保或個(gè)稅年限，排隊(duì)者不計(jì)其數(shù)。
眾所周知，落戶門檻的高低，與戶口含金量往往成正比。
京滬處于第一檔，廣深寧杭等處于第二檔，其戶口背后附著的教育、醫(yī)療、就業(yè)、保障房等資源，仍有一定吸引力。
南京政策效果有待評(píng)估，要是京滬能買房落戶，等待的人恐怕能一路排到幾十公里外。
02
買房送戶口，究竟是搶人還是托樓市？
其實(shí)，這不是一道非此即彼的選擇題，而是既要又要還要的時(shí)代命題。
高峰時(shí)期，南京樓市熱度力壓北上廣深，房?jī)r(jià)一度比肩廣州，成為當(dāng)之無(wú)愧的省會(huì)房?jī)r(jià)第二城。
然而，曾經(jīng)的“房?jī)r(jià)四小龍”之一，一度上演無(wú)數(shù)次萬(wàn)人搶房熱潮的南京樓市，早已從高位開始回落，幅度之大遠(yuǎn)超一般城市。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，2024年3月，南京新房房?jī)r(jià)同比下降6.5%，二手房房?jī)r(jià)同比下降9.5%，在主要城市中降幅居前。
這還只是過(guò)去一年的數(shù)據(jù)，而當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)調(diào)整了兩年多。
根據(jù)第三方平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，南京全市均價(jià)已跌破3萬(wàn)元大關(guān)，部分熱門樓盤房?jī)r(jià)已經(jīng)回到了7年前。
這一趨勢(shì)仍未止住。
根據(jù)我愛(ài)我家南京研究院數(shù)據(jù)，2024年一季度，南京新房住宅成交量3961套（不含高淳、溧水），環(huán)比下滑60%；成交總金額約143.24億元，環(huán)比下跌59.5%。
無(wú)論是房?jī)r(jià)調(diào)整幅度之大，還是樓市成交量降幅之巨，南京面臨的形勢(shì)都比一般城市更為嚴(yán)峻。
事實(shí)上，南京早已開啟了松綁之路。從認(rèn)房不認(rèn)貸到全面取消限購(gòu)，從多區(qū)執(zhí)行房票政策到降低房貸利率、首付，再到部分區(qū)域發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，不一而足。
然而，正如重要會(huì)議所做出的判斷，樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化，才是一切問(wèn)題的核心，簡(jiǎn)單的松綁效果勢(shì)必有限。
所以，復(fù)蘇之路道阻且長(zhǎng)，此番買房落戶新政究竟能激起多大的水花，不妨拭目以待。
03
樓市只是短期需要，搶人才是第一位的。
日前，各地公布最新人口數(shù)據(jù)，合肥以21.9萬(wàn)的增量位居各大城市之首，鄭州、杭州、西安、成都等省會(huì)均超10萬(wàn)人。
這被認(rèn)為是強(qiáng)省會(huì)的勝利，但作為全國(guó)第5大省會(huì)的南京，僅增長(zhǎng)5.6萬(wàn)人，位居中游。（《參閱《瘋狂“虹吸”！強(qiáng)省會(huì)，又跑贏了》）
尷尬的是，一個(gè)憑著“徽京”之名頻繁出圈的省會(huì)，人口增量卻連續(xù)多年跑輸名義上的安徽省會(huì)合肥。
增量跑輸合肥不是問(wèn)題，但南京一直徘徊在千萬(wàn)人口俱樂(lè)部邊緣，多年不得其門而入，才是最大的問(wèn)題所在。
目前，我國(guó)已有17個(gè)千萬(wàn)人口大市，長(zhǎng)三角占據(jù)其三，而合肥、南京、寧波、溫州、徐州都成為長(zhǎng)三角第4個(gè)千萬(wàn)人口大市的有力競(jìng)奪者。
合肥已經(jīng)領(lǐng)跑一步。2018年到2023年，合肥人口從893.2萬(wàn)增加到985萬(wàn)，大增超過(guò)100萬(wàn)人，按照年平均增量，最遲明年就有望晉級(jí)千萬(wàn)人口大市。
與之對(duì)比，同期南京常住人口從924萬(wàn)增加到954.7萬(wàn)人，僅增長(zhǎng)30萬(wàn)人，按照這一趨勢(shì)，想要邁過(guò)千萬(wàn)大關(guān)，可能要等到2030年前后。
換言之，在千萬(wàn)人口俱樂(lè)部之爭(zhēng)中，南京已經(jīng)落后了一個(gè)身位。
要知道，南京十四五規(guī)劃曾立下宏大目標(biāo)：
到2025年常住人口突破千萬(wàn)、經(jīng)濟(jì)總量突破兩萬(wàn)億元，并晉級(jí)為超大城市。
如今，只剩下一年多時(shí)間，南京三大目標(biāo)，或許只有GDP總量存在突圍機(jī)會(huì)，人口總量和超大城市仍舊是傳說(shuō)。
經(jīng)濟(jì)上的2萬(wàn)億，懸念不大。
2023年南京GDP已達(dá)1.74萬(wàn)億元，位列全國(guó)第10位。只要能保持正常增速，未來(lái)兩年邁過(guò)2萬(wàn)億，并非沒(méi)有可能。
人口上的千萬(wàn)，卻沒(méi)有那么簡(jiǎn)單。
隨著全國(guó)人口大盤見(jiàn)頂，城市之間的人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)從增量博弈變成存量博弈，人口增長(zhǎng)遠(yuǎn)比過(guò)去更難。
同時(shí)，南京雖然經(jīng)濟(jì)實(shí)力更強(qiáng)，且有全國(guó)第一個(gè)跨省都市圈的支撐，但自身并非傳統(tǒng)強(qiáng)省會(huì)，無(wú)法如成都、合肥一樣虹吸省內(nèi)人口。
且不說(shuō)江蘇素有“散裝大省”之稱，“十三太保”都能獨(dú)當(dāng)一面，再加上上海、蘇州等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的存在，省會(huì)難以形成強(qiáng)中心模式。
所以，這些年，南京一直都在松綁落戶門檻，拼命搶人，試圖扭轉(zhuǎn)這一不利局面。
無(wú)論如何，城市競(jìng)爭(zhēng)，不進(jìn)則退，再不動(dòng)手搶人就晚了。
