“剛繳了幾萬意向金，還在等舊房估價。”今年“五一”假期前，王慧幫父母做了一個決定，將南京玄武區70平方米左右的“老破小”置換到棲霞區國企開發的一個改善盤。
但王慧對于這一決定也并不十分篤定。她表示，父母過去幾十年都住在主城區沒有電梯的老房子，近年來她萌生了為父母換房的想法，奈何猶豫之際，房價已進入下行通道。近一年，老房子掛牌價連降數次，依然“捂在手里”。“政府收購或許是一種辦法，但如果評估價太低，我會考慮再退回意向金。”
王慧提到的“政府收購”是商品住房“以舊換新”的一種模式，即由國企平臺或開發商收購舊房，售房款用于購買指定新房。相較于房企聯合經紀機構對舊房優先推售，在一定期限內售出舊房、購買新房的模式，上述“直接收購”式的“以舊換新”模式還較為“小眾”。但這一模式既解決了舊房“賣不出去”的問題，又形成核心區的保障房新增供應，一經推出，受到業界廣泛關注。
目前，全國已有超過50個城市表態支持住房“以舊換新”，但根據第一財經記者不完全統計，今年以來，僅有江蘇南通（如皋、海安、啟東）、南京、無錫（梁溪區）、揚州、蘇州（太倉、相城區），河南鄭州，安徽宣城等不到10個地級市開展“收舊換新”。
“收舊換新”，業主埋單嗎
王慧家庭換房的契機是4月底南京出臺最新版“以舊換新”政策。
南京1.0版的“以舊換新”起始于去年9月南京房地產業協會、南京市房地產經紀行業協會聯合發布的《關于促進一二手房聯動支持“賣舊換新”住房改善需求的通知》。該版本采取的是目前最普遍的“以舊換新”模式——開發商與中介合作，中介優先售房。但根據市場機構監測，南京推行的“換新購”參加的企業雖不少，但市場積極性不高，效果不明顯。
時隔半年多，南京引入了“收舊換新”這一新的“以舊換新”模式。4月27日，南京安居建設集團發布關于開展存量住房“以舊換新”試點活動的公告，提出試點期間，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%。存量住房收購價格以評估價為依據。
按照計劃，首批試點限額2000套，活動期限截至今年12月31日。這是近期地方性商品住房“收舊換新”中，一次性釋放房源量較多的城市。
“但大部分較偏遠，戶型也偏大，屬于高端改善型，再出20％也是一筆不小的投入。”有當地“置換”觀望者表示。
“南京房產微政務”微信公號的“房源超市”顯示，此次試點涉及14個項目，戶型多在120~300平方米之間，有項目在簡介中也言明是“藏品級大宅”。王慧相中的棲霞區的“頤和四季府”，是試點中為數不多擁有89平方米、108平方米戶型的項目，但售價也略高于周圍商品房，且為尾盤去化。
“89平方米已經售完，其他戶型還可以選。”南京鏈家中介小侯9日告訴記者。但他也表示，受“置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%”限制，“政策的初衷就是鼓勵往更大戶型換房”。
根據多地新政，舊房需要在144平方米或者120平方米以下。換言之，如果業主有意“賣大買小”，難以被當前多地“收舊買新”的新政所惠及。
“事實上，這類群體并不在少數。比如，有的家庭，子女去外地上學和工作，家長不再需要大房子了。再如，有的業主收入下降了，不愿意為大房子交更多物業費、保潔費等，希望換小一點的房子。”一名接近地方住建系統的人士對記者表示，他認為“新房一定要比舊房價高”，這一限制不一定與“換房”群體的需求匹配。
此外，如果舊房尚有抵押貸款或者建成年份太早，也無法享受新政。在南京、南通、鄭州等多地出臺的“收舊買新”政策中均明確，存量房需要“不存在抵押或擔保等情況”。對于房齡，鄭州要求在15年以內，南通部分地市要求20年以內。
學區，是另一個讓改善型家庭望而卻步的問題。目前在多數試點城市，“收回”的舊房均在主城區，“換新”的房源則往往在主城區之外，教育等配套資源仍待完善。
江蘇太倉是本輪最早開啟“收舊換新”的城市，在去年的試點中，當地政府了解到了這一制約需求釋放的因素。根據該市今年1月出臺的新一輪“收舊換新”方案，自《存量商品房買賣合同》簽訂生效之日起2年內，教育行政部門保留“以舊換新”置換成功的居民家庭在存量商品房施教服務區的入學資格。
除了上述情況，如果和市場化置換相比，國資收購的性價比不高，改善族也有可能不為新政埋單。
就新房定價而言，“收舊換新”與市場化買新差異不大。以南京為例，第一財經了解到，南京采取“一房一價”，價格并非參照標價，而是依據售樓處實際優惠情況，有的房源折扣力度可以達到8.5折左右。
但舊房估價卻存在較大不確定性。第一重“不確定性”體現在估價標準在機構間、城市間存在差異，且估價細則透明度不高。
比如，根據江蘇南通啟東2月份開啟的“收舊換新”，舊房價格評估只計算毛坯價。
大部分試點城市沒有對估價標準進行干預，而是將權限交給市場化評估機構。然而，這也牽引出了第二重“不確定性”——估價機構的遴選存在區域差異。
記者梳理發現，大多數“收舊換新”的城市均采取第三方估價，評估單位通常有三家，取排序中間的評估值作為最終收購價格，換購人不承擔評估費用。但不同城市估價機構的具體遴選方式不一樣。
有的城市采取公開招標。比如，蘇州市人民政府網站1月26日發布“蘇州市相城住房租賃有限公司關于‘收舊購新’舊房評估的中標公告”，共三家單位中標。
海安市住建局住房保障與房地產監管科科長丁云峰4月份公開表示，在該市，目前舊房議價是以市面上二手房的納稅指導價為基礎，在這個基礎上進行上下浮動，雙方議價完畢后即可選購新房，由江蘇銀行開具與二手房等價的房票作為新房首付款的流水進入按揭貸款環節，然后雙方網簽，進行交易。
鄭州4月1日發布的“促進房產市場‘賣舊買新、以舊換新’工作方案”提出，由該市住宅與房地產業協會指導、協調優秀房地產經紀機構、房地產評估機構為全市二手住房收換購工作提供房源信息和評估服務。
在南京，首次試點的估價工作還沒有完全開展。南京安居建設集團相關工作人員告訴記者，為了保障估價的公平和客觀，會有三家評估機構分開上門進行房屋估價。
“還是比較忐忑。”王慧表示，有市場中介人士對其分析稱，國資收購的價格可能低于市場價，學區等額外的溢價因素也大概率不會納入。“如果小區這時候有房源成交價再‘跳水’，會不會影響成交？如果同小區有其他房源已經進行估價，是否會影響到下一處估價房源？”王慧提出疑問。
不過，前述接近地方住建系統的人士認為，以評估方式進行定價，如果評估的方法科學、評估選取的比較案例適當、評估的結果準確，以此定價還是比較客觀的。“不太可能出現脫離市場預期的情況，并且要有足夠的吸引力，否則老百姓都會選擇退意向金。”
國資入局的城市數會增多嗎
前述接近地方住建系統的人士透露，他所在的城市近期圍繞“以舊換新”開了不少次會，也考察了一些試點城市，但至今仍沒有決定是否加入。
至于國資入局的“收舊換新”模式，他認為，地方國資參與的積極性不會太高。“關鍵是回收用來做什么，是否能達到國有資產保值增值的目標。”
目前，多數試點城市，國資企業回收的住房多用于保障房、人才公寓等。
但這與此前通過市場化手段，將零散存量房源“納保”相比，是截然不同的兩種模式。國資企業“下場”買入存量房，再將其納入保障房體系，是一種重資產投入，該種收購模式對城投公司及地方政府資金占用大，而且后續的保障性租賃住房還需追加改造投入，且未來回款周期較長。
中國社科院研究員王業強對第一財經分析說，國企的財務能力和債務約束受限，低價收購一部分區位優、配套好、價格低的中小戶型普通商品住房作為保障性租賃住房或人才房是可以實現的。但在二手房庫存較大的地方，大規模收購二手房是很難實現的。
“‘國資入局兜底收房’只是房地產庫存的轉移，即使有政策優惠，也很難真正實現庫存的去化。”王業強認為，綜合來看，只有那些經濟比較發達，政府財力比較強，有潛在人口流入的大城市可以跟進試點。因為這些城市潛在的剛需暫時受到壓制，待市場轉好，國企收購的二手房有可能快速實現去化。
成都市城市建設發展研究院副院長馮波進一步對第一財經表示，地方國資兜底收購二手房，主要面臨幾個問題：一是部分地方平臺公司債務率較高，收購資金緊缺；二是房地產市場仍處在調整過程中，收購后的二手房能否實現國有資產“保值增值”要求，仍有很大不確定性；三是平臺公司不一定具備房地產經營管理能力，有效管理和利用收購房源，面臨經營管理人才、技術和資金等問題。
出于地方國資“收儲”能力有限、意愿不強等多重因素，迄今地方“收舊換新”的體量整體不大。加之政策惠及人群有限，成交體量更是受限，截至目前，這一模式效果不彰。
以鄭州為例，根據前述“賣舊買新、以舊換新”工作方案，鄭州城市發展集團有限公司收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房先行在金水區、鄭東新區等區域進行試點，試點期間完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”500套，逐步在主城區全面實施，全年計劃完成5000套。
截至4月底，經初審，鄭州市符合收購條件的房源達194套，共有27套房源客戶確認換房意向。
同月，江蘇海安公布的數據顯示，今年計劃實施“以舊換新”100套。截至4月初，活動報名累計超過400組，其中，已成交15套，還有23套正在進行驗房、評估。
中指研究院市場研究總監陳文靜對記者分析說，多數城市舊房收購數量較少，不足以大規模釋放置換需求。除此之外，居民就業、收入預期尚未明顯好轉，購房者觀望情緒重，購買期房較為謹慎等因素也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪進一步對記者表示，部分居民擔心新房價值可能下跌，這也影響了他們的置換意愿。
“未來是否會有更多城市跟進，還是取決于當地的政策導向，以及市場需求和供給的情況。”關榮雪說。
上海師范大學商學院教授、房地產與城市發展研究中心主任崔光燦預判稱，作為一個提高市場效率的機制，未來可能會有更多城市以不同的方式予以實施“以舊換新”。“總體看以舊換新機制，還是可以有效滿足部分置換家庭的需求的。但不同地區的具體機制不同，主導主體不同，有的是開發企業等行業自主為主，有的是地方政府為主，所以效果也有較大差異。”
馮波同樣認為“以舊換新”是暢通一二手房良性循環的有效舉措。此外，他還建議關注、解決換購中如稅費較高等相關問題。
他舉例說，一方面在賣舊房時，需要交1%的個人所得稅（滿5年且唯一住房免征），5.6%的增值稅（大部分城市滿2年免征），1%~2%不等的中介費；另一方面，在買新房時，還要交1%~3%不等的契稅以及按住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%繳納住宅專項維修金等。此外，二手房交易信息不對稱、交易環節繁瑣等問題也會影響“以舊換新”。
崔光燦也表示，對于地方政府而言，應該更多通過稅收優惠的設計、買賣機制的設計等，促進市場效率提高，一般不作為買賣主體“下場”參與。
