距離上次二手房放開(kāi)限購(gòu)不到兩個(gè)月的時(shí)間，5月9日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》，明確杭州市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，不再審核購(gòu)房資格；取得合法產(chǎn)權(quán)住房的非杭州市戶(hù)籍人員，可以申請(qǐng)落戶(hù)；對(duì)住房供應(yīng)較大、去化速度較慢的區(qū)域，優(yōu)化供地模式；正在掛牌出售的住房，可享首套購(gòu)房資格等七條措施，自通知發(fā)布之日起正式施行。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前杭州退出二手房限購(gòu)，目的是鼓勵(lì)更多的購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)入二手房市場(chǎng)消化庫(kù)存，為新房銷(xiāo)售打開(kāi)局面，但從目前的狀態(tài)來(lái)看，政策力度還不夠，于是就在國(guó)家政策新指示以及其他熱點(diǎn)城市推出限購(gòu)的情況下，全域退出限購(gòu)。杭州是熱點(diǎn)城市的代表，限購(gòu)政策相對(duì)嚴(yán)格。杭州退出限購(gòu)意味著，除了一線(xiàn)城市核心區(qū)，上一輪布局的限購(gòu)基本上退出。
全面取消住房限購(gòu)
在杭州優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)的政策通知中，最受關(guān)注的仍是全面取消限購(gòu)。
杭州在通州中明確，在杭州全市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，不再審核購(gòu)房資格。
對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這意味著杭州全面取消了限購(gòu)政策，市區(qū)或上城、西湖、拱墅和濱江不再限購(gòu)，這些區(qū)域認(rèn)購(gòu)新房也不需要社保繳納條件。這個(gè)政策意義重大，屬于中央政治局4月底會(huì)議后全國(guó)首個(gè)全面取消限購(gòu)的城市例子，對(duì)于其他一些還有限購(gòu)的城市具有非常大的啟發(fā)。限購(gòu)?fù)顺龊贾菔袌?chǎng)，對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的提振具有非常重要的作用。
事實(shí)上，自去年8月以來(lái)，越來(lái)越多的二線(xiàn)城市選擇全面取消限購(gòu)，南京、蘇州、長(zhǎng)沙、成都、合肥、青島、武漢等熱點(diǎn)城市全面解除限購(gòu)。一線(xiàn)城市中廣州取消了120平方米以上的住房限購(gòu)，上海放開(kāi)外環(huán)外非本市戶(hù)籍單身購(gòu)房，北京松綁五環(huán)外區(qū)域住房限購(gòu)。
同時(shí)，通知還提出，購(gòu)房人在所購(gòu)住房城區(qū)范圍內(nèi)無(wú)住房的，或在所購(gòu)住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購(gòu)住房的按揭貸款時(shí)可按首套住房認(rèn)定。
“同一個(gè)區(qū)，把僅有一套掛牌，再買(mǎi)就可以享受首套住房利率，4.15%或4.25%直接變成3.75%，首付降低利率降低，會(huì)刺激一波需求釋放。”鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉表示。
此外，通知還明確對(duì)住房供應(yīng)較大、去化速度較慢的區(qū)域，優(yōu)化供地模式，促進(jìn)供需平衡，這意味著杭州成為首個(gè)明確“以房定地”的城市，符合此前自然資源部的“以人定房”“以房定地”的思路，同時(shí)也是積極響應(yīng)住建部的住房發(fā)展規(guī)劃要求，充分落實(shí)了中央政治局提及的“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”的政策導(dǎo)向。
中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示，限購(gòu)的全面放開(kāi)，疊加其他配套政策，將有利于有效需求積極釋放。一方面，購(gòu)房即可落戶(hù)，吸納更多的省內(nèi)或外地新增需求；另一方面，本地改善需求或得以加速釋放。購(gòu)房區(qū)域內(nèi)無(wú)房或有一套掛牌的情況可以按首套住房認(rèn)定，無(wú)疑降低了改善客戶(hù)的購(gòu)房成本，促進(jìn)其釋放，賣(mài)舊買(mǎi)新鏈條將大大通暢。
不僅如此，新房限購(gòu)的全面取消，或進(jìn)一步加劇市場(chǎng)分化，核心或優(yōu)質(zhì)板塊的搖號(hào)難度將越來(lái)越大。優(yōu)化公證搖號(hào)銷(xiāo)售，登記客戶(hù)量少于準(zhǔn)售房源數(shù)量的項(xiàng)目取消公證搖號(hào)，給予了房企更多的靈活性，提高房企的銷(xiāo)售效率；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則將有利于減少時(shí)間成本，提高購(gòu)房便利度。在利好政策的催化下，杭州新房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)緩慢的溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，但受限于供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，成交規(guī)模難以實(shí)現(xiàn)大幅回調(diào)。
隱憂(yōu)浮現(xiàn)：庫(kù)存積壓 樓市低迷
杭州樓市限購(gòu)始于8年前。2016年9月19日，杭州暫停在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)向擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭出售住房，同步暫停購(gòu)房落戶(hù)政策。同年11月10日起，外地戶(hù)口需要提供一年以上社保證明，并且只能買(mǎi)一套。
在此后的幾年中，杭州樓市限購(gòu)政策層層加碼，到2021年8月，杭州樓市的限購(gòu)政策達(dá)到了史上最嚴(yán)。2022年之后，“杭三條”的出現(xiàn)，標(biāo)志著杭州樓市政策開(kāi)始向?qū)捤赊D(zhuǎn)向。
2023年10月，杭州將住房限購(gòu)范圍從9區(qū)縮減為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)主城四區(qū)；對(duì)杭州本市戶(hù)籍家庭限購(gòu)2套，外地家庭限購(gòu)1套。3月14日，杭州全面放開(kāi)二手房限購(gòu)政策。
從層層加碼到層層松綁，背后源于杭州樓市庫(kù)存高企和接連下跌的行情。
根據(jù)杭州貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，4月份杭州十個(gè)行政區(qū)二手房均價(jià)全部下跌。跌得最多的是臨安區(qū)，從新政前的15415元/平方米跌至12199元/平方米，跌幅高達(dá)21%。此外，濱江區(qū)、錢(qián)塘區(qū)、西湖區(qū)以及余杭區(qū)的跌幅均超過(guò)了10%；最為堅(jiān)挺的是上城區(qū)，跌幅為2%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，杭州的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)跌了4個(gè)月，打破近三年最大跌幅紀(jì)錄。
李宇嘉表示，除了房?jī)r(jià)下跌，杭州最大的問(wèn)題是二手房庫(kù)存的積壓，以及待開(kāi)發(fā)的巨大的土地規(guī)模。杭州目前二手房掛牌出售量，公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示是超過(guò)20萬(wàn)套，實(shí)際數(shù)量可能在25萬(wàn)套左右，這應(yīng)該是全國(guó)高規(guī)模之一。從2018年開(kāi)始，杭州賣(mài)地?cái)?shù)量位于全國(guó)榜單前列，這幾年，杭州樓市火熱，基本靠新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，刺激了一波又一波的打新和做多的行情。但這種局面的維持是要靠二手房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺為前提的，一但二手房?jī)r(jià)格下滑，市場(chǎng)預(yù)期開(kāi)始動(dòng)搖，打新的積極性下降。同時(shí)居高不下的二手房掛牌量開(kāi)始降價(jià)出售，惡性循環(huán)就開(kāi)始了。
“全面取消限購(gòu)的背后，主要源于新房市場(chǎng)的相對(duì)低迷表現(xiàn)。”高院生表示，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，1-4月，杭州市區(qū)新房成交量188.3萬(wàn)平方米，新房熱度持續(xù)下降?；诖?，杭州新房時(shí)隔近八年再度放開(kāi)限購(gòu)，目的就在于激發(fā)更多的潛在需求。
