作者| 貓哥
來源| 大貓財經Pro
房地產見頂后到底怎么走？
美國和日本有完全不同的答案。
美國房價在2006年一季度見頂，最慘的時候房價跌了30%多，但他們只花了六年時間就又支棱起來了，現在還創出了新高。
日本房價是在1991年見頂的，跌幅50%起，而且一跌三十年，到現在也沒緩過勁來。
為什么差別這么大呢？
縱觀各國房價變化，推動房地產漲跌的最核心因素其實就兩個：
1、70%看政策，最重要的就是貨幣量、利率和行業政策，這個好理解；
2、30%看老百姓的收入和預期。像日本房價見頂時，平均收入3萬美元，現在是2.7萬美元，還不如30年前。美國房價見頂時，平均收入4萬多美元，現在7.7萬美元。收入多了，存錢的池子就幾個，房地產肯定繞不開啊。
但影響房地產走勢的主因還是政策，這篇文章就想說說日本央行是怎么影響國運的。
日本的房價走勢絕對是人類歷史上的奇觀，因為所有的發達國家，二戰后的房價基本都是上漲的，即便像2008年跌一跌，總體也是向上的，只有日本是個例外。
他們這么反常，主要就是日本央行的神操作太多了。
日本的房地產是怎么起來的呢？
二戰后日本經濟騰飛大家都是知道的，總共兩個階段：
1、先是1950年-1973年的起飛階段，方式就是“投資+出口”。
主要就是因為美國重建以日本為中心的東亞經濟圈，所以日本承接了美歐的產業轉移，主要就是搞紡織、重型化工、鋼鐵這些，然后大量出口，這個階段年平均GDP9.3%，非常高。
2、然后是1973年-1991年。
因為石油危機來了，日本覺得以前那個玩法不行了，開始搞產業轉型，主要就是科技拉動，主推汽車、家電、芯片、機械設備這些，也很成功，70年代末，日本汽車產量超過美國成了第一。
這么一整呢，日本就非常有錢了，國內各處歌舞升平，打個車能給相當于2000元人民幣的小費，全世界掃貨，美國的地標建筑他們都敢下手，是特別典型的暴發戶。
然后大哥美國就很不爽了，貿易戰、科技戰也沒少打，最后直接開始打匯率戰。
說是“戰”，其實也沒打，就是1985年逼著日本簽了《廣場協議》，這個協議的核心就是讓日元升值，很快日元匯率從237變成128，升值84%。
日本是個出口型國家，大家都知道，低匯率是有利于出口的。日本為了維持低匯率，一直搞低利率，長期都是極為寬松的貨幣政策，現在日元被美國逼著升值，為了保持出口優勢，再加上通脹只有0.5%，日本央行就開始大幅降息，于是，市場上的錢就越來越多了。
但1985年的時候，以前對資金比較饑渴的日本制造業已經進入工業化后期，對投資需求大幅放緩了，同時因為日元升值出口很受影響，資金需求沒增量。
但市場上的錢總得有個去處吧。
第一個去處是股市，日經225指數四年時間從13000點漲到了39000點，非常猛；
第二個去處就是房地產了，也是四年時間，東京房價指數從130漲到了310，漲了2.4倍，成了世界最高房價，東京的地價相當于美國全國總和。
地產商、老百姓都在拼命加杠杠蓋房、買房，所以開發貸、個人住房貸款都不斷創新高。
這就可能出現一個大問題——房地產泡沫。
日本的地產泡沫是1991年炸的，日本決策層后來復盤找原因，一致認為當時管金融的、管房地產的都是豬隊友，其中日本央行最蠢。
他們對市場需要的資金量研究不夠，十年不懈大放水，在實體公司、出口公司已經不需要那么大資金的情況下，還把水龍頭擰得更大了，這就把地產泡沫吹起來了。
日本央行放的水通過三個管道流向了房地產：
一是商業銀行，這個相對來說還算謹慎的；
二是“住專”機構，就是專門干房地產金融的公司，他們就比較放得開了，幾年間貸款規模增加了3倍；
三是風格激進的各種非銀機構，這些機構只看抵押物估值就敢放款，借款人有沒有還款能力根本不看，幾年間貸款規模增加了5倍。
就這么著，1985年之后房價猛漲了四年，翻了幾倍，到1989年的時候，日本很多經濟學家覺得很不妙了，海外開始討論日本房地產什么時候爆掉了，這時候，日本決策者怎么看這事呢？
日本央行和房地產主管機構一頓研究之后，一致認為：有一點點泡沫，但不嚴重，完全可控。
你說他們這種自信怎么來的呢？
肯定沒去市場上親自看看，還是沉迷于過去十年“日本第一”的迷思中不能自拔。
既然是完全可控的，那主動刺破泡沫，日本房地產不就可以迎來光明的未來了嗎？
自大到爆棚的心態促使他們出手了。
于是啊，1989年5月開始，決策者連發四個大招：
1、不到一年半的時間里加息五次：
2、限制給房地產的貸款，還要定期匯報執行情況，他們給這個計劃起了個名，叫“泡沫三產業”，包括不動產、建筑業和非銀機構；
3、政府指導土地成交價格；
4、增加房地產行業稅收。
你別說，立竿見影啊，地價很快開始跳崖式下跌，基本被打到不能自理了，東京、大阪這些城市，30年后、也就是2021年的地價也只有1991年的29%。
只能說日本央行發大招的時候，對市場真實的情況一點不清楚，連最基本的紙上推演都沒做過。
他們認為“泡沫三產業”的非銀機構有一點點泡沫，但地價、房價一跌，這些機構統統爆掉，留下50多萬億日元的窟窿。
他們認為沒有泡沫的“住專”機構，其實1991年的不良率已經到了38%，這就是已經要掛掉的節奏的，央行也不搶救，繼續收緊，然后不良率到了75%，最后都倒閉重組了。
到這個時候，日本央行犯了兩個大錯：
第一就是放了十年水，第二就是錯判形勢，本來想挑個小刺兒，結果捅破了大動脈。
但這時候他們還能辯解——放水是為了出口，錯判形勢是能力不夠，鞠躬道歉估計也就沒事了。
不過他們接下來的操作，大家就完全不理解了。
這是咋回事呢？
因為地價是跳崖式的下跌，所以房地產的風險是充分暴露的，涉房的公司很快就都危機重重了。
這就跟小孩犯錯，家長本來想教育他一下，結果沒控制住，現在一不小心快把孩子打死了。
一般家長怎么操作呢？
叫救護車去搶救啊，最典型的就是美國，你看他們2008年次貸危機，一點時間不耽誤，飛快評估銀行質量，能救的救，不能救的馬上去死，迅速出清，負擔最小，這也是他們能迅速走出來的一個能力。
但日本央行這個家長他不正常啊，房地產大動脈都開始噴血了，他怎么操作呢？
先出了個食療的方子，然后出了個中藥調養的方子，囑咐你增加運動量，提高免疫力，吃飯少油少鹽，少玩手機早睡早起……..這還有好？
這指的是什么呢？
像非銀機構，1991年大部分就沒法救了，結果不良率越高，銀行還越給你錢，指望你自救，之后幾年規模反倒還大了不少。
“住專”機構也差不多，75%的不良率，基本都收不回來了，還要救，真不知道他們哪來的自信。
這就得說，除了專業能力的差別，文化的影響也很大。
日本文化普遍有不能失敗的心理，所以即便窟窿已經很大了，還要想方設法拼死一搏，都想著一夜翻盤，明知前面有懸崖也要蒙眼狂奔，美國人基本沒這個心理負擔。
還有就是這些金融機構的高管太自私，你想啊，鞠躬道歉倒是止損了，但是飯票也沒了，多從央行搞點錢，多救助幾年，他不還能多領幾年高薪嗎？
所以高管們特別愿意編造“真還傳”的故事。
當然，最該負責的還是日本央行，他們當時對這些壞賬的危害是一點不清楚，還跟沒事人一樣，該吃吃該喝喝。
上級無能、下級隱瞞，在大家一起捂蓋子的情況下，上百萬億日元的壞賬處置就被拖了下來，用借新還舊的辦法拖延，一直拖到1997年金融危機，銀行證券倒閉了不少，這個問題才算暴露。
這么嚴重的問題暴露了，那得緊急處理一下吧？
結果日本央行的手段不疼不癢，最后小泉純一郎實在看不下去了，總算上了點硬手段，2005年，日本才宣布，這個壞賬問題基本解決了。
但代價太大了，這時日本房地產的下坡路已經順順當當走了十幾年，不光地產公司、金融機構、買房者深受其害，連很多本來跟房地產不沾邊的企業也被卷了進來。
房地產崩盤直接導致日本經濟螺旋式下跌。
房地產不行了，日元資產價格大跌，但是大家借的錢一份都不會少，所以接下來的二三十年，還債就是很多日本公司和普通老百姓的日常，所以低欲望社會、M型社會就出現了，你再讓他借錢，那真是太難了，不光不借錢，還拼命存錢，利率降到0.001%還要存，這啥概念呢？
100萬存銀行，一年利息10塊錢，最后日本老百姓存了4.8億美元，死活不想花，這樣的話，經濟怎么起得來呢？
當然這就不得不提到一點了，雖然人家國內很慘，但海外投資確實很強，所以即便失去二三十年，還能排在全世界前幾名，但假設要是沒有日本央行的這些騷操作，他們的日子肯定比現在好得多啊。
