文：任澤平團(tuán)隊
導(dǎo)讀
2024年3月，國常會定調(diào)“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，房地產(chǎn)事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展大局”。我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生了很大變化，以地產(chǎn)銷售、投資為核心的總量指標(biāo)逐步放緩，房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，存量房主導(dǎo)時代已經(jīng)到來。考慮到城鎮(zhèn)化進(jìn)程、住房改善性需求、城市更新等，未來我國房地產(chǎn)還有一定的發(fā)展空間和潛力。
我們從2018年開始推出《中國住房存量研究》系列報告，連續(xù)多年跟蹤測算全國城鎮(zhèn)住房存量和未來需求，本報告作為系列報告的延申，對中國住房需求進(jìn)行測算。
據(jù)測算，到2030年我國新增住房需求緩慢降至9.1億平方米，預(yù)計2024-2030年我國新增住房需求在9.3億平方米/年，其中剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。
目錄
1 未來5年中國住房需求約9.4億平/年
2 中國住房需求的測算思路
2.1 測算思路和主要假設(shè)
2.2 未來（2024-2030年）中國住房需求
正文
1 未來5年中國住房需求約9.4億平/年
1998年房改以來，我國房地產(chǎn)市場得到快速發(fā)展，從1990年代的福利分房到住房商品化，中國城鎮(zhèn)居民經(jīng)歷了從筒子樓到住宅小區(qū)，從全民蝸居到基本適居，住房事業(yè)取得巨大進(jìn)步。近年來，我國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也發(fā)生了很大變化，以地產(chǎn)銷售、投資為核心的總量指標(biāo)逐步放緩。房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，存量房主導(dǎo)時代已經(jīng)到來。
2023年，我國房地產(chǎn)整體銷售低迷、房企拿地謹(jǐn)慎，拖累經(jīng)濟恢復(fù)和地方財政。2024年3月，國常會定調(diào)“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，房地產(chǎn)事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展大局”。考慮到城鎮(zhèn)化進(jìn)程、住房改善性需求、城市更新等，未來我國房地產(chǎn)還有較大的發(fā)展空間和潛力。
我們從2018年開始推出《中國住房存量研究》系列報告，連續(xù)多年跟蹤測算全國城鎮(zhèn)住房存量和未來需求，并在報告《中國住房存量測算：過剩還是短缺》中首次測算了全國城鎮(zhèn)住房存量情況，本報告作為系列報告的延申，對中國住房需求進(jìn)行測算。在已有研究的基礎(chǔ)上，我們與時俱進(jìn)設(shè)計了一套基于人口普查、人口抽樣調(diào)查、各房齡房屋抽樣調(diào)查等數(shù)據(jù)的系統(tǒng)測算方法。
我國住房需求主要包含三大部分：剛性需求、改善性需求、更新需求。其中，剛性需求是由城鎮(zhèn)人口增加帶來的居住需求，城鎮(zhèn)人口增加包含原有城鎮(zhèn)人口的自然增長和城鎮(zhèn)化率提升帶來的新增城鎮(zhèn)人口；改善性需求是由人均住房面積提升帶來的居住需求；更新需求是舊房拆除更新帶來的居住需求。
對于我國未來住房需求，部分市場觀點持有悲觀態(tài)度，認(rèn)為未來我國住房需求將持續(xù)下跌至較低水平，引發(fā)市場擔(dān)憂。然而，根據(jù)我們的測算，2024-2030年，我國住房需求總量約65億平，年均新增住房需求約9.3億平/年，并不會大幅下跌至較低水平。預(yù)計到2030年，我國住房需求緩慢下降至9.1億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.9億平。
為驗證模型的合理性，我們使用國家統(tǒng)計局公布的商品住宅實際銷售面積數(shù)據(jù)，對我們的模型數(shù)據(jù)進(jìn)行了回溯。根據(jù)模型測算結(jié)果，2017年、2020年、2023年城鎮(zhèn)新增住房需求分別為13.5億平方米、13.0平方米、9.3億平方米；2017年、2020年、2023年商品住宅實際銷售面積分別為14.5億平方米、15.5億平方米、9.5億平方米，誤差相對較小，證明模型的測算結(jié)果比較符合實際情況。
2 中國住房需求的測算思路
2.1 測算思路和主要假設(shè)
（1）測算思路
長期來看，城鎮(zhèn)人口增長帶來的剛性需求、人均住房面積提升帶來的改善性需求、舊房拆除帶來的更新需求三部分共同構(gòu)成我國新增住房需求。為測算我國住房需求，我們分別計算各部分住房需求，加總得出我國住房需求。即：當(dāng)年我國住房需求=剛性需求+改善性需求+更新需求。
（2）主要假設(shè)
根據(jù)人口普查定義，家庭戶是指以家庭成員關(guān)系為主，居住一處共同生活的人；集體戶是指相互之間沒有家庭成員關(guān)系、集體居住共同生活在一個房間的人口。顯然，集體戶人均住房面積遠(yuǎn)小于家庭戶，直接使用城鎮(zhèn)家庭戶人均住房面積測算城鎮(zhèn)住房存量存在高估。鑒于以上問題，我們假設(shè)城鎮(zhèn)集體戶人均住房面積為家庭戶的35%。
2.2 未來（2024-2030年）中國住房需求
（1）剛性需求：人口自然增長、城鎮(zhèn)化率提升帶來的城鎮(zhèn)常住人口住房需求增加
我們預(yù)計，2024-2030年，我國新增城鎮(zhèn)常住人口約0.5億人，城鎮(zhèn)化率提升約4.7%，帶來住房需求20.3億平方米，年均2.9億/年。在假設(shè)人均住房面積不變的前提下，剛性需求增量=新增城鎮(zhèn)常住人口*城鎮(zhèn)人均住房面積。
近年來，我國人口增速、城鎮(zhèn)化速度均明顯放緩。總?cè)丝诜矫妫?017-2023年，中國每年出生人口數(shù)連續(xù)七年下降，2023年出生人口約為2017年出生人口的一半。自2016年以來，由于生育率低迷，我國每年新增人口數(shù)都在持續(xù)減少，預(yù)計未來一段時間，國家會加大力度出臺各類政策大力鼓勵生育。關(guān)于中國未來總?cè)丝诘念A(yù)測，我們采用育媧人口研究的《中國人口預(yù)測報告2023版》中對中國總?cè)丝陬A(yù)測的中預(yù)測數(shù)據(jù)，并基于2023年我國真實人口數(shù)據(jù)進(jìn)行合理調(diào)整。
城鎮(zhèn)化率方面，近幾年，我國城鎮(zhèn)化速度放緩。2018-2023年間我國常住人口城鎮(zhèn)化率每年提升0.8%-1.2%，相比于過去20年處于歷史最低水平。國際經(jīng)驗表明，城市化的發(fā)展近似于一條被拉平的“S”曲線，我國城市化發(fā)展正處于快速發(fā)展期的減速發(fā)展階段末期，城鎮(zhèn)化率略高于世界平均水平56.2%，低于高收入經(jīng)濟體的81.9%和中高收入經(jīng)濟體的68.2%。關(guān)于城鎮(zhèn)化率的預(yù)測，我們采用育媧人口研究報告中的預(yù)測數(shù)據(jù)，根據(jù)育媧人口研究報告，到2035年中國城鎮(zhèn)化率將達(dá)到75.1%。
關(guān)于人均住房面積的測算，基于我們的假設(shè)：城鎮(zhèn)集體戶人均住房面積為家庭戶的35%，結(jié)合人口普查、1%人口抽樣等公布的已有城鎮(zhèn)家庭戶人口、城鎮(zhèn)集體戶人口、城鎮(zhèn)家庭戶人均面積數(shù)據(jù)，加權(quán)計算得出2014-2020年期間每年的城鎮(zhèn)居民人均住房面積及增速。未來，中國房地產(chǎn)發(fā)展由高速逐漸轉(zhuǎn)向中高速，我們預(yù)計2024-2030年城鎮(zhèn)居民人均住房面積將以年均1.1%的增速線性遞減至1.0%的增速，再逐年推算出2024-2030年城鎮(zhèn)居民人均住房面積。
此外，由于我國存在行政區(qū)劃變動的現(xiàn)象，部分就地城鎮(zhèn)化人口（農(nóng)民帶房入城）不產(chǎn)生新增城鎮(zhèn)居住需求，若不將其剔除會導(dǎo)致剛性需求被高估。考慮到未來行政區(qū)劃調(diào)整將放緩，我們基于歷史數(shù)據(jù)（2000-2010年每年因行政區(qū)劃變動產(chǎn)生的面積約4億平方米），按照行政區(qū)劃調(diào)整面積逐年遞減的趨勢，將其從剛性需求中剔除。
據(jù)測算，2024-2030年，由城鎮(zhèn)人口增長帶來的住房剛性需求總量為20.3億平，年均2.9億平/年，相比于2014-2023年的年均5.4億平/年有所降低，表明未來隨著總?cè)丝跍p少、城鎮(zhèn)化速度放緩，由剛需帶來的住房需求將逐漸減少。
（2）改善需求：住房消費升級、家庭規(guī)模小型化帶來人均住房面積提升
我們預(yù)計，2024-2030年城鎮(zhèn)居民人均住房面積由35.5平方米增加至37.8平方米，帶來改善性住房需求25.8億平，年均3.7億平/年。一方面，我國尚未進(jìn)入高收入經(jīng)濟體行列，城鎮(zhèn)居民人居住房使用面積仍與高收入經(jīng)濟體存在較大差距。2022年，中國城鎮(zhèn)人均住房使用面積僅24.4平方米，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家的平均水平。未來，伴隨我國經(jīng)濟不斷發(fā)展并向高收入經(jīng)濟體行列邁進(jìn)，城鎮(zhèn)居民對人均住房面積的需求將不斷提升，促進(jìn)住房消費升級。
另一方面，隨著結(jié)婚率下降、晚婚不婚離婚率上升，生育率下滑，年輕人獨居群體增多等因素，家庭規(guī)模小型化趨勢愈發(fā)明顯。從國際上看，家庭規(guī)模小型化成為各國人口發(fā)展趨勢，日本、美國、韓國家庭戶均規(guī)模分別約為2.3、2.5、2.4人，中國家庭戶均規(guī)模從1982年的4.4人降至2022年的2.8人。未來，中國家庭規(guī)模仍有小型化趨勢，將帶來更多住房需求，人均住房面積也將由此提升。在假設(shè)城鎮(zhèn)常住人口不變的前提下，改善性需求增量=城鎮(zhèn)常住人口*城鎮(zhèn)居民人均住房面積增量。
據(jù)測算，2024-2030年，由人均住房面積提升帶來的改善性住房需求總量25.8億平，年均3.7億平/年，與2020-2023年的年均3.8億平/年基本持平，相較于2014-2023年的年均4.0億平/年略有下降，主要是由于近幾年的總?cè)丝诮档秃统擎?zhèn)化速度放緩，在人均住房面積增速相對穩(wěn)定的前提下，改善性需求增量相比2020年以前有所降低。
（3）更新需求：城市更新改造帶來的居住需求
預(yù)計2024-2030年，我國城市更新帶來的住房需求約18.9億平，年均約2.7億平/年。我國目前存量住房中舊房占比不算低，未來仍存在較大的更新需求。根據(jù)七普抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，2020年我國21年以上房齡（房屋建成時間在1990-1999年）的住房面積占比達(dá)27%，31年以上房齡（房屋建成時間在1989年以前）的住房面積占比達(dá)9%，根據(jù)中央及地方政府對棚改、老舊小區(qū)改造范圍的界定，界定標(biāo)準(zhǔn)基本以使用年限在20年以上或30年以上為主，隨著時間推移，未來將有更多住房更新需求釋放。
此外，我國棚戶區(qū)改造在2014-2018年期間已完成大部分拆遷工作，2020年底住建部明確表示：未來城市規(guī)劃中要摒棄急功近利和大拆大建。未來，城市更新將以舊改將代替棚改，預(yù)計棚改效應(yīng)將逐步減弱。據(jù)此，我們假設(shè)2024-2030年城市更新的房屋范圍是2009年以前的住宅。
為測算2024-2030年我國城市住房更新需求，我們的思路是：首先，基于七普、六普公布的各房齡房屋分布數(shù)據(jù)，推算出不同房齡房屋在六普到七普期間的拆除率（2010-2020年）。其次，根據(jù)2010-2020年各房齡房屋拆除率加權(quán)推算出2024-2030年各房齡段房屋的存量面積。最后，計算各房齡房屋面積占存量住房面積的比重，每年各房齡房屋下降比重占存量住房的面積即為舊房總面積。
有兩點需要說明的是，第一，關(guān)于2000年以后的房屋建成面積，使用國家統(tǒng)計局披露的商品房竣工面積數(shù)據(jù)。第二，由于未來城市更新中要避免大拆大建，每年需要更新的舊房比重將逐年遞減，基于此，我們按照逐年遞減的比例系數(shù)乘以舊房總面積推算出每年需要更新的舊房面積。
據(jù)測算，2024-2030年，我國城市更新帶來的住房需求約18.9億平，年均2.7億平/年，相較2014-2023年的年均3.6億平/年有所降低，主要是由于我國棚改拆遷大部分工作已完成，城市規(guī)劃中大拆大建將在極大程度上減少，未來的城市更新將以舊城改造為主。
（4）未來中國住房需求總量
據(jù)我們測算，預(yù)計2024-2030年我國住房需求約65億平，年均9.3億平/年，其中，剛性需求、改善性需求、更新需求分別為20.3、25.8、18.9億平，年均分別為2.9、3.7、2.7億平/年。
從結(jié)構(gòu)來看，2024-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。從趨勢來看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩(wěn)，更新需求保持小幅緩慢上升。
