7 月 15 日， 2021 中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年會在北京舉行，安居客副總裁葉兵出席活動并發(fā)表主題演講《開放生態(tài)下的雙循環(huán)》。活動由中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會主辦，邀約眾多行業(yè)大咖，共同探討房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的未來。
葉兵在演講中指出，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)交易規(guī)模在 2020 年已經(jīng)接近 12 萬億元，安居客也借助市場東風(fēng)，通過重置平臺的能力優(yōu)勢和服務(wù)戰(zhàn)略，更快實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型。
通過和經(jīng)紀(jì)公司的內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)打通， 58 同城、安居客對房產(chǎn)信息及交易服務(wù)鏈條進(jìn)行深度管理，也大大提升了平臺的信息質(zhì)量。 58 同城、安居客希望通過開放合作共筑數(shù)據(jù)基建的理念，和行業(yè)內(nèi)的經(jīng)紀(jì)公司一起通過數(shù)據(jù)聯(lián)通構(gòu)建真房源體系，共同提升對房源信息的管控和建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
過去三年， 58 同城、安居客和很多經(jīng)紀(jì)公司展開深度戰(zhàn)略合作，共同研究未來的經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展路徑，也通過借鑒宏觀經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)驅(qū)動理論，從聚焦內(nèi)循環(huán)、擁抱外循環(huán)的關(guān)系上來探討行業(yè)發(fā)展路徑。
房地產(chǎn)市場規(guī)模龐大，發(fā)展路徑也剛開始， 58 同城、安居客堅(jiān)持開放的平臺理念，和經(jīng)紀(jì)品牌一起，利用平臺的資源和服務(wù)優(yōu)勢，共同探索有效的管理效率、交易效率提升手段。
以下為演講全文：
58 同城、安居客從互聯(lián)網(wǎng)信息服務(wù)平臺出發(fā)，在過去十幾年間，通過平臺優(yōu)勢為房產(chǎn)行業(yè)的參與者提供服務(wù)。 58 同城、安居客也一直在思考，在新的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，經(jīng)紀(jì)公司、開發(fā)商機(jī)構(gòu)等組織的形態(tài)以及協(xié)作方式會如何發(fā)展，未來平臺、經(jīng)紀(jì)公司及門店、開發(fā)商機(jī)構(gòu)之間是什么樣的結(jié)構(gòu)關(guān)系。而在這個新結(jié)構(gòu)體系內(nèi)， 58 同城、安居客應(yīng)該怎么更好地去服務(wù)于行業(yè)，重新構(gòu)建和經(jīng)紀(jì)公司之間的合作關(guān)系，和業(yè)主及買家之間的關(guān)系。
2020 年也是 58 同城內(nèi)部重新定義的產(chǎn)業(yè)化元年，站在產(chǎn)業(yè)化發(fā)展時代， 58 同城、安居客從管理到組織能力全面提升，安居客也全面升級為開放型房地產(chǎn)信息交易服務(wù)平臺，并且堅(jiān)持開放生態(tài)的定位，為房產(chǎn)行業(yè)重構(gòu)開放生態(tài)下的雙循環(huán)體系。
在 12 萬億規(guī)模的經(jīng)紀(jì)服務(wù)賽道重構(gòu)競爭優(yōu)勢
58 同城、安居客為什么要升級？非常重要的前提首先是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)大賽道的深度變革。 2020 年通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)達(dá)成的新房、二手房等總交易規(guī)模接近 12 萬億元。預(yù)計(jì)到 2025 年會超過 24 萬億元，隨著新房渠道占比提升，包括新房盤源進(jìn)入到存量市場、二手房存量越來越大，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賽道會變得更寬，經(jīng)紀(jì)公司自身的價值、服務(wù)的價值、經(jīng)紀(jì)服務(wù)的滲透率和社區(qū)的黏度價值都在變大。新房交易服務(wù)收入及平均傭金率也在上升，平均傭金率也從 2018 年的1.8%上升到現(xiàn)在2%以上。這是今天經(jīng)紀(jì)服務(wù)大賽道正在發(fā)生的變化。今天的房產(chǎn)交易市場還是非常朝氣蓬勃， 58 同城、安居客也對市場充滿期待，也希望跟行業(yè)里的經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)一起貢獻(xiàn)自己的力量。
除了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)賽道，房地產(chǎn)市場很多領(lǐng)域也發(fā)生很多變化，包括開發(fā)商面臨的發(fā)展環(huán)境。仔細(xì)看開發(fā)商上市公司財(cái)報(bào)的利潤數(shù)據(jù)，能看到營收增收的速度變緩，房子越來越難賣了，房子的銷售去化也越來越依靠渠道力量、經(jīng)紀(jì)公司力量、開發(fā)商市場團(tuán)隊(duì)的力量。開發(fā)商也在做一些新的調(diào)整，包括大家知道有些開發(fā)商在自建平臺，或者做社區(qū)門店，比如萬科等等，前 20 強(qiáng)開發(fā)商，在這些層面上都正在布局，房地產(chǎn)市場未來發(fā)展存在很多變量。開發(fā)商在利潤變薄的基礎(chǔ)上，也在做好提升存量及物業(yè)服務(wù)、加深社區(qū)黏度等新服務(wù)的嘗試。
2020 年通過經(jīng)紀(jì)服務(wù)達(dá)成的新房、二手房等總交易規(guī)模接近 12 萬億，等到 2025 年將是 20 多萬億的規(guī)模。以電商平臺交易額作為參照來看這個規(guī)模的含義， 2020 年社會消費(fèi)品零售總額是 39 萬億，其中通過電商交易平臺淘寶、京東、拼多多等頭部企業(yè)占到1/3，這個體量規(guī)模跟房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)交易規(guī)模基本一致。這些電商平臺的企業(yè)市值高企，市場的寬度足夠大，相信未來市場上一定會有更加多元化、差異化的競爭，企業(yè)也將借此各自建立自己的壁壘優(yōu)勢。
在過去一兩年時間里，因?yàn)榭春梅康禺a(chǎn)市場、特別是經(jīng)紀(jì)交易服務(wù)賽道，有大量的資本流入房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)平臺涌現(xiàn)。在這個市場環(huán)境下，安居客希望通過重置平臺的能力優(yōu)勢和服務(wù)戰(zhàn)略，更快實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型。資本大量涌進(jìn)也帶動房地產(chǎn)行業(yè)的資源重構(gòu)、組織重構(gòu)、合作模式重構(gòu)，從而在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)賽道里走得更遠(yuǎn)。
構(gòu)建公信力平臺，助力經(jīng)紀(jì)服務(wù)資源、效率、成本等優(yōu)化
這些年不管市場規(guī)模如何增長，一二線城市中真正活躍的經(jīng)紀(jì)門店大約就是兩三千家，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，行業(yè)資源也正在向效率和規(guī)模平臺集中，資源、效率、成本是經(jīng)紀(jì)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的三個核心點(diǎn)。資源集中程度決定經(jīng)紀(jì)門店能不能獲取整個行業(yè)生態(tài)鏈條上非常重要的客源、房源、經(jīng)紀(jì)人等資源，也包括SaaS系統(tǒng)、資金等支持。
安居客在客源服務(wù)上有明顯優(yōu)勢，到現(xiàn)在為止安居客為中國最大的在線房產(chǎn)平臺之一，月活規(guī)模 6700 萬。但在安居客產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型的過程中，除了加深和經(jīng)紀(jì)公司之間的黏度關(guān)系，更深的思考是如何從產(chǎn)業(yè)平臺的高度上，構(gòu)建房源、客源、人員、系統(tǒng)資金、效率管理等服務(wù)。在產(chǎn)業(yè)平臺初始階段，安居客正在通過和經(jīng)紀(jì)公司創(chuàng)業(yè)者、經(jīng)紀(jì)品牌管理者的深入合作，總結(jié)更利于行業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。
但是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)也面臨不少要解決的發(fā)展難題，目前遇到最大的問題就是，當(dāng)系統(tǒng)、房源、資金、人才被高度聚攏到某一個平臺，并且工作流程也被平臺精細(xì)化拆分和管制的時候，經(jīng)紀(jì)品牌的獨(dú)立規(guī)模化發(fā)展空間也被壓縮和打擊。過去兩年，不少本來要獨(dú)立發(fā)展的區(qū)域龍頭經(jīng)紀(jì)品牌，在人才、房源、客源、系統(tǒng)、資金、交易都在向產(chǎn)業(yè)平臺聚攏的打擊下，不得不放棄對房源、客源、交易效率的自主控制權(quán)。
安居客近兩年一直高度關(guān)注和分析行業(yè)內(nèi)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)展情況、在新房及二手房業(yè)務(wù)上的拓展情況，目前經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)是葫蘆形，兩頭大中間小，甚至產(chǎn)業(yè)平臺過大的情況下，未來有一些經(jīng)紀(jì)公司在規(guī)模化的發(fā)展上空間會被壓縮。只有在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ囊?guī)模、服務(wù)效率也高的公司，才能在激烈的市場競爭環(huán)境下存活下來。
從 2019 年起 58 同城、安居客通過和經(jīng)紀(jì)公司的內(nèi)網(wǎng)系統(tǒng)打通，對房產(chǎn)信息及交易服務(wù)鏈條進(jìn)行深度管理，也大大提升了平臺的信息質(zhì)量。安居客希望構(gòu)建社會化、公信化的平臺，來充分保護(hù)行業(yè)優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人的利益。如果沒有公信化基礎(chǔ)，或者今天公信化的基礎(chǔ)構(gòu)建在某一家企業(yè)，且要依靠非常重的成本維持，這樣的發(fā)展模式都是走不太長遠(yuǎn)的。 58 同城、安居客希望通過開放合作共筑數(shù)據(jù)基建的理念，和行業(yè)內(nèi)的經(jīng)紀(jì)公司一起通過數(shù)據(jù)聯(lián)通構(gòu)建真房源體系，共同提升對房源信息的管控和建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
雙循環(huán)驅(qū)動模式下，探索經(jīng)紀(jì)服務(wù)發(fā)展新路徑
過去三年， 58 同城、安居客和很多經(jīng)紀(jì)公司展開深度戰(zhàn)略合作，共同研究未來的經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展路徑，也通過借鑒宏觀經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)驅(qū)動理論，從聚焦內(nèi)循環(huán)、擁抱外循環(huán)的關(guān)系上來探討行業(yè)發(fā)展路徑。
在聚焦內(nèi)循環(huán)驅(qū)動層面上，經(jīng)紀(jì)公司要從統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)系統(tǒng)基建、質(zhì)控能力、人員管理等方向完成內(nèi)部體系搭建。 58 同城、安居客通過系統(tǒng)打通，一直在總結(jié)優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)門店客源管理效率提升的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)紀(jì)門店如何通過臨感VR帶看、微聊等提升轉(zhuǎn)化效率，如何通過內(nèi)部流程優(yōu)化提升經(jīng)紀(jì)門店管理效率以及實(shí)現(xiàn)交易服務(wù)的降本增效，未來也會幫助更多的公司強(qiáng)化內(nèi)循環(huán)驅(qū)動的管理能力。
但是在當(dāng)前的競爭環(huán)境下，經(jīng)紀(jì)公司僅靠內(nèi)部管理提升，難以構(gòu)建足夠的競爭壁壘或者優(yōu)勢，擁抱外循環(huán)驅(qū)動、搭上外部產(chǎn)業(yè)平臺的力量借勢發(fā)展是必然趨勢。從客源、房源、團(tuán)隊(duì)管理三個核心因素上看， 58 同城、安居客作為開放的房產(chǎn)信息及交易服務(wù)平臺，幫助經(jīng)紀(jì)公司以更低的成本獲得更多的買房客戶。不少經(jīng)紀(jì)公司在自建官網(wǎng)，但是依托私域流量的官網(wǎng)在獲客效率、成本、規(guī)模上，是難以達(dá)成開發(fā)平臺的效果。對購房者來說，還是更習(xí)慣選擇平臺，能夠立馬找尋到小區(qū)里所有房子，以及聯(lián)系不同經(jīng)紀(jì)人獲取更全面的信息。
從房源的獲取效率上來看，隨著新房買賣渠道占比越來越高，安居客作為開放平臺，可以聯(lián)系更多開發(fā)商，為增量市場上的經(jīng)紀(jì)門店和經(jīng)紀(jì)人，通過愛房提供足夠多的好房源、熱點(diǎn)樓盤，幫助他們更好得在市場競爭下存活下來。 58 同城、安居客的業(yè)主服務(wù)從 2020 年快速發(fā)展，每天平均有上百萬的業(yè)主在 58 同城、安居客上委托真實(shí)的售賣意愿，申請房本驗(yàn)證等等。另外，在社區(qū)服務(wù)、業(yè)主服務(wù)、裝修等購房后環(huán)節(jié)， 58 同城、安居客也依托到家、保潔、維修這些服務(wù)，和社區(qū)居民形成更好的黏度。
在人的層面上，目前不少產(chǎn)業(yè)平臺都在圈人、圈店，經(jīng)紀(jì)公司人員管理面臨的核心問題是能不能留住人才以及如何控制人員成本，經(jīng)紀(jì)公司如何幫助經(jīng)紀(jì)人更好得存活下來，提升專業(yè)技能，共同贏取購房者的信任。在人員能力的提升上，安居客也為經(jīng)紀(jì)公司提供了非常多的培訓(xùn)開放資源。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)在五年前，市場上有非常多的第三方開放系統(tǒng)，但是目前基于開放、獨(dú)立發(fā)展的第三方SaaS窗口越來越小，甚至在未來某個節(jié)點(diǎn)，獨(dú)立的SaaS平臺可能會失去生存空間。對希望獨(dú)立自主發(fā)展的經(jīng)紀(jì)公司而言，更重要的思考就是怎么利用開放平臺提供的管理系統(tǒng)來降本增效，提升服務(wù)效率。
聚焦內(nèi)循環(huán)、擁抱外循環(huán)，把開放力量、資源力量、免費(fèi)力量利用起來，拿到開放市場的資源，對于經(jīng)紀(jì)公司來說是事半功倍的選擇。
堅(jiān)持開放中立平臺，尊重創(chuàng)業(yè)者
通過為經(jīng)紀(jì)公司雙循環(huán)驅(qū)動發(fā)展提供服務(wù)， 58 同城、安居客的基因更加開放，在這個過程中，安居客也重置在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場的定位。在強(qiáng)化原有客源優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，安居客持續(xù)深入在新房、二手房領(lǐng)域的營銷及交易服務(wù)。
基于N+開放服務(wù)平臺，房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)鏈渠道、產(chǎn)品技術(shù)服務(wù)、SaaS系統(tǒng)等都是開放型資源，已有 600 多家集團(tuán)化的經(jīng)紀(jì)品牌和安居客打通后臺系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)安居客系統(tǒng)的分發(fā)邏輯和經(jīng)紀(jì)門店系統(tǒng)管理之間的充分連通，進(jìn)而提升用戶買房轉(zhuǎn)化效率。 58 同城、安居客的分發(fā)邏輯是和經(jīng)紀(jì)門店管理團(tuán)隊(duì)共同協(xié)商確定，在試點(diǎn)城市運(yùn)營的優(yōu)品旗艦店也通過技術(shù)分化，把優(yōu)質(zhì)客戶優(yōu)先匹配給平臺高效且高口碑的經(jīng)紀(jì)人。
房地產(chǎn)市場規(guī)模龐大，發(fā)展路徑也剛開始， 58 同城、安居客堅(jiān)持開放的平臺理念，和經(jīng)紀(jì)品牌一起，利用平臺的資源和服務(wù)優(yōu)勢，共同探索有效的管理效率、交易效率提升手段。
58 同城、安居客也堅(jiān)定相信，未來房地產(chǎn)大賽道肯定是更加開放的市場，也會更包容、尊重每個創(chuàng)業(yè)者、管理者和從業(yè)人員。升級后的安居客，基于數(shù)據(jù)分享、流量分配、共同協(xié)定規(guī)則等開放理念，幫助門店進(jìn)行客源管理、房源獲取、成交效率轉(zhuǎn)化等服務(wù)創(chuàng)新。堅(jiān)定地?fù)肀ё兓托袠I(yè)共同探索開放平臺內(nèi)的合作共贏發(fā)展模式。
