圖片來源：網(wǎng)絡(luò)
2月6日午間，北京市通州區(qū)樓市限購政策迎優(yōu)化，落戶或就業(yè)家庭不再“雙限”。
根據(jù)當(dāng)日發(fā)布的文件，在通州區(qū)落戶和就業(yè)的家庭，只要是符合北京整體限購政策即可，取消了落戶、社保或納稅需滿3年的要求。這意味著，執(zhí)行了9年的通州“雙限”政策將取消。
“ 此次政策和此前廣州上海等城市放松限購政策具有相似性，說明2024年正進(jìn)入到超大城市持續(xù)放松限購的重要階段。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，類似放松體現(xiàn)了職住平衡的導(dǎo)向，有助于保障在通州穩(wěn)定就業(yè)的人員積極購房，對于通州副中心建設(shè)和職住平衡等都有積極的作用。
通州解除施行9年的樓市“雙限”制約
從文件整體來看，即日起，在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區(qū)購買一套商品住房，不再受到落戶、社保或納稅需滿3年的“雙限”制約。
圖片來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會官網(wǎng)
嚴(yán)躍進(jìn)指出，“此次北京政策明確取消了2015年嚴(yán)格限制通州購房政策條款。過去在通州購房，需要滿足北京既有的限購條件，以及在北京通州落戶或社保滿3年的約束。而此次北京對于通州區(qū)政策做了調(diào)整，即不要求滿足落戶或社保滿3年的要求。”
具體來看，對比2015年的政策，此次通州解開“雙限”后，對于三類人群影響最大。
一類是非京籍家庭：此前非京籍家庭若想在通州買房，滿足在京無房且已連續(xù)五年在京繳納社保或個稅的北京限購條件的基礎(chǔ)上，再滿足近3年在通州連續(xù)繳納社保或個稅的附加條件。此次調(diào)整后，只要是勞動關(guān)系在通州區(qū)，符合北京限購政策，就可以在通州區(qū)買1套商品住房。
第二類是已有1套住房、戶籍在通州區(qū)的京籍家庭：此次調(diào)整后，不再受落戶3年及以上的時間限制，只要符合北京市限購政策，就可以在通州區(qū)再購買1套商品住房。
第三類是已有1套房、戶口不在通州區(qū)，但在通州區(qū)工作的京籍家：此次調(diào)整后，不再需要社保或納稅滿3年，只要勞動關(guān)系在通州區(qū)，就可以再購買1套商品住房。
換言之，在本次政策之后，諸如醫(yī)生、教師等參與到副中心建設(shè)和運行的服務(wù)保障的家庭，其合理住房需求將得到更好保障，從而共享副中心發(fā)展的成果。
對于此次通州取消“雙限”附加條件，僅保留勞動關(guān)系在通州區(qū)條件的政策調(diào)整，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“這體現(xiàn)了職住平衡的導(dǎo)向，有助于保障在通州穩(wěn)定就業(yè)的人員積極購房，減少過去要等‘3年通州社保’的要求，這進(jìn)一步降低了購房成本，對于通州副中心建設(shè)和職住平衡等都有積極的作用。”
據(jù)了解，北京正在大力發(fā)展城市副中心，紓解中心城區(qū)人口壓力。2018年12月20日，通州正式成為了北京市的行政中心，規(guī)劃范圍為原通州新城規(guī)劃建設(shè)區(qū)，總面積約155平方公里。外圍控制區(qū)即通州全區(qū)約906平方公里，進(jìn)而輻射帶動廊坊北三縣地區(qū)協(xié)同發(fā)展。
根據(jù)規(guī)劃，從2023年開始到2024年初，北京市市級機構(gòu)搬遷通州的速度在加快，包括北京市藥監(jiān)局、農(nóng)工黨北京市委機關(guān)、北京市教委已搬遷通州，行政辦公區(qū)二期東南組團(tuán)入駐18家單位，大約入駐8700人。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布的文件亦指出，“今年是京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略實施十周年，北京城市副中心建設(shè)正加快邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段。為進(jìn)一步有序有效有力促進(jìn)中心城區(qū)非首都功能和人口向城市副中心疏解，推進(jìn)城市副中心高質(zhì)量發(fā)展，更好地實現(xiàn)職住平衡，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的新形勢，特對通州區(qū)商品住房銷售政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。”
“通州的區(qū)域比較特殊，是北京的副中心，承擔(dān)著疏解北京非首都功能的歷史重任。與北京其他外圍城市相比（如房山）是完全不同的。如果通州放開限購政策，意味著無論是戶籍、非戶籍都可以在通州買多套房，這與通州承擔(dān)的歷史重任背道而馳，會導(dǎo)致對京津冀資源的進(jìn)一步虹吸，不利于京津冀的協(xié)同發(fā)展，不利于推進(jìn)雄安新區(qū)建設(shè)。因此，此次通州政策的調(diào)整，只是適度糾偏，而不是回歸到一個普通行政區(qū)的限購政策，也有通州特殊性的考慮。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。
通州2月新房均價約1.4萬元環(huán)比上漲0.24%
通州區(qū)位于北京市東南部，是北京城市副中心。根據(jù)通州區(qū)人民政府官網(wǎng)于2024年1月23日披露的《2023年通州區(qū)經(jīng)濟運行情況》數(shù)據(jù)，2023年通州區(qū)三大產(chǎn)業(yè)投資“兩升一降”。
其中，第一產(chǎn)業(yè)投資同比增長12.2%，第二產(chǎn)業(yè)投資同比增長12.6%，第三產(chǎn)業(yè)投資同比下降3.6%。
就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來看，2023年，通州區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)銷售面積為86.2萬平方米，同比下降4.7%。其中住宅銷售面積為49.8萬平方米，同比下降22.4%。同期，通州區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)待售面積為289.7萬平方米，同比增長19.4%。
不過，通州并未披露2023年該區(qū)的房地產(chǎn)銷售情況。就大環(huán)境而言，2023年全國樓市仍處于緩慢的修復(fù)周期中。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，2023年全國商品房銷售面積約為11.17億平方米，同比下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%；商品房銷售額約11.66億元，同比下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。
從價格來看，最近的2023年12月新房房價維持下行態(tài)勢。一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，二、三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%。
就北京市場來看，從北京市統(tǒng)計局于2024年1月19日發(fā)布的《2023年北京市房地產(chǎn)市場運行情況》來看，2023年北京市新建商品房銷售面積為1122.6萬平方米，同比增長7.9%。其中，住宅銷售面積為811.1萬平方米，增長9.3%遠(yuǎn)超辦公樓1.2%的增幅。
就成交而言，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2023年北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）共計成交50875套，同比上漲16.1%。
同期，二手住宅共計網(wǎng)簽156451套，同比去年上漲約9.3%。易居指出，“從2017年至2023年，北京二手住宅每年的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，2023年全年的成交量僅次于2020年和2021年，排名近7年第三。”
數(shù)據(jù)來源：住建委、易企
針對全年北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2024年北京市政府工作報告曾指出，“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。完善租購并舉的住房制度，支持剛性和改善性住房需求，著重解決好新市民、青年人等住房問題，建設(shè)籌集保障性租賃住房7萬套，竣工各類保障性住房8萬套。不斷完善房地產(chǎn)市場調(diào)控機制，加強房屋租賃市場監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”
不過，就1月份的最新數(shù)據(jù)來看，北京樓市的成交環(huán)比有所下調(diào)。1月北京二手房網(wǎng)簽12444套，環(huán)比上月下降4.0%，同比則上漲49.8%；同期，二手房網(wǎng)簽量則連續(xù)三個月超過1.2萬套，成交比較平穩(wěn)。
事實上，市場對于北京通州區(qū)放松限購并不意外。在本次通州文件發(fā)布之前，北京作為特大城市自去年以來，不斷釋放樓市松綁政策，在9月推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政。
之后，北京又在去年12月下調(diào)首付比例下調(diào)、延長貸款年限延長、下降貸款利率、重新界定普宅標(biāo)準(zhǔn)等新政，帶動北京新房、二手房成交量明顯上漲。
在通州放松限購前，市場就普遍認(rèn)為北京還有工具將出臺。早在去年9月20日，同為一線城市的廣州就將外圍區(qū)域的限購松綁；今年1月上海也優(yōu)化了五大新城的限購政策。
麥田房產(chǎn)在最近的2月1日發(fā)布的報告中也指出，“1月起北京新普宅標(biāo)準(zhǔn)正式執(zhí)行，大量的非普通住宅變?yōu)槠胀ㄗ≌M(jìn)一步減輕了購房人的稅費負(fù)擔(dān)，再加上一些購房者擔(dān)心年后‘小陽春’ 成交走強，1月份部分購房者加快了看房節(jié)奏。”
“受春節(jié)假期的影響，預(yù)計2月二手房網(wǎng)簽量會明顯回調(diào)，二手房市場成交將在2月下旬逐漸恢復(fù)。”該機構(gòu)彼時就預(yù)測，北京出臺樓市新政的預(yù)期也在加強，一旦北京調(diào)整現(xiàn)行限購政策，將會對“小陽春”形成助力。
數(shù)據(jù)來源：安居客
而根據(jù)安居客平臺披露的信息，通州2月新房均價為14150元/平方米，環(huán)比上漲0.24%；當(dāng)前在售樓盤為25個。
在李宇嘉看來，此次通州退出限購以后，預(yù)計上海和深圳外圍區(qū)域也會跟進(jìn)類似限購政策，“一線城市限購政策的退出首先發(fā)生在外圍區(qū)域，然后才是中心區(qū)，由此估計，2024年房地產(chǎn)市場的‘小陽春’值得期待，至少比2023年第四季度的慘淡要好一些。”
他還提到，此次通州放開限購，也將虹吸京津冀地區(qū)的購買力，“通州放開限購政策，對房地產(chǎn)市場的最大影響，就是對外來購買力，特別是河北環(huán)京購買力的虹吸，比如京津冀地區(qū)特別是北三縣。之前購買環(huán)京樓市的部分購房需求會回歸到通州區(qū)域，當(dāng)然這也取決于購買力和兩地房價的對比。”
